나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512626 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1466-5 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원감정 · 평가일 2025.10.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 소재하는 "인천남부초등학교" 동측에 위치하며, 부근은 다세대주택, 단독주택, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

벽돌조 슬래브위 기와지붕 3층건중 제2층 제201호로서 외벽: 벽돌쌓기 마감 등 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 전기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 사다리형의 토지로 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-09-25), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))임.

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512626 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1466-5 2층201호

건물용도: 다세대주택

감정평가액: 82,000,000원

토지면적: 19.70㎡ (약 5.96평)

건물면적: 37.50㎡ (약 11.34평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 조OO

건축년도: 1990년경 준공 (사용승인일 기준)

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 소재하며, "인천남부초등학교" 동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 아파트단지 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 북측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리(말소될 권리)는 2025년 10월 15일 접수된 채권자 조용재의 강제경매개시결정(갑13)입니다.

이하 주요 권리사항입니다.

* 을구 7번: 2022년 06월 07일 접수된 주택임차권. 권리자 조용재, 권리금액 83,000,000원. 말소기준권리보다 선순위이며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니할 경우 잔액은 매수인이 인수해야 하는 권리입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 조용재 -> 조

* 보증금: 83,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 01월 28일

* 확정일자: 2019년 12월 31일

* 대항력: 있음 (확정일자 및 전입일자를 기준으로 대항력 발생)

* 참고사항: 본 물건명세서에 따르면, 을구 7번 주택임차권은 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 임차인의 확정일자(2019.12.31)가 말소기준권리(2025.10.15)보다 선순위이므로, 임차인의 보증금 중 변제받지 못한 금액은 낙찰자가 인수하게 됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 주변에 근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 인천남부초등학교가 인접해 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

인천남부초등학교가 인근에 있으며, 대중교통 이용이 편리한 입지입니다. 주거 밀집 지역으로 조용한 생활 환경을 기대할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금(83,000,000원)이 감정평가액(82,000,000원)보다 높다는 점입니다. 이로 인해 경매 절차에서 임차 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 차액을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 또한, 건물 준공 연도가 1990년경으로 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 주거지로서의 기본적인 입지는 갖추고 있으나, 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 위험이 매우 큰 물건입니다. 임차인의 보증금이 감정가보다 높아, 경매로 인한 보증금 회수 가능성이 낮아 낙찰자가 일정 금액의 보증금을 인수하게 될 것으로 예상됩니다. 이러한 리스크를 충분히 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

임차인 인수 보증금 리스크를 감안하여 총 인수 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시세보다 현저히 낮을 경우 투자를 고려할 수 있습니다. 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 82,000,000원이며, 대항력 있는 임차인의 보증금은 83,000,000원입니다. 말소기준권리보다 선순위인 임차인의 보증금 중 미변제된 금액은 낙찰자가 인수하게 됩니다. 따라서 낙찰가가 83,000,000원 이하로 결정될 경우, 낙찰가가 곧 임차인에게 배당될 금액의 최대치가 되며, 나머지 보증금은 낙찰자가 인수하게 됩니다. 예를 들어, 75,000,000원에 낙찰될 경우, 임차인은 75,000,000원을 배당받고, 나머지 8,000,000원은 낙찰자가 인수하게 되어 총 취득 비용은 75,000,000원(입찰가) + 8,000,000원(인수 보증금) = 83,000,000원이 됩니다.

최근 매매 사례를 고려할 때, 유사 면적의 다세대주택이 8,200만원에서 12,200만원 사이에서 거래되었습니다. 이를 감안하여, 임차 보증금 인수 부담을 고려한 예상 입찰가는 75,000,000원으로 제안합니다. 이 경우 총 예상 취득 비용은 83,000,000원이 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.