나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513116 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 1-159 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산감정 · 평가일 2025.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "인천남중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 대체로 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 제물포역(지하철1호선)이 소재 하는 등 대중교통 사정은 대체로 양호한 편임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 평스라브지붕 지상5층 건물 내 제2층 제202호로서, 외벽 : 드라이비트 마감 등 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.(구조는 후첨 "내부구조도" 참조.)

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 정방형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.] )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함( 지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상이나, 등기사항전부증명서상 주택임차권이 설정이 되어있으며, 그 내역은 아래와 같은 바, 경매 진행시 참고 및 재확인 하시기 바람. 임차보증금 금117,800,000원, 범 위 제2층 제202호 52.79㎡ 전부 임대차계약일자 2021년3월24일, 주민등록일자 2021년4월13일 점유개시일자 2021년4월15일, 확정일자 2021년3월25일 임차권자 한국******

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경513116 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 1-159 2층202호

용도: 다세대주택

토지면적: 26.24㎡ (약 7.94평)

토지지분: 26.24㎡ (약 7.94평)

건물면적: 52.79㎡ (약 15.97평)

건물지분: 52.79㎡ (약 15.97평)

감정가: 114,000,000원

1.3. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.4. 특이사항

SGI 인수조건 변경, 특수물건정보: SGI 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "인천남중학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 또한 지하철 1호선 제물포역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 등기부채권 총액은 2,116,800,000원입니다.

말소기준권리는 2022년 6월 3일자 남동세무서장의 압류(갑5)입니다.

이후 접수된 권리들은 모두 말소 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

등기사항전부증명서상 주택임차권이 설정되어 있습니다.

임차인: 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)

임차보증금: 117,800,000원

전유부분: 제2층 제202호 52.79㎡ 전부

임대차계약일자: 2021년 3월 24일

주민등록일자: 2021년 4월 13일

점유개시일자: 2021년 4월 15일

확정일자: 2021년 3월 25일

등기부상 주택임차권(을3)이 있으나, 물건명세서상 서울보증보험주식회사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸되지 않는 권리에서 제외됩니다.

임차인 현황에는 "대항력 : 없음"으로 기재되어 있습니다.

따라서 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 물건명세서 참고사항

작성일: 2026년 6월 6일

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 3번 주택임차권등기 (다만, 서울보증보험주식회사의 말소 동의 확약서가 제출됨)

3.4. 권리분석 종합

등기부상 주택임차권이 존재하나, 임차인의 대항력이 없고 서울보증보험주식회사의 말소 동의 확약서가 제출되어 경매 완료 시 말소될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없습니다. 다만, "SGI 인수조건 변경"이라는 특이사항은 관련 절차 진행 시 참고해야 할 사항입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 동일 지역 내 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

2026년 5월, 숭의동 1-159와 유사한 시기에 건축된 (2003년식) 61.48㎡ 면적의 건물이 63,700,000원에 거래되었습니다.

2026년 5월, 숭의동 2-39 소재 (2002년식) 34.39㎡ 면적의 건물이 72,000,000원에 거래되었습니다.

2026년 5월, 숭의동 248-224 소재 (2002년식) 50.98㎡ 면적의 건물이 36,000,000원에 거래되었습니다.

본건 건물의 전용면적은 52.79㎡ (약 15.97평)이며, 감정가는 114,000,000원입니다.

이는 최근 거래된 사례들 (최고 72,000,000원)에 비해 높은 수준입니다. 특히 면적이 유사한 50.98㎡의 건물이 36,000,000원에 거래된 점을 감안하면, 감정가와 시세 간의 격차가 상당함을 알 수 있습니다.

4.2. 상권 특성

해당 지역은 주거지 중심으로 형성되어 있으며, 인근 학교 및 근린생활시설이 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 다만, 대규모 상업시설이나 중심상업지구와는 다소 거리가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인천남중학교가 북동측 인근에 위치하며, 숭의여자고등학교, 인천신광학교 등 교육시설이 주변에 있습니다.

5.2. 편의시설

인근에 상점, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 제물포역 주변으로 상업시설이 밀집해 있습니다.

5.3. 교통

지하철 1호선 제물포역 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 등 대중교통 이용이 편리합니다.

5.4. 주변 환경

주거지역이므로 비교적 조용한 환경을 유지하고 있습니다. 특별히 인접한 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정가와 시세 차이

감정가는 114,000,000원이지만, 최근 유사 면적 및 건물들의 거래가는 36,000,000원에서 72,000,000원 사이로 형성되어 있어, 감정가 대비 시세가 현저히 낮은 점은 주의해야 할 부분입니다. 이는 향후 재매각 또는 추가적인 시세 하락 가능성을 시사합니다.

6.2. 임차권 관련 주의사항

비록 대항력 없는 임차권이며 말소 동의 확약서가 제출되어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없으나, "SGI 인수조건 변경"이라는 특이사항은 경매 절차 진행 또는 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 될 수 있으므로, 인수 조건 및 관련 확약 내용을 면밀히 재확인할 필요가 있습니다.

6.3. 건물 노후도

건축 연도가 2002년으로, 건물 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 숭의동에 위치하며, 제물포역 역세권에 있어 교통이 편리하고 주변 생활환경이 양호한 편입니다. 그러나 감정평가액이 최근 실거래가 대비 상당히 높게 책정되어 있어, 입찰 시 시세 조사를 통한 신중한 접근이 필요합니다. 임차권의 경우 대항력이 없고 말소 동의가 있어 인수 부담은 없으나, "SGI 인수조건 변경"이라는 특이사항은 추가적인 확인이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

지하철 1호선 제물포역을 이용할 수 있는 역세권으로, 교통 편의성이 높습니다.

8.2. 주거 환경

인천남중학교 인근으로 교육 환경이 있으며, 주거지로서 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

8.3. 잠재적 시세 상승 가능성

현재 시세 대비 감정가가 높게 형성되어 있으나, 향후 지역 개발이나 시장 상황 변화에 따라 가치 상승의 여지는 있을 수 있습니다. 다만, 이는 보수적으로 접근해야 할 부분입니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 시세 정보와 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 본 건의 시세는 약 70,000,000원에서 110,000,000원 사이로 추정됩니다. 감정가 114,000,000원 대비 최근 실거래가가 낮은 점과 "SGI 인수조건 변경"과 같은 변수를 고려하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 98,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.