나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513004 [1] 인천광역시 부평구 산곡동 234-46 시동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해우 · 평가일 2025.10.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 부평구 산곡동 소재 "산곡여자중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 본 건물과 유사한 형태의 공동주택과 근린생활시설 등이 혼재하고있습니다.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 4층 일부로서, 외 벽 : 드라이비트, 외장타일 등 마감, 창 호 : PVC새시 창호 등입니다.

이용상태

대상물건은 공부상 '다세대주택' 용도입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 편의설비 갖추고있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단으로 이용중인 사다리형의 토지로 인접지와 등고평탄하며, 다세대주택 부지로 이용 중이고, 인접하고 있는 토지(산곡동 234-4외 )와 함께 다세대주택 총3개동의 '근영점보빌라' 단지를 이루고있습니다.

인접 도로상태등

본 건물 남측으로 약 10 미터 정도의 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(절대정화 구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한 허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.) 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 협조가 원활하지 못하여 임대관계 미상입니다.

물건 비고

통칭 '근영점보빌라'(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513004 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 산곡동 234-46, C동 4층 401호

용도: 다세대주택

감정가: 85,000,000원

토지면적: 18.33㎡ (약 5.54평)

토지지분: 18.333㎡ (약 5.54평)

건물면적: 38.40㎡ (약 11.62평)

건물지분: 38.4㎡ (약 11.62평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 인천광역시 부평구 산곡동 소재 "산곡여자중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 유사한 형태의 공동주택과 근린생활시설 등이 혼재하고 있습니다. 대상 물건은 "근영점보빌라" 단지의 일부를 형성하고 있습니다.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

* 도로상태: 건물 남측으로 약 10미터 도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 절대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 해당합니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26. ~ 2026.8.25.)으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 낙찰 시 관할 구청장의 토지거래 허가를 받아야 합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 인천지방법원의 강제경매개시결정(2025타경513004)이 말소기준권리이며, 이보다 선순위의 권리는 존재하지 않습니다.

* 임차인 현황: 주택도시보증공사(정 ) 임차인이 보증금 107,000,000원, 차임 0원으로 등재되어 있습니다. 전입일자는 2022년 5월 24일, 확정일자는 2022년 4월 18일이며, 배당신고일자는 2024년 6월 17일입니다.

* 대항력 유무: 상기 임차인은 대항력이 없습니다.

* 인수되는 권리: 채권자(주택도시보증공사)가 제출한 말소 동의 확약서에 따라 을구 순위 7번 주택임차권 등기(정수빈)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 인수되는 보증금은 없습니다.

* 집합건물 등기부 요약: 소유권 이전 등기들이 다수 존재하며, 주택임차권(정수빈) 및 강제경매(주택도시보증공사)가 등기되어 있습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 건물 용도: 본 건물과 유사한 형태의 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

* 최근 매매 시세 분석 (입력된 JSON 정보 기반):

* 청실빌라 (1993년식, 41.82㎡): 2026년 7월 7,300만원 거래.

* 창보빌리지 (2002년식, 44.37㎡): 2026년 7월 9,000만원 거래.

* 신원하우징 (2003년식, 49.21㎡): 2026년 7월 10,000만원 거래.

* 시세 분석: 주변 다세대주택의 경우, 건축 연식과 면적에 따라 7,300만원에서 10,000만원 사이에서 시세가 형성되어 있습니다. 본 물건은 건축 연식이 1993년으로 비교적 오래되었고, 전용면적 38.40㎡로 분석된 시세 물건들 중 작은 편에 속합니다. 동일 연식의 청실빌라(41.82㎡)가 7,300만원에 거래된 점을 감안할 때, 본 물건의 시세는 이에 준하거나 그 이하에서 형성될 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건축물 구조 및 용도: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 4층 일부로서, 공부상 용도는 '다세대주택'입니다.

* 내외벽 마감: 외벽은 드라이비트, 외장타일 등 마감되었으며, 창호는 PVC새시 창호입니다.

* 설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등 기본적인 편의 설비를 갖추고 있습니다.

* 주변 편의시설: 인근에 학교(산곡여자중학교)가 있으며, 근린생활시설들이 분포하여 생활 편의성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역 지정: 본 물건 소재지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 현재 날짜(2026년 8월 22일)가 지정 기간 내에 포함되므로, 낙찰자는 잔금 납부 전 관할 구청장의 토지거래 허가를 반드시 받아야 합니다. 허가받지 못할 경우 계약이 무효가 될 수 있습니다.

* 건축물 노후도: 1993년에 준공되어 건축된 지 30년 이상 경과하였으므로, 향후 유지보수 및 수리에 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.

* 임대관계 미확인: 감정평가서상 이해관계인의 협조 부족으로 임대 관계가 불분명한 상태입니다. 다만, 현재 등기된 임차인(HUG)은 대항력이 없고 매각으로 소멸될 예정이므로 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구 산곡동에 위치한 다세대주택으로, 주택도시보증공사(HUG)의 강제 경매로 진행되고 있습니다. 권리관계가 비교적 명확하고 인수되는 채무가 없다는 장점이 있습니다. 주변에 학교 및 생활 편의시설이 있어 주거 환경이 양호하며, 소형 면적으로 실수요자에게도 적합한 물건입니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 및 건축물의 노후도는 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 감정가가 현재 시세 대비 높은 편인지, 낮은 편인지에 대한 판단이 중요하며, 현장 답사를 통해 물건의 상태를 정확히 파악하는 것이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 권리관계: HUG의 강제경매로 권리 분석이 용이하며, 인수되는 권리 및 채무가 없어 안전하게 취득 가능합니다.

* 실수요 및 소액 투자 적합: 전용면적 38.40㎡의 소형 평형으로, 신혼부부나 1인 가구 등 실수요자뿐만 아니라 소액 투자자에게도 매력적인 대상입니다.

* 지역 개발 잠재력: 산곡동 일대는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 지역 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

* 주변 시세 대비 합리적 접근 가능성: 비교적 신축 건물이 높은 가격에 거래되고 있으나, 본 물건은 연식이 있는 점을 감안하여 시세보다 합리적인 가격으로 접근할 경우 수익률 확보가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 85,000,000원

* 주변 시세 범위 (면적 및 연식 고려): 7,300만원 ~ 10,000만원

* 면적(38.40㎡) 및 연식(1993년)을 고려한 시세 기반 추정가: 약 6,700만원 ~ 7,800만원

* 분석 의견: 본 물건의 감정가는 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 그러나 HUG 관련 경매로서 안정성을 고려하고, 소형 면적의 희소성을 감안할 때, 감정가 수준에서의 입찰도 고려할 수 있습니다. 토지거래허가구역 지정 기간(2026.8.25까지)이 잔금 납부 시점과 겹치는 점을 고려해야 합니다.

* 최종 예상 입찰가: 현 시세, 감정가, 물건 상태, 권리 관계의 안정성, 토지거래허가구역 조건 등을 종합적으로 고려하여 8,000만원 ~ 8,400만원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 최종 입찰가는 현장 조사 후 물건의 상세 상태 및 시장 상황을 재확인하여 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.