나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34641 [1] 경기도 부천시 원미구 도당동 137 복지파크빌라 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영주 · 평가일 2025.10.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

○ 본건위치 본건은 경기도 부천시 원미구 도당동 소재 '부천시립북부도서관' 북측 인근에 소재함 ○ 주위환경 경인고속도로 주변의 다세대주택 중심의 공동주택지대로 주거환경은 보통임 - 편의시설:홈플러스부천여월점(도보11분)롯데백화점(도보32분) - 교육시설:도당초(도보5분), 부천여원초(도보5분), 도당고(도보6분) - 공원시설:도보 6분 이내에 공원 3곳 소재함

교통상황

○ 차량접근성 : 자유로움 ○ 대중교통여건 : 보통임 - 버스: 인근에 소재한 간선도로(수도로 등)변에 버스 정류장 소재함 - 전철: 부천종합운동장역(도보21분)

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 4층 402호로서 ○외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 ○내벽 : 벽지 및 타일 등 마감 ○창호 : PVC 새시

이용상태

○ 다세대주택으로 이용중임

설비내역

○ 부대설비 : 급배수설비, 위생설비, 도시가스설비 ○ 난방설비 : 개별난방

토지의 형상 및 이용상태

○ 형상지세: 세장형 평지임. ○ 이용상태: 다세대주택 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

○ 북측으로 중로의 아스팔트 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

○ 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(행복한유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

○ 해당사항없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상 ○ 주차: 3대 ○ 주택임차권: 임차보증금(145,000,000원),점유개시일(2021.10.08) ○ 기타: 외벽에 8동으로, 공동출입구에는 나동으로 표기되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2025타경34641 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 도당동 137 복지파크빌라 4층 402호

용도: 다세대주택

감정가: 124,000,000원

토지면적: 33.54㎡ (약 10.15평)

토지지분: 33.5375㎡ (약 10.15평)

건물면적: 44.22㎡ (약 13.38평)

건물지분: 44.22㎡ (약 13.38평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 특이사항

토지거래허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25.)

HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 도당동 소재 '부천시립북부도서관' 북측 인근에 소재하며, 경인고속도로 주변의 다세대주택 중심 공동주택지대로 주거환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근성은 자유로운 편입니다.

대중교통 여건은 보통이며, 인근 간선도로변에 버스 정류장이 소재합니다.

지하철 이용 시 부천종합운동장역까지 도보로 약 21분 소요됩니다.

2.3. 생활 편의시설

홈플러스 부천여월점까지 도보로 약 11분 거리에 있습니다.

롯데백화점까지는 도보로 약 32분 거리에 있습니다.

2.4. 교육 시설

도당초등학교, 부천여원초등학교까지 도보로 약 5분 거리에 위치합니다.

도당고등학교는 도보로 약 6분 거리에 있습니다.

2.5. 공원 시설

도보 6분 이내에 3곳의 공원이 소재하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

3. 건물 구조 및 이용 상태

3.1. 건물 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 4층 402호입니다.

외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 등 마감, 창호는 PVC 새시로 시공되었습니다.

3.2. 이용 상태

본건은 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

3.3. 설비 내역

급배수, 위생, 도시가스 설비가 구비되어 있으며, 개별난방 방식입니다.

3.4. 토지 현황

토지는 세장형 평지로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

북측으로 중로(폭 20m~25m)의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

3.5. 공부와의 차이

공부와의 차이는 없습니다.

3.6. 기타 참고사항

건물 외벽에는 '8동', 공동출입구에는 '나동'으로 표기되어 있습니다.

주차 공간은 총 3대입니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2021년 12월 1일 접수된 김민균의 근저당권 (권리금액: 468,000,000원)입니다.

4.2. 등기부 현황 요약

매각으로 인해 다음과 같은 권리들이 말소될 예정입니다:

* 근저당권 (을6, 김민균)

* 압류 (부천시, 국민건강보험공단)

* 강제경매 (갑8, 주택도시보증공사)

* 주택임차권 (을7, 조혜진)

소유권 이전 이력이 다수 존재합니다. (유지성, 김인용, 유미자)

4.3. 임차인 현황

* 임차인: 김경수

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 6월 2일

대항력: 없음

권리분석: (주)

* 임차인: 주택도시보증공사 (조혜진)

보증금: 145,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 10월 8일

확정일자: 2021년 9월 10일

배당신고일자: 2024년 2월 20일

대항력: 없음

권리분석: (주)

본 임차인은 배당을 통해 보증금을 회수하므로 인수되는 보증금은 없습니다.

4.4. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없습니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 시세 및 거래 동향

본건과 유사한 조건의 최근 연립, 다세대, 빌라 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 15일: 도당동 277-9번지, 한신빌라라동 (1988년식, 34.74㎡) 250,000,000원에 직거래. (평당 약 2,380만원)

* 2026년 7월 5일: 도당동 49-12번지, 노블랜드 (2010년식, 47.86㎡) 144,000,000원에 중개거래. (평당 약 974만원)

* 2026년 7월 3일: 도당동 128-2번지, 베스트빌4차 (2014년식, 52.15㎡) 238,000,000원에 중개거래. (평당 약 1,506만원)

본건(44.22㎡, 1991년식)의 감정가는 124,000,000원으로, 최근 매매 사례 대비 상대적으로 낮은 수준으로 평가되었습니다. 특히, 2010년식 노블랜드 사례의 평당 가격이 현저히 낮은 점은 특이사항으로 고려될 수 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 편의 및 교육시설 접근성

홈플러스 부천여월점(도보 11분), 도당초(도보 5분), 도당고(도보 6분) 등 생활 편의 및 교육시설 접근성이 양호합니다.

6.2. 주거 환경

다세대주택 밀집 지역으로 주거 환경은 보통입니다.

인근에 공원 시설이 다수 분포하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 토지거래허가구역

본건 소재지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 낙찰 후 매수인은 해당 허가를 받아야 하므로, 관련 절차 및 가능 여부를 사전에 면밀히 확인해야 합니다.

7.2. HUG 인수조건 변경

채권자인 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 사항이 특이사항으로 기재되어 있습니다. 이는 HUG의 채권 회수 방식이나 본건 물건 처리에 관한 조건에 변동이 있었음을 시사하므로, 해당 내용에 대한 구체적인 확인이 필요합니다.

7.3. 건물 노후도

본건 건물은 1991년 준공되어 약 35년 경과한 노후 건물에 해당합니다. 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7.4. 주차 공간

건물당 총 주차 대수가 3대인 점은 세대수에 비해 부족할 수 있습니다.

7.5. 주변 시설

현재까지 확인된 정보로는 특별한 혐오시설은 인지되지 않으나, 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 조사할 필요가 있습니다.

8. 종합 의견

본건 경매 물건은 부천시 원미구 도당동에 위치한 다세대주택으로, 학교, 공원, 편의시설 등 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 경인고속도로 접근성이 좋으며, 다수의 교육 시설이 인접해 있어 주거 환경이 양호한 편입니다. 권리관계는 복잡하지 않으나, 말소기준권리 외 등기사항에 기재된 채권들의 채권 총액이 높아 명확한 권리분석이 필수적입니다. 특히, 토지거래허가구역 지정 기간 내에 낙찰될 가능성이 높아 허가 절차를 반드시 확인해야 하며, HUG의 인수조건 변경 사항에 대한 추가적인 조사가 요구됩니다. 감정가 대비 최근 실거래가 수준이 상당히 높게 형성되어 있어, 시세 조사 및 현장 답사를 통해 정확한 시장 가치를 파악하는 것이 중요합니다.

9. 투자 포인트

* 우수한 생활 인프라: 초중고 학군, 공원, 마트 등 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

* 권리관계 명확성: 말소기준권리 이외의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 낙찰 후 권리 부담이 적습니다.

* 낮은 감정가: 최근 유사 물건의 거래 사례보다 감정가가 현저히 낮아 시세 차익 실현 가능성이 있습니다.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 124,000,000원입니다.

그러나 인근 유사 물건의 최근 거래 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 10.5평~15.8평)의 다세대주택이 144,000,000원에서 250,000,000원 사이에 거래되었습니다.

특히, 1988년식 34.74㎡(약 10.5평) 물건이 250,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 본건(44.22㎡, 1991년식)의 시장 가치는 감정가보다 상당히 높을 것으로 판단됩니다.

토지거래허가구역 지정, HUG 인수조건 변경 등의 리스크와 함께, 향후 투자 수익률을 고려했을 때, 보수적으로 감정가의 130%~150% 수준에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

이에 따른 예상 입찰가 범위는 약 161,200,000원에서 186,000,000원 수준으로 제안합니다. (이는 시장 상황 및 경쟁률에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.