나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513135 [1] 인천광역시 서구 검암동 515-3 한솔스윗홈 가동 4층403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인천 · 평가일 2025.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 '인천은지초등교' 북서측 인근에 위치 하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 4층건(사용승인일 : 2011.08.01.)내 4층 403호로서 - 외벽 : 드라이비트마감 등임. - 내벽 : 벽지마감, 타일붙임 등으로 추정됨. - 창호 : 하이새시창호임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 가장형의 평지인 토지로서 공동주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 남서측으로 노폭 약 10미터 및 약 8미터의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암2구획정리), 도로(접함), 가축 사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육 환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리 구역, 토지거래계약에 관한 허가구역임.

공부와의 차이

등기사항전부증명서상 용도는 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)인데, 집합건축물대장상 용도는 도시형생활주택-단지형다세대주택임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

본 물건은 인천광역시 서구 검암동에 위치한 도시형생활주택으로, 사건번호는 인천지방법원 2025타경513135 (1)입니다.

해당 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 부동산 강제 경매로 진행됩니다.

감정가는 168,000,000원이며, 토지 면적은 36.53㎡ (약 11.05평), 건물 면적은 47.77㎡ (약 14.46평)입니다.

채권자는 주OOOOOOO이며, HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건이라는 특이사항이 있습니다.

2. 입지조건

3.

본 물건은 인천광역시 서구 검암동 소재 '인천은지초등학교' 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 주로 공동주택 및 근린생활시설이 밀집한 지역입니다.

교통 여건으로는 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

4. 권리분석

5.

본 건의 말소기준권리는 인천신용보증재단의 가압류(2024년 7월 3일 접수)입니다.

이 말소기준권리보다 먼저 등기된 권리는 인수되지 않으며, 이후 등기된 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부등본 요약에 따르면, 소유권 보존, 소유권 이전 등기가 순차적으로 이루어졌습니다.

을구 8번 순위의 주택임차권(정택규, 보증금 170,000,000원, 2021년 9월 10일 전입)이 존재하나, 해당 임차권은 말소 예정이며 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 임차 보증금 관련 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

따라서, 본 건 매수 시 인수해야 할 보증금 총액은 0원입니다.

등기부채권 총액은 180,330,203원입니다.

6. 상권분석

7.

본 물건 소재지인 검암동은 인천광역시 내에서 비교적 안정적인 주거지역입니다.

최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 면적 및 건축 연도의 다세대 주택 거래 사례들이 있습니다.

2026년 1월 거래된 30.72㎡ 면적의 주택이 93,000,000원에 거래되었으며, 이는 3.3㎡당 약 9,165,000원에 해당합니다.

또한, 62.67㎡ 면적의 주택이 179,000,000원에 거래되어 3.3㎡당 약 8,657,000원에 거래되었습니다.

제시된 감정가는 168,000,000원으로, 3.3㎡당 약 10,645,000원입니다.

최근 거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보이나, 실제 거래 금액은 물건의 개별적인 상태, 층수, 향, 조망 및 단지 내 위치 등에 따라 달라질 수 있습니다.

8. 생활정보

9.

본 건은 철근콘크리트 구조의 2011년 8월 1일 사용 승인된 건물 내 4층 403호입니다.

건물은 드라이비트 마감 외벽, 벽지 및 타일 마감 내벽, 하이새시 창호로 구성되어 있습니다.

내부에는 위생설비, 급배수 설비 등이 갖추어져 있습니다.

인천은지초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량으로의 접근성도 좋습니다.

인근 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

10. 잠재적 리스크

11.

HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건이라는 점은 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

다만, 등기부등본상 임차권이 말소 예정이고 대항력이 없으며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출된 점은 긍정적입니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 규제나 개발 가능성에 대한 검토가 필요합니다.

12. 종합 의견

13.

본 물건은 인천 서구 검암동의 주거지역에 위치하며, 기본적인 생활 편의시설 및 교통 여건이 양호합니다.

권리 분석상 인수할 임차보증금이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

다만, 감정가 대비 최근 시세가 낮게 형성된 점은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있으므로, 입찰 전 현장 방문을 통해 물건의 상태를 면밀히 파악하고 주변 시세를 재확인하는 것이 중요합니다.

"HUG 인수조건 변경", "공동담보" 등 특수 물건 정보는 경매 진행 시 추가적인 변수가 될 수 있으므로 주의 깊게 살펴보아야 합니다.

14. 투자 포인트

15.

인근 학교 및 교통 편의시설 접근성이 양호하여 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

대항력 없는 임차인으로 인해 명도 관련 부담이 최소화됩니다.

적절한 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

16. 예상 입찰가

17.

최근 유사 물건 거래 사례 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 건물의 예상 시세는 약 1억 4천 5백만원에서 1억 5천 5백만원 범위로 추정됩니다.

따라서, 잠재적 리스크 요인과 시장 상황을 고려하여 145,000,000원 을 초과하지 않는 선에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

이는 보증금 인수 부담이 없다는 점을 감안한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.