나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1706 [1] 인천광역시 연수구 송도동 23-4 더샵센트럴파크2 203동 24층2403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼영 · 평가일 2025.10.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 '신정초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 공동주택 및 각종 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 지하철역(센트럴파크역/인천1호선)이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 49층 건물내의 제24층 제2403호로서, (사용승인 : 2011.08.25) 외벽 : 몰탈위 수성페인팅 및 강화유리 등 마감. 내벽 : 벽지 및 타일마감. 창호 : 알미늄샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 화재경보설비 및 탐지설비, 난방설비, 승강기 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 아파트 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내의 포장도로를 이용 외곽 공도에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 제1종지구단위계획구역(2011-11-02)(국제업무단지), 광로3류(폭 40m~50m)(광3-29호선 지식경제부고시제2010-99호 수정)(접합), 대로1류(폭 35m~40m)(보조간선)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

1.1. 1. 사건번호

인천지방법원 2025타경1706 (1)

1.1. 2. 소재지

인천광역시 연수구 송도동 23-4 더샵센트럴파크2 203동 24층 2403호

1.1. 3. 용도

아파트

1.1. 4. 감정가

211,000만원

1.1. 5. 토지 면적

52. 68㎡ (약 15.92평) / 토지 지분: 52.6767㎡ (약 15.92평)

1.1. 6. 건물 면적

146. 51㎡ (약 44.32평) / 건물 지분: 146.5057㎡ (약 44.32평)

1.1. 7. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.1. 8. 경매 구분

부동산 임의 경매

1.1. 9. 채권자

삼OOOOOOOOOO

1.2. 건물 및 단지 정보

1.2. 1. 건물 명칭

더샵센트럴파크2

1.2. 2. 사용 승인일

2011년 08월 25일

1.2. 3. 총 동수

3개 동

1.2. 4. 총 세대수

632세대

1.2. 5. 주차 대수

총 1535대

1.2. 6. 최고 층수

49층

1.2. 7. 부대 복리시설

관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소

1.3. 토지 및 건물 면적 상세

1.3. 1. 토지 면적 (토지 + 토지 지분)

52. 68㎡ (약 15.92평)

1.3. 2. 건물 면적 (건물 + 건물 지분)

146. 51㎡ (약 44.32평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 '신정초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 공동주택 및 각종 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건이 무난합니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 지하철역(센트럴파크역/인천1호선)이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편입니다.

2.3. 도로 및 접근성

본건 단지 내 포장도로를 이용하여 외곽 공도에 접하며, 차량으로의 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

3.1. 1. 말소 기준 권리

을7 전세권 설정 (2021년 06월 15일)

3.1. 2. 인수되는 권리

없음

3.1. 3. 인수 보증금 합계

0원

3.2. 임차인 현황

3.2. 1. 임차인 1

이름: 삼

보증금: 1,200,000,000원 (120,000만원)

차임: 0원

대항력: 없음

3.3. 채권 총액

1,200,000,000원 (120,000만원)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설 현황

단지 인근 및 송도 센트럴파크 주변으로 다양한 근린생활시설, 상업시설, 편의시설이 밀집하여 있어 이용이 편리합니다.

4.2. 배후 수요

대규모 아파트 단지의 배후 수요와 송도 국제도시의 직주근접 수요를 확보하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

송도 센트럴파크, 현대프리미엄아울렛, 트리플스트리트 등 쇼핑 및 문화 시설 접근성이 우수합니다.

5.2. 주변 교육시설

단지 남서측 인근에 신정초등학교가 위치하며, 인천 송도중학교, 인천 송도고등학교 등 다수의 교육시설이 소재합니다.

5.3. 기타 생활 편의

지하철 센트럴파크역(인천1호선)을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 차량 이용 시 주요 도로망 접근이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

* 준주거지역

* 제1종지구단위계획구역 (2011-11-02) (국제업무단지)

* 광로3류 (폭 40m~50m) (광3-29호선 지식경제부고시제2010-99호 수정)

* 대로1류 (폭 35m~40m) (보조간선)

* 경제자유구역 (경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법)

* 성장관리권역 (수도권정비계획법)

* 토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-21) (외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

(참고: 현재 시점(2026년 10월)에서 해당 허가구역 지정기간은 만료되었습니다.)

6.2. 공부와의 차이

없음

6.3. 혐오시설 유무

본건 주변으로 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않습니다.

6.4. 기타 특이사항

임대관계는 미상임.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 송도 국제도시의 핵심 지역에 위치한 고급 아파트로, 편리한 교통 및 우수한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 24층 고층으로 쾌적한 조망과 개방감을 누릴 수 있으며, 삼성바이오로직스라는 대기업이 채권자이자 임차인으로 존재한다는 점은 지역 경제의 안정성을 시사합니다. 권리상 인수 부담이 전혀 없어 명도가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다. 다만, 감정가 대비 최근 실거래가 추이를 면밀히 분석하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 송도 국제도시의 핵심 입지, 편리한 교통 및 생활 인프라.

* 24층 고층으로 탁월한 조망권 및 일조권 확보.

* 권리상 인수 부담 없어 명도 용이성 높음.

* 더샵센트럴파크2 단지의 브랜드 가치.

* 대기업(삼성바이오로직스) 관련 거래 및 임차 이력으로 인한 관심도.

9. 예상 입찰가

감정가: 211,000만원

최근 실거래가 분석:

* 105.68㎡ (약 32평) 30층: 113,500만원 (약 354.7만원/㎡)

* 71.76㎡ (약 21.7평) 8층: 60,700만원 (약 283.8만원/㎡)

* 71.76㎡ (약 21.7평) 28층: 62,500만원 (약 288.0만원/㎡)

본건 면적 146.51㎡ (약 44.32평)을 최근 거래된 유사 면적(105.68㎡)의 평당 단가(약 354.7만원/㎡)로 환산 시 약 157,190만원 (15.72억)으로 추정됩니다. 이는 감정가 211,000만원 대비 낮은 수준이며, 채권 총액 120,000만원을 상회합니다. 따라서, 본건의 잠재 가치와 시장 상황을 고려하여 170,000만원 ~ 190,000만원 범위 내에서 신중한 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.