나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34603 [1] 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 370-7 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 소재 "고촌초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 구옥 등의 단독주택과 주거기타(상업용, 공업용) 용도의 건물과 주거나지 등이 혼재하고 있는 주택지대임

교통상황

본건으로 제 차량 출입이 가능하며, 본건으로부터 남서측으로 직선거리 약 700n~800m 지점에 경전철 김포골드라인 "고촌역"이 소재하고 있고, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반 대중교통편익은 보통시 됨

형태 및 이용상태

기호1 : 사다리형의 토지로 일시적으로 농경지로 이용중인 주거나지 상태의 토지임 기호3 : 사다리형의 토지로 근린생활시설로 이용중인 건물의 건부지로 이용중임 기호5,6 : 띠형의 토지로 현황 "도로" 등으로 이용중임 기호7 : 부정형의 토지로 일시적으로 농경지로 이용중인 주거나지 상태의 토지로 일부 토지는 현황 "도로"로 이용중임 기호8 : 부정형의 토지로 현황 "도로"로 이용중임

인접 도로상태

기호1 : 본건 동남측으로 노폭 약 3m의 비포장도로에 접함 기호3 : 본건 북서측으로 노폭 약 5~6m의 포장도로에 접함 기호5,6 : 본건이 현황 "도로" 등으로 이용중임 기호7 : 본건 남동측으로 노폭 약 3~4m의 포장도로에 접함 기호8 : 본건이 현황 "도로"로 아용중임

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 도시지역, 제1종일반주거지역(2018-06-18), 고도지구(공항고도제한해발50.50m~112.8 6m미만), 지구단위계획구역(2018-06-18)(은행정 마을), 소로1류(폭 10m~12m)(국지도 로)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 장애물제한표 면구역<공항시설법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(신기처리분구) <하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(청소행정과 확인)<한강수계 상수원 수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.) 기호3 : 도시지역, 제1종일반주거지역(2018-06-18), 고도지구(공항고도제한해발50.50m~112.8 6m미만), 지구단위계획구역(2018-06-18)(은행정 마을), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도 로)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 수평표면구역<공항시설법>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 성장관리권역<수도권 정비계획법>, 하수처리구역(신기처리분구)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제 한지역(청소행정과 확인)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지 정기간:25.8.26.~26.8.25.) 기호5,6 : 도시지역, 제1종일반주거지역(2018-06-18), 고도지구(공항고도제한해발50.50m~112 .86m미만), 지구단위계획구역(2018-06-18)(은행정 마을), 소로2류(폭 8m~10m)(국지 도로), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 성장관리권역<수도권 정비계획법>, 하수처리구역(신기처리분구)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제 한지역(청소행정과 확인)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지 정기간:25.8.26.~26.8.25.) 기호7 : 도시지역, 제1종일반주거지역(2018-06-18), 고도지구(공항고도제한해발50.50m~112.8 6m미만), 지구단위계획구역(2018-06-18)(은행정 마을), 소로1류(폭 10m~12m)(국지도 로)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 장애물제한표 면구역<공항시설법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(신기처리분구) <하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(청소행정과 확인)<한강수계 상수원 수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.) 기호8 : 도시지역, 제1종일반주거지역(2018-06-18), 고도지구(공항고도제한해발50.50m~112.8 6m미만), 지구단위계획구역(2018-06-18)(은행정 마을), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도 로), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수 평표면구역<공항시설법>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 성장관리권역<수도권정 비계획법>, 하수처리구역(신기처리분구)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한 지역(청소행정과 확인)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지 정기간:25.8.26.~26.8.25.)

제시목록 외의 물건

해당사항 없음

공부와의 차이

기호5, 기호8 토지는 지목이 각각 "전" "대"이나, 현황"도로"임

기타참고사항(임대관례 및 기타)

# 기호3 토지와 기호4 건물은 "C&J FRIENDS"상호로 운영중인 업체가 임차하여 이용중에 있으 며, 기타 임대관계는 미상임 # 기호7 토지는 남동측 일부가 현황 "도로"로 이용중이며, 인접지인 388-15 지상 건물의 본건 북동측 일부 점유 가능성 있어 정확한 지적경계 측량 필요성 있음

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호4 건물은 일반철골구조 기타지붕(샌드위치판넬) 지상2층 건물임 내외벽 : 샌드위치판넬 마감 창호 : 샷시창호

이용상태

기호4 건물은 "근린생활시설"로 이용중임

설비내역

기호4 건물은 일반적인 전기설비와 급배수설비 등이 되어 있음

부합물 및 종물

기호4 건물 1층 북동측 외벽에 규모 약 25㎡의 철파이프조 창고가 소재하나 임차인이 설치한 것으로 파악되어 본건 평가애서 제외함

공부와의 차이

# 기호2 건물은 철거되어 멸실 상태임 # 기호4 건물의 지붕은 공부상 기타지붕(샌드위치판넬)이나 현황 슬래브지붕임

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호3 토지와 기호4 건물은 "C&J FRIENDS"상호로 운영중인 업체가 임차하여 이용중에 있으며 기타 임대관계는 미상임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34603 (1)

소재지: 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 370-7

용도: 대지

감정가: 628,560,000원

토지면적: 291.00㎡ (약 88평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

특이사항: 중복사건

1.1. 입지조건

* 주변 환경:

본건은 경기도 김포시 고촌읍 신곡리에 위치하며, 주변은 구옥 등의 단독주택과 주거기타(상업용, 공업용) 용도의 건물 및 나지가 혼재하는 주택지대입니다. "고촌초등학교" 동측 인근에 소재하고 있습니다.

* 교통 상황:

차량 접근이 가능하며, 경전철 김포골드라인 "고촌역"이 남서측으로 약 700~800m 거리에 있습니다. 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 도로 상태:

기호1 토지는 동남측으로 노폭 약 3m의 비포장도로에 접하며, 기호3 토지는 북서측으로 노폭 약 5~6m의 포장도로에 접합니다. 기호5, 6, 8 토지는 현황 "도로"로 이용 중이며, 기호7 토지는 남동측으로 노폭 약 3~4m의 포장도로에 접합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

등기부상으로는 다수의 소유권 이전 및 말소된 근저당, 강제경매, 임의경매, 압류 기록이 확인됩니다.

- 말소기준권리: 2019-12-17 접수 근저당 (고촌농업협동조합, 258,000,000원)이 말소되었습니다.

- 총 기재된 채권액(말소된 것 포함): 308,000,000원

* 임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

- 기호3 토지와 기호4 건물은 "C&J FRIENDS" 상호로 운영 중인 업체가 임차하여 이용 중입니다.

- 기타 임대관계는 미상이며, 임차인의 보증금 및 차임이 현재 명확히 확인되지 않아 주의가 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

지상권 (등기부상 해당 권리 없음)

1.3. 상권분석

* 주변 이용 현황:

본건 토지는 일부 필지(기호1, 7)는 일시적으로 농경지로 이용 중인 주거나지 상태이며, 기호3 토지는 근린생활시설 건물의 건부지로 이용 중입니다. 기호5, 6, 8 토지는 현황 "도로"로 이용 중이며, 기호7 토지의 일부도 "도로"로 이용 중입니다. 건물(기호4)은 "근린생활시설"로 이용 중입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설:

"고촌초등학교"가 인근에 소재하여 교육 환경이 양호합니다. "고촌역"이 도보 거리(약 700-800m)에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 시설:

제공된 정보 내에서는 특별한 혐오시설이나 편의시설에 대한 추가 정보는 확인되지 않습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 이용 제한:

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역이며, 고도지구(공항고도제한), 지구단위계획구역(은행정 마을)에 속합니다. 또한, 일부 토지는 도시계획시설 "도로"에 저촉되며(약 19%), 소로1류, 소로2류에 저촉되는 부분이 있습니다. 가축사육제한구역, 성장관리권역, 수평표면구역, 장애물제한표면구역, 하수처리구역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 특정 대상자 및 용도 제한, 2026.8.25까지) 등으로 지정되어 있습니다.

* 현황과 공부상 차이:

기호5, 8 토지는 공부상 지목이 각각 "전", "대"이나 현황 "도로"로 이용 중입니다. 기호7 토지의 일부도 현황 "도로"로 이용 중입니다.

기호4 건물의 경우, 공부상 지붕은 기타지붕(샌드위치판넬)이나 현황은 슬래브 지붕으로 확인됩니다.

* 경계 관련:

기호7 토지는 남동측 일부가 현황 "도로"로 이용 중이며, 인접지(388-15) 건물의 본건 북동측 일부 점유 가능성이 있어 정확한 지적 경계 측량이 필요합니다.

* 중복 사건:

본건은 중복사건으로, 관련 절차 진행에 대한 확인이 필요합니다.

* 임대차 관계 불확실성:

"C&J FRIENDS" 임차인의 보증금 및 차임 등 구체적인 임대차 조건이 미상이며, 인수 여부 및 대항력 유무에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

1.6. 종합의견

본건은 김포시 고촌읍에 위치한 토지 매각 물건으로, 제1종일반주거지역에 속하여 향후 개발 잠재력을 가지고 있습니다. "고촌초등학교" 인근의 주택지대이며, "고촌역"과의 접근성도 보통 수준입니다. 그러나 토지 일부가 도로로 이용 중이고 도시계획시설 저촉, 공항 관련 제한 등 다수의 토지 이용 제한이 존재합니다. 또한, 임차인의 정보가 불명확하고 중복사건이라는 점은 추가적인 확인과 주의를 요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 제1종일반주거지역으로 용도지역상 주거 및 상업 시설 개발 가능성이 있습니다.

* "고촌초등학교"와 인근 버스정류장, "고촌역" 접근성을 고려할 때 입지적 장점이 있습니다.

* 다수의 권리 말소로 인해 권리관계가 비교적 명확한 편입니다.

1.8. 예상입찰가

* 예상 입찰가는 감정가 628,560,000원을 기준으로, 시장 상황 및 현장 조사 결과를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 권리 분석상 인수할 보증금이 없는 것으로 보입니다.

* 본건의 복합적인 토지 이용 현황, 개발 제한, 임차인 미확인 등 리스크 요인을 감안하여 신중한 입찰가 결정이 필요합니다.

* 감정가 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있으나, 상세한 현장 조사 및 법률 자문 후 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.