나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513154 [1] 인천광역시 남동구 간석동 241-2 해마루더펠리체 6층608호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연송감정 · 평가일 2025.10.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 인천지하철 1호선 '간석오거리역' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(인천지하철 1호선 '간석오거리역')이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물내 제6층 제608호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 및 일부 돌붙임 마감. 내벽 : 벽지 등 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 엘리베이터 및 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 업무시설 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 북서측으로 노폭 약 8~10미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(2016-11-14)(접합) 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다 세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513154 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 241-2 해마루더펠리체 6층 608호

용도: 오피스텔

감정가: 120,000,000원

토지면적: 4.06㎡ (약 1.23평)

건물면적: 23.92㎡ (약 7.23평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 간석동에 위치하며, 인천지하철 1호선 '간석오거리역'에서 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 북측 및 북서측으로는 노폭 약 8~10미터의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

본 건물의 권리관계는 다음과 같습니다.

말소기준권리는 2024년 3월 8일 접수된 김성환의 근저당권(채권액 80,000,000원)입니다.

이 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

- 을구 6번 주택임차권(채권액 135,000,000원)은 말소 예정이나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출된 것으로 확인됩니다.

- 갑9번 압류(국, 2024년 11월 20일) 및 갑9번 강제경매(주택도시보증공사, 2025년 10월 16일) 역시 말소 예정입니다.

- 임차인 현황:

* 주택도시보증공사(김 )

보증금: 135,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-05-13

확정일자: 2022-04-27

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 관련 특이사항 존재.

* 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-05-16

대항력: 없음

비고:

총 인수 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본건은 오피스텔과 근린생활시설 용도로 복합 사용되고 있는 건물 내에 위치합니다.

인근에 지하철역이 소재하고 있어 유동인구가 많을 것으로 예상되며, 상업 및 업무 기능이 활발한 지역입니다.

토지이용계획상 일반상업지역에 해당하여 상업적 활용성이 높습니다.

주변에 특별히 확인된 혐오시설은 없습니다.

5. 생활정보

본건은 인천지하철 1호선 '간석오거리역'을 도보로 이용할 수 있는 거리에 위치하여 대중교통 접근성이 우수합니다.

주변으로는 다양한 편의시설, 근린생활시설, 업무시설 등이 분포하고 있어 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 엘리베이터, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항입니다.

이는 주택도시보증공사와 관련된 채권 또는 보증 조건에 변경 사항이 있거나, 본 건 경매 절차와 관련하여 HUG 측과의 추가적인 협의 또는 조건 이행이 필요할 수 있음을 시사합니다.

비록 등기부상 임차권이 말소 예정으로 되어 있고 인수 보증금이 0원이라 하더라도, HUG의 인수 조건 변경 내용에 따라 예상치 못한 추가 비용이 발생하거나 절차가 복잡해질 가능성을 배제할 수 없습니다.

또한, 최근 매매 사례 중 2026년 3월 거래(85,000,000원)는 감정가(120,000,000원) 및 2025년 거래(100,000,000원) 대비 현저히 낮은 가격으로, 이러한 가격 하락 요인이 현재에도 영향을 미치는지 여부를 면밀히 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 역세권에 위치한 오피스텔로 입지 및 교통, 생활 편의시설 측면에서 장점을 가지고 있습니다.

권리관계상 명확한 인수 대상 권리는 없어 보이나, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특수 물건 정보는 본 건의 잠재적 리스크 요인으로 작용합니다.

이 특이사항에 대한 명확한 확인 및 분석 없이 입찰에 참여하는 것은 신중해야 합니다.

감정가 대비 최근 거래 시세가 낮게 형성된 점도 고려할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

역세권 오피스텔로서 기본적인 수요가 예상됩니다.

HUG 인수조건 변경 사항을 정확히 파악하고, 만약 추가 부담이 없거나 관리 가능하다면 시세 대비 저평가된 매물로 판단할 수 있습니다.

향후 부동산 시장 회복 시 소형 오피스텔의 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 유사 면적(23.92㎡) 오피스텔의 거래가는 2025년 2월 100,000,000원, 2026년 3월 85,000,000원으로 나타납니다.

감정가는 120,000,000원이나, 최근 실거래가 중 낮은 가격과 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

인수 보증금이 0원임을 감안하고, 시장 상황 및 특이사항 리스크를 반영하여 예상 입찰가를 산정합니다.

현재 시세와 잠재적 리스크를 종합적으로 고려했을 때, 보수적인 접근을 위해 90,000,000원 수준을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.