나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513025 [1] 인천광역시 남동구 간석동 24-1 청솔홈타운 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤재감정 · 평가일 2025.10.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "상인천중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 유 사형의 공동주택, 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입 니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제401호 로서, 외벽 : 스톤코트, 석재붙임 및 페인트마감 등, 창호 : 샤시창호입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 평탄하게 조성된 가장형의 토지로서, 다세대주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 로폭 약 8미터, 남동측으로 로폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접하였습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(2015-02-17)(문의: 인천동부교육지원 청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(문의: 인천동부교육 지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역(문의: 인천동부 교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>,과밀억제권역<수도권정비 계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))).

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경513025 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 24-1 청솔홈타운 4층 401호

용도: 다세대주택

건물명: 청솔홈타운

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 156,000,000원

토지면적: 26.52㎡ (약 8.02평)

건물면적: 54.20㎡ (약 16.39평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "상인천중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 유사한 형태의 공동주택, 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역 요약

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전 내역과 함께 주택임차권(을구 5번) 및 강제경매(을구 9번, 채권자: 주택도시보증공사) 개시 결정이 등기되어 있습니다. 말소기준권리는 인천지방법원 강제경매개시결정(2025타경513025)입니다.

3.2. 임차인 분석

주택임차인으로 주택도시보증공사(강태영)가 등기되어 있으며, 보증금 151,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021년 12월 17일, 확정일자 2021년 12월 3일입니다. 해당 임차권은 말소 예정으로 기재되어 있으며, 권리분석 상 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 인수/소멸 권리

말소기준권리인 강제경매 개시결정 등기보다 선순위에 있는 권리가 없습니다. 따라서 본 건 매각으로 인해 을구 5번 주택임차권 등기를 포함한 모든 등기부상의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 물건명세서상 HUG의 말소 동의 확약서 제출 사실이 있으나, 등기부상 말소 처리되어 인수될 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

* 주변 지역은 유사한 형태의 공동주택, 아파트, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전형적인 주거 지역의 형태를 띠고 있습니다.

* 주변 상업 시설은 주로 근린생활시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상되며, 지역 주민들의 생활 편의를 지원하는 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제401호입니다. 외벽은 스톤코트, 석재붙임 및 페인트 마감 등이며, 창호는 샤시창호입니다. 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 이용 상태

현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 특이사항에 HUG 인수조건 변경이 언급되어 있어, 낙찰 후 HUG와의 특정 조건이나 절차에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임차인 대항력 관련 정보 불일치: 물건 정보에 '대항력있는임차인'이라는 문구가 있으나, 등기부상 임차권이 말소 처리되고 '대항력 없음'으로 명시되어 있어 이에 대한 면밀한 권리 분석 및 확인이 중요합니다. 다만, 현재 등기부상으로는 말소 예정으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 간석동에 위치한 다세대주택으로, 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 감정가는 1억 5천 6백만원이며, 최근 인근 실거래 사례를 고려할 때 시장 가치와 감정가 간의 차이가 존재합니다. 권리 관계는 비교적 명확하나, HUG 관련 특이사항 및 임차인 관련 정보에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 인천 남동구는 지속적인 개발 가능성이 있는 지역으로, 본 물건은 주거용 부동산으로서 안정적인 가치를 보유하고 있습니다.

* 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익 및 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 3개월 간(2026년 3월) 주변 다세대 주택 실거래 사례를 분석한 결과, 유사 규모 및 연식의 주택은 평당 약 83만 원에서 88만 원 수준에서 거래되었습니다. 본건의 감정가는 1억 5천 6백만원이며, 건물 면적(약 16.39평)을 기준으로 환산 시 평당 약 95만 원 수준으로, 최근 실거래가보다 높게 평가되었습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수 보증금 합계는 0원입니다.

최근 실거래가와 감정가, 잠재적 리스크 요인(HUG 인수조건 변경, 임차인 대항력 관련 문구)을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근을 위해 감정가 대비 할인된 금액으로 입찰하는 것이 합리적입니다.

최근 실거래가 기준 시가총액은 약 1억 3천 7백만원 ~ 1억 4천 5백만원 수준으로 추정됩니다.

종합적인 시세 및 리스크 요인을 감안하여 예상 입찰가를 1억 4천만원으로 제시합니다.

예상 입찰가: 140,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.