나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513061 [1] 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 7층737호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 안병철 · 평가일 2025.10.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 남촌동 소재 '논곡중학교' 서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 중소규모의 공장, 동류형의 업무시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 입지여건 양호함.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며, 인근에 시내버스정류장 등이 소재하고 있어 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물내 7층 737호로서 (사용승인일자: 2020.05.04.) 외벽 : 강화유리 및 세멘몰탈위 페인팅 마감 내벽 : 벽지 및 내부 치장재 등 마감 창호 : 하이새시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중 임. (별지 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비 및 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 인접지대와 대체로 등고 평탄하며, 구분건물(공장 및 오피스텔)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 약 40미터의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 재생사업지구, 국가산업단지, 복합구역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 이해관계인 부재 등으로 임대사항 미상이며, 건물의 내부현황은 탐문조사와 집합건축물대장상의 건축물현황도(내부구조도) 및 통상적인 이용상태 등을 참고하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 인천지방법원 2025타경513061 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 남촌동 624-3, 제이케이루체스타지식산업센터 7층 737호

건물명: 제이케이루체스타지식산업센터

준공일자: 2020년 5월 4일 (사용승인일자)

용도: 지식산업센터 (공장) / 현재 오피스텔로 이용 중

감정가: 106,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

1.2. 면적 정보

토지 면적: 6.79㎡ (약 2.05평)

토지 지분: 6.79㎡ (약 2.05평)

건물 면적: 20.75㎡ (약 6.28평)

건물 지분: 20.75㎡ (약 6.28평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 남동구 남촌동 소재 '논곡중학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 중소규모의 공장, 업무시설, 근린생활시설 등이 밀집한 지역으로, 일반적인 입지 여건은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 남동측으로 약 40미터 폭의 포장도로와 접하고 있어 도로 접근성이 좋습니다.

2.3. 토지 이용계획

본건 토지는 일반공업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 재생사업지구, 국가산업단지, 복합구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 인천지방법원 2025타경513061 강제경매개시결정 (갑5, 주택도시보증공사)

등기부상 권리관계는 다음과 같습니다.

* 소유권이전1번신탁등기말소 (갑2)

* 소유권이전3번신탁등기말소 (갑4)

* 주택임차권 (을1, 신현종): 116,000,000원. 본 건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 신현종

보증금: 116,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 5월 20일

확정일자: 2022년 5월 9일

배당신고일자: 2024년 7월 12일

대항력: 없음

비고: 임차인 신현종은 대항력이 없으므로 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.

총 등기부채권액: 116,000,000원

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 특성

본건이 소재한 JK루체스타 지식산업센터는 다수의 중소규모 공장 및 업무시설이 혼재하는 지역에 위치합니다. 주변에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 생활 편의시설

인근에 '논곡중학교'가 위치하며, 대중교통 이용이 편리합니다. 다만, 상세한 편의시설에 대한 정보는 추가 확인이 필요합니다.

4.3. 주변 시설 (혐오시설 관련)

조사 결과, 본건 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 주변은 주로 공장, 업무시설, 주거용 오피스텔 등이 혼재된 지역입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. HUG 인수조건 변경

본 건에는 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항 및 특수물건정보가 기재되어 있습니다. 이는 주택도시보증공사(HUG)가 임차인의 보증금 반환채무를 인수하는 조건이 변경되었음을 의미합니다. 일반적으로 HUG 인수조건 변경 물건은 경매 경쟁률이 낮아지는 경향이 있으나, 인수해야 할 추가 비용이나 조건이 있는지에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 본 건의 경우, 을구 1번 주택임차권이 HUG의 말소동의 확약서 제출로 소멸될 예정이라 추가 인수 부담은 없는 것으로 보입니다. 하지만 HUG 관련 절차 및 조건에 대한 정확한 이해를 위해 별도의 확인이 권장됩니다.

5.2. 용도 불일치 가능성

건축물대장상 용도는 '공장'으로 되어 있으나, 현재 '오피스텔'로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 공부와의 차이는 없다고 명시되어 있으나, 향후 용도 관련 규제나 관리 주체와의 마찰 가능성은 배제할 수 없습니다.

6. 종합 의견

본 건은 인천광역시 남동구 남촌동에 위치한 JK루체스타지식산업센터 내 구분 건물입니다. 교통 및 주변 입지 여건은 양호한 편이며, 공장 및 업무시설 등 다양한 시설이 밀집한 지역에 속합니다. 권리관계는 복잡하지 않으며, 말소기준권리보다 후순위인 임차인의 권리는 소멸될 예정으로 인수되는 권리 부담은 없습니다. 'HUG 인수조건 변경' 사항은 확인되었으나, 추가 인수 부담이 없는 것으로 파악됩니다. 다만, HUG 인수 조건의 구체적인 내용을 재확인하는 것이 좋습니다.

7. 투자 포인트

* 산업 및 업무 시설 밀집 지역 내 투자 기회

* 면적이 작아 소액 투자 접근 용이

* 권리관계 명확하여 비교적 안전한 투자 가능성

* 일반 경매 물건 대비 경쟁률이 낮을 가능성 (HUG 인수조건 변경)

8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 106,000,000원이며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

경쟁률, 시장 상황, 유사 물건 시세 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

보수적으로 접근할 경우, 감정가 대비 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

즉, 약 84,800,000원 ~ 95,400,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

이는 일반적인 가이드라인이며, 실제 투자 결정은 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.