나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513049 [1] 인천광역시 서구 검암동 678-7 프리스틴 104동 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성실감정 · 평가일 2025.10.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 '간재울초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 근린생활시설 등 소재하는 지역으로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건내 제4층 제401호로서, 외벽 : 외장석 붙임 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급, 배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 세장형의 토지로서 다세대주택(도시형생활주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 노폭 약18m, 8m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1구획정리), 도로(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접 합) 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(자 세한 사항은 인천서부교육지원청에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억 제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외 국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 인천지방법원에서 진행 중인 2025타경513049 (1) 사건의 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 인천광역시 서구 검암동 678-7번지, 프리스틴 104동 4층 401호이며, 도시형생활주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.

감정평가액은 170,000,000원(1억 7천만원)이며, 토지면적 32.05㎡(약 9.69평)와 건물면적 53.00㎡(약 16.03평)가 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주OOOOOOO이며, 건축물대장상 건축물 사용승인일은 2014년 3월 10일입니다.

2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 서구 검암동 소재 '간재울초등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위로는 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 전형적인 주거 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

차량으로의 접근은 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

본건의 북측과 남측으로는 각각 노폭 약 18m 및 8m 내외의 포장도로가 접하고 있어 차량 통행 및 출입에 문제가 없습니다.

토지이용계획상으로는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 단, 해당 허가구역 지정은 외국인의 주택 용도 취득에 한하며, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 갑5 (경북신용보증재단 가압류, 2025.08.05 접수)입니다.

말소될 것으로 예상되는 권리로는 을8 (김이슬 주택임차권, 2023.11.16 접수, 166,000,000원) 및 갑6 (주택도시보증공사 강제경매, 2025.10.15 접수)이 있습니다.

단, 을8 주택임차권의 경우, 물건명세서상 '말소되지 않는 권리'로 명시되어 있으며, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서 제출 여부에 따라 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다.

인수되는 권리로는 임차인 윤금자(전입일자 2025-02-20)가 있습니다. 본 임차인은 보증금 0원, 차임 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있어, 낙찰 후 명도 과정에서 법적 이슈가 발생할 수 있습니다.

등기부채권 총액은 191,000,000원입니다.

인수 보증금 합계는 0원으로 산정되나, 상기 언급된 대항력 있는 임차인 윤금자로 인한 잠재적 부담은 별도 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 간재울초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 산재해 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의 시설 이용이 가능합니다.

대중교통망이 보통 수준으로 갖추어져 있으나, 대규모 상업 시설과의 직접적인 연계성은 다소 떨어질 수 있습니다.

토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 그 대상이 외국인으로 한정되어 있어 일반적인 국내 거래에는 영향을 미치지 않을 것으로 보입니다.

부동산 시장 측면에서는, 유사한 면적과 연식의 다세대주택 거래 사례를 참고할 때, 본 건의 시세는 감정가보다 소폭 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

본 물건의 가장 큰 장점은 간재울초등학교와 인접한 교육 환경입니다.

주변에 편의점, 마트, 식당 등 기본적인 생활 편의 시설 접근이 용이합니다.

차량 및 대중교통 이용이 모두 가능한 입지입니다.

인근은 비교적 조용하고 안정된 주거 환경을 제공합니다.

주변에 혐오시설이나 특이 민원 발생 지역은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 윤금자의 존재입니다. 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 인정될 경우 명도 절차가 복잡해지고 예상치 못한 비용이 발생할 수 있습니다. 보증금이 0원이라 할지라도 법률 전문가의 검토 및 명도 협상이 필수적입니다.

또한, 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차권(김이슬, 1억 6,600만원)은 등기부상 말소 예정이나, 물건명세서에 '말소되지 않는 권리'로 명시되어 있어 HUG의 말소 동의 없이는 낙찰자가 인수할 위험이 있습니다. HUG의 정확한 말소 동의 여부 확인이 중요합니다.

공동담보로 묶여 있다는 점은 채무 부담이 타 물건과 공유되고 있음을 의미하며, 이는 향후 담보 해지 및 소멸 과정에 영향을 줄 수 있습니다.

토지거래허가구역 지정 기간(2026년 8월 25일까지) 내에 잔금을 납부하게 될 경우, 외국인의 경우 허가를 받아야 하므로 거래 주체 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 검암동의 주거 지역에 위치한 도시형생활주택으로, 교육 환경 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다.

다만, 대항력 있는 임차인(윤금자)의 존재와 HUG 관련 임차권의 인수 가능성 등 복합적인 권리 관계가 얽혀 있어 철저한 분석이 요구됩니다. 특히 보증금 0원의 대항력 있는 임차인은 이례적인 상황으로, 명도 과정에서 상당한 주의와 법적 대응이 필요할 것으로 예상됩니다.

이러한 잠재적 위험 요인들을 충분히 인지하고, 명도 관련 법률 자문 및 HUG 측과의 소통을 통해 정확한 권리 인수 여부를 파악한 후 신중하게 입찰에 참여해야 할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

간재울초등학교와 인접한 교육 특화 입지입니다.

2012년 건축으로 비교적 신축에 속하는 도시형생활주택입니다.

토지거래허가구역 지정 기간 만료(2026.8.25) 이후 잠재적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 170,000,000원

최근 매매 사례 분석 (2026년 1월 기준):

- 30.72㎡ (약 9.3평): 9,300만원 (약 302.7만원/㎡)

- 72.87㎡ (약 22.0평): 18,300만원 (약 251.1만원/㎡)

- 62.67㎡ (약 18.9평): 17,900만원 (약 285.6만원/㎡)

본건 건물면적 53.00㎡ (약 16.03평)를 고려할 때, 유사 면적의 거래 사례 가격을 환산하면 약 15,000만원 ~ 16,000만원 수준으로 추정됩니다.

감정가 1억 7천만원은 시세 대비 다소 높을 수 있으며, 특히 대항력 있는 임차인(윤금자)으로 인한 명도 리스크와 HUG 임차권 인수 가능성 등 잠재적 부담을 고려해야 합니다.

예상 입찰가: 140,000,000원 ~ 150,000,000원

본 예상 입찰가는 감정가, 시세, 그리고 앞서 언급된 권리관계 상의 위험 요소를 종합적으로 고려하여 보수적으로 산정되었습니다. 최종 입찰가 결정 시에는 반드시 명도 관련 법률 전문가와 상담 후, 인수 부담 및 예상되는 추가 비용을 면밀히 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.