나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512592 [1] 인천광역시 계양구 작전동 686-10 대진아트빌 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선영 · 평가일 2025.10.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 작전동 소재 "작동초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 등의 공동주택과 인근에 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는바 대중교통의 편의성은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물내 3층 302호로서, 외 벽 : 드라이비트 마감 등, 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감, 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 상·하수도 설비, 난방설비, 가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형 평지의 토지로서, 다세대주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 로폭 약 4미터내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(인천서부교육지원청문의(560-6659)) <교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512592 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 작전동 686-10 대진아트빌 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 137,000,000원

면적:

토지면적: 27.42㎡ (약 8.30평)

토지지분: 27.42㎡ (약 8.30평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 46.97㎡ (약 14.21평) - 전용면적

건물지분: 46.97㎡ (약 14.21평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

2. 입지조건

주위환경:

본건은 인천광역시 계양구 작전동 소재 "작동초등학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 다세대주택 등 공동주택과 인근에 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 무난한 편입니다.

도로상태:

본건은 동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

등기부현황:

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전(주식회사에스엠주택, 김수민, 주식회사마니주택) 등기들이 존재하며, 을구 9번으로 주택임차권(박아름, 125,000,000원)이 말소 기준 권리보다 앞서 인수되는 것으로 나타납니다. 다수의 가압류 및 압류 등기(주택도시보증공사, 동안산세무서장, 부천시, 고양시, 계양구)가 있었으나, 모두 말소될 예정입니다. 말소기준 권리는 부산지방법원 2022카단104576 가압류입니다.

임차인 현황:

임차인 박아름 씨는 보증금 125,000,000원, 차임 0원이며, 2022년 06월 17일 전입, 2022년 05월 23일 확정일자를 받았습니다. 배당신고일자는 2024년 07월 22일입니다.

대항력: 있음

인수되는 권리:

을구 9번 주택임차권(박아름)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 해당 임차인의 보증금 125,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

권리분석 요약:

등기부상 을구 9번 임차권은 인수 대상이며, 보증금 125,000,000원이 매수인에게 인계될 가능성이 있습니다. 그러나 제공된 권리분석 자료에는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있습니다. 이는 배당을 통해 임차인의 보증금이 전액 변제될 것으로 예상되거나, 기타 복합적인 권리 분석 결과에 따른 것이나, '인수'로 명시된 점을 고려 시 매수인 인수 부담 발생 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

최근 시세 동향:

제공된 최근 매매 JSON 정보를 분석한 결과, 인천광역시 계양구 작전동 일대 다세대주택의 최근 매매가는 면적과 건물 연식에 따라 다양하게 나타납니다.

- '궁전빌라4'(1991년식, 39.24㎡)는 2026년 7월 3일 8,800만원에 거래되었습니다. (평당 약 224,000원)

- '삼성하이츠맨션114동'(2002년식, 75.72㎡)은 2026년 7월 7일 13,700만원에 거래되었습니다. (평당 약 181,000원)

- '삼오빌라'(1997년식, 41.86㎡)는 2026년 7월 6일 11,300만원에 거래되었습니다. (평당 약 270,000원)

주변 건물과의 비교:

본건(대진아트빌 3층 302호)은 전용면적 46.97㎡, 건축 연도 2001년으로 파악됩니다.

주변 유사 면적 및 연식의 '삼오빌라'(41.86㎡, 1997년식)가 11,300만원에 거래된 점을 감안할 때, 본건의 시세는 약 11,500만원 ~ 12,700만원 범위로 추정됩니다.

감정가 137,000,000원은 최근 거래된 유사 면적 물건들의 가격보다 다소 높게 평가되었을 가능성이 있습니다. 특히, 동일한 13,700만원에 거래된 '삼성하이츠맨션114동'은 본건보다 약 1.6배 넓은 면적(75.72㎡)임을 고려하면, 본건의 감정가에는 보수적인 접근이 필요합니다.

5. 생활정보

주변 편의시설:

인근에 학교(작동초등학교), 근린생활시설 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주거환경:

단독주택 및 다세대주택이 혼재된 주거 지역으로, 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획 및 제한상태:

본건 토지는 준공업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역(2025.8.26~2026.8.25) 등 다양한 토지이용계획 및 제한이 적용되고 있어 향후 건축 및 개발 시 제약이 있을 수 있습니다.

선순위 임차권 위험:

등기부상 '인수'로 명시된 을구 9번 주택임차권(보증금 125,000,000원)은 본건 경매로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다. 만약 해당 임차인의 보증금이 경매 배당 과정에서 전액 변제되지 못할 경우, 그 차액을 매수인이 부담해야 하는 직접적인 재정적 위험이 존재합니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

감정가 대비 시세:

최근 주변 시세 분석 결과, 감정가 137,000,000원이 실제 시장가보다 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 특히 동일한 가격에 훨씬 넓은 면적의 물건이 거래된 사례를 참고할 때, 본건의 감정가는 신중하게 검토해야 합니다.

혐오시설 정보:

제공된 정보를 바탕으로는 주변에 혐오시설 존재 여부를 확인할 수 없습니다. (외부 지도 검색 서비스 이용 불가)

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 계양구 작전동에 위치한 다세대주택으로, 작동초등학교 인근에 자리하고 있어 주거 환경은 양호한 편입니다. 다만, 가장 큰 특징이자 리스크는 선순위로 존재하는 대항력 있는 임차권입니다. 보증금 125,000,000원의 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 하는 직접적인 부담이 발생합니다. 이러한 권리 관계는 본건의 투자 가치를 결정하는 매우 중요한 요소이며, 입찰 전 철저한 권리 분석과 인수 부담액 산정이 필수적입니다. 감정가 대비 주변 시세도 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

주거지로서의 가치:

작전동은 계양구 내에서도 주거 인프라가 비교적 잘 갖춰진 지역이며, 학교 등 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

잠재적 가치:

만약 선순위 임차인의 보증금 문제를 완벽하게 해결할 수 있거나, 법적으로 정해진 인수 금액을 초과하지 않는 선에서 경매가 진행된다면, 시세보다 저렴하게 부동산을 취득할 기회가 될 수 있습니다. (단, 이는 보증금 인수 여부에 대한 면밀한 검토 결과에 따라 달라집니다.)

9. 예상 입찰가

시장 분석 및 권리 인수 보증금 합계 0원 조건 고려:

본건의 전용면적(46.97㎡)과 유사 면적의 최근 거래 사례(약 8,800만원 ~ 11,300만원) 및 본건의 건축 연도(2001년)를 종합적으로 고려할 때, 순수 부동산 자체의 시장 가치는 약 11,500만원에서 12,700만원 범위로 추정됩니다.

인수되는 임차보증금 125,000,000원에 대한 인수 보증금 합계가 '0원'으로 산정되었으나, '매수인 인수' 명시 사항은 매수인이 보증금 부족분을 부담할 수 있음을 시사합니다. 따라서, 입찰가는 이러한 잠재적 위험을 충분히 반영하여 보수적으로 산정해야 합니다.

예상 입찰가: 115,000,000원

본 예상 입찰가는 상기 시장 분석을 기반으로 하였으며, 임차인 보증금 인수 여부에 대한 최종 확인 및 배당률 예측에 따라 변동될 수 있습니다. 임차인 보증금 125,000,000원의 인수 부담이 실질적으로 발생할 경우, 해당 금액만큼 실질적인 취득 비용이 증가하므로, 입찰 전 반드시 해당 부분을 면밀히 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.