나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512993 [1] 인천광역시 부평구 십정동 180-25 파크타운3차 4층404호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온누리감정 · 평가일 2025.10.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 인천광역시 부평구 십정동 소재하는 "백운역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 오피스텔, 학교, 근린생활시설,등으로 이루어졌으며, 주거지역으로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 지하철(경인1호선)'백운역' 및 버스정류장이 소재하여, 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건내 중 제4층 제404호로서, 외벽은 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등. 창호는 하이샷시 창호임.

이용상태

본건은 업무시설(오피스텔)로 이용중.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 차량용기계식승강기설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측과 북서측 및 남동측으로 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

180-25, 180-26, 180-27, 180-52지번 - 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 소규모주택정비 관리지역(2024-12-30)<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26) (외국인 등 주택용도 취득,지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장 조사시 거주인 및 이해관계인이 부재 등으로 인하여 외형조사 및 귀 제시목록 및 건축물현황도와 평가전례에 따라 유사 물건의 통상적인 내부상태를 기준하였으니 경매 참여시 유의바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512993 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 십정동 180-25 파크타운3차 4층404호

용도: 오피스텔

감정가: 2억 6백만원

토지면적: 12.61㎡ (약 3.81평)

건물면적: 66.16㎡ (약 19.99평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

* 위치: 백운역 북동측 인근

* 주변환경: 대단지 아파트, 다세대주택, 단독주택, 오피스텔, 학교, 근린생활시설 등 혼재된 주거지역

* 주거환경: 보통 수준

* 교통: 차량 출입 용이, 경인1호선 백운역 및 버스정류장 소재. 대중교통 여건 보통.

* 도로: 남서측, 북서측, 남동측으로 포장도로 접함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 국민건강보험공단의 압류 (2022.10.14.)

* 등기부 요약:

* 소유권 보존 및 이전, 공유자 지분 이전 등기 존재.

* 각종 압류 및 가압류 등기 다수 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 예정.

* 을구 3번 주택임차권 (박 , 보증금 2억 5천만원)은 등기부상 '말소' 처리되었고, 대항력도 '없음'으로 기재되어 있어 낙찰자가 인수할 권리가 아닌 것으로 판단됨.

* 다만, 'HUG 인수조건 변경' 및 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 문구에 '주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출' 관련 내용이 혼재되어 있어, 실제 권리관계는 상세 확인이 필요함. (이 부분은 '잠재적 리스크' 섹션에서 더욱 강조)

* 인수 보증금 합계: 0원 (확인 필요)

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 주거 지역 내 근린생활시설 혼재. 대단지 아파트 및 오피스텔 밀집 지역.

* 잠재력: 백운역 역세권으로 지하철 이용 편리. 지역 내 주거 수요 기반. 소규모주택정비 관리지역 지정으로 향후 지역 개발 가능성 존재.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근 근린생활시설 이용 가능. 대규모 상업 시설은 대중교통 이용 필요.

* 교육시설: 인근 학교 소재 (상대보호구역 지정됨).

* 의료시설: (정보 없음, 필요시 별도 확인 요망)

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 권리관계 불확실성:

* 등기부상 '주택임차권'은 '말소' 처리되었고 '대항력 없음'으로 명시되어 있으나, 'HUG 인수조건 변경' 및 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 관련 문구는 복합적인 해석을 요함.

* 주택도시보증공사가 말소 동의 확약서를 제출했다는 점은 임차인의 권리가 소멸될 가능성이 높음을 시사하지만, 낙찰 전 반드시 임차인과의 직접 확인 및 법률 전문가 상담을 통해 명확한 인수 여부를 파악해야 함.

* 만약 인수해야 하는 보증금이 있다면, 이는 입찰가 산정에 매우 중요한 변수가 됨. (현재 '인수 보증금 합계 0원'으로 되어 있으나, 위 불확실성으로 인해 주의 필요.)

* 감정가 대비 낮은 시세: 감정가(2억 6백만원) 대비 최근 실거래가(1억 7천1백만원 ~ 1억 7천5백만원)가 현저히 낮음. 시장 가격과의 괴리가 존재하므로, 낙찰 후 시세 차익 실현에 대한 면밀한 분석 필요.

* 이용상태 제한: 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한, 상대보호구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 (외국인 등 주택용도 취득, 지정기간 2025.8.26. ~ 2026.8.25.) 등 다양한 토지이용계획 및 제한 사항 존재. (특히 허가구역 지정 기간 내 외국인 거래 시 허가 필요)

* 부동산 강제경매: 채권자(주택도시보증공사)가 신청한 경매로, 채권의 성격 및 회수 여부에 따라 향후 변동 가능성 있음.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 백운역 인근에 위치한 오피스텔로, 건물 자체의 물리적 상태나 입지 조건은 보통 수준으로 평가됨.

* 가장 큰 쟁점은 임차인 권리관계의 복잡성으로, 등기부상 말소 및 대항력 없음으로 기재되어 있으나 추가적인 불확실성 요인이 존재함.

* 최근 실거래가는 감정가보다 낮은 수준을 형성하고 있어, 시장 가격에 기반한 입찰 전략이 중요함.

* 신중한 접근과 철저한 현장 조사 및 권리관계 재확인이 필수적인 물건임.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 백운역 도보 이용 가능 거리로 교통 편의성이 높음.

* 지역 개발 잠재력: 소규모주택정비 관리지역 지정으로 향후 지역 가치 상승 기대.

* 낮은 인수 부담 가능성: 임차인 권리관계가 명확히 소멸될 경우, 추가 인수 비용 없이 시장가 대비 저렴하게 취득할 기회.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 206,000,000원

* 최근 매매가 (66.16㎡ ~ 66.88㎡): 171,000,000원 ~ 175,000,000원

* 최근 매매가 (74.25㎡): 190,000,000원

* 분석: 최근 거래 사례를 볼 때, 본 물건의 적정 시장 가격은 1억 7천만원 초중반대로 추정됨. 감정가는 시장가보다 높게 형성되어 있음.

* 잠재적 리스크(임차인 권리관계 불확실성)와 시세와의 괴리를 고려하여, 보수적인 접근이 필요함.

* 예상 입찰가: 175,000,000원 ~ 185,000,000원 범위에서 신중하게 결정할 것을 권장함. (본인이 인지하는 위험 수준과 경쟁 상황에 따라 최종 입찰가 조정 필요)

* 특히, 임차인 인수 여부 확인 결과에 따라 입찰가를 대폭 조정해야 함. 인수 보증금이 있다면 해당 금액을 입찰가에서 차감해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.