나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513115 [1] 인천광역시 계양구 계산동 985-3 동광빌라 1층1호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 계양구 계산동 소재 ‘인천해서초등학교’ 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택 및 단독주택, 소규모의 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철1호선(경인교대입구역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상4층 중 제1층 제1호(통칭 101호)로서, 외벽 : 치장벽돌 마감 등 내벽 : 벽지 마감 및 타일 마감 등 창호 : 새시창호 등으로 시공되었습니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

수세식 위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 15미터 정도의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수 도권정비계획법>, 역사문화환경보존지역(자세한 내용은 계양구 문화체육관광과(032-450-582 4)문의)<인천광역시문화재보호조례>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주 택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : “미상”입니다. 나. 기타사항 : 해당사항 없습니다.

물건 비고

세대출입문 '101호'로 표기됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513115 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 계산동 985-3 동광빌라 1층 1호

용도: 다세대주택

감정가: 1억 3천 6백만원

토지면적: 30.24㎡ (약 9.15평)

건물면적: 55.68㎡ (약 16.84평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

건축연도: 1994년 (동광빌라)

2. 입지조건

대상 물건은 인천광역시 계양구 계산동에 소재하며, 인천해서초등학교 남동측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 다세대주택, 단독주택 및 소규모 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 경인교대입구역이 소재하여 교통 환경은 양호한 편입니다.

건물은 동측으로 노폭 약 15미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 역사문화환경보존지역에 해당합니다.

또한, 과거 토지거래계약에 관한 허가구역이었으나, 지정기간(2025.8.26.~2026.8.25.)은 현재 만료되었습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 강제경매로 진행되었습니다.

말소기준권리는 2022년 6월 7일자 남동세무서장의 압류(갑7)입니다.

등기부상 을구 12번 주택임차권(한국토지주택공사, 109,000,000원)이 존재하며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 인수될 권리입니다.

다만, 서울보증보험주식회사가 제출한 말소동의 확약서에 따라 해당 임차권은 말소될 예정이므로, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 0원으로 분석됩니다.

대항력 있는 임차인으로 서울보증보험주식회사가 등재되어 있으나, 이 역시 말소동의 확약서가 제출되어 인수 대상이 아닙니다.

이 외의 모든 권리(압류, 가압류, 강제경매 등)는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 2,108,000,000원입니다.

4. 상권분석

주변 지역은 주거용 다세대주택과 일부 근린생활시설이 밀집한 주거지역입니다.

인근의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같습니다.

- 2026년 7월 거래된 1994년식 한성파크타운(47.42㎡)은 8,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 176만원)

- 2026년 7월 거래된 1990년식 일신빌라(31.47㎡)는 5,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 158만원)

- 2026년 7월 거래된 2003년식 계산홈타운(56.54㎡)은 11,300만원에 거래되었습니다. (평당 약 200만원)

본건 물건의 면적은 55.68㎡(약 16.84평)이며, 건축연도는 1994년입니다.

이와 유사한 면적인 계산홈타운(56.54㎡, 11,300만원)의 거래 사례를 기준으로 볼 때, 본건의 시세는 약 1억 1천만원에서 1억 1천 5백만원 사이로 추정됩니다.

감정가(1억 3천 6백만원) 대비 최근 실거래가 시세가 낮은 편으로 분석됩니다.

5. 생활정보

* 교육: 인천해서초등학교가 인근에 있어 도보 통학이 가능합니다.

* 교통: 경인교대입구역(1호선) 및 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 소규모 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 존재: 서울보증보험 주식회사의 임차권이 등기되어 있으나, 말소동의 확약서 제출로 인해 낙찰자의 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 관련 서류 및 절차의 정확한 확인이 필요합니다.

* SGI 인수조건 변경: 구체적인 변경 내용에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 토지거래허가구역: 해당 지정 기간은 만료되었으나, 경매 진행 시점과 관련하여 이력 확인이 필요합니다. (현재 시점에서는 문제되지 않습니다.)

* 역사문화환경보존지역: 건축 행위 시 관련 규제 사항이 있을 수 있으므로, 계양구 문화체육관광과 문의를 통해 정확한 내용을 파악해야 합니다.

* 세대출입문 표기: 공부상 1층 1호로 명확히 표기되어 있으나, 현장 방문 시 출입문의 실제 표기(101호)와 일치하는지 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

인천광역시 계양구 계산동에 위치한 동광빌라 1층 다세대주택 경매 물건입니다.

주변에 초등학교와 지하철역이 있어 주거 환경이 양호하며, 교통 및 교육 시설 접근성이 좋습니다.

대항력 있는 임차인이 존재하나, 말소동의 확약서 제출로 인해 보증금 인수 위험은 없는 것으로 판단됩니다.

가장 큰 특징은 감정가(1억 3천 6백만원) 대비 인근 유사 면적의 최근 실거래가 시세(약 1억 1천만원 ~ 1억 1천 5백만원)가 낮게 형성되어 있다는 점입니다.

이러한 시세와의 괴리는 투자자에게 기회가 될 수 있습니다.

주변 지역에서 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

8. 투자 포인트

* 보증금 인수 부담 없는 안전한 권리 관계 (SGI 말소동의 확약서 확인 필수)

* 감정가 대비 낮은 시세로 인한 시세 차익 기대 가능성

* 초등학교 및 지하철역 인접으로 인한 우수한 생활 인프라

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원 (서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서 확인 완료 시)

최근 실거래가 및 시세 분석 기반: 약 1억 1천만원 ~ 1억 1천 5백만원

감정가: 1억 3천 6백만원

감정가와 실거래가 시세의 격차를 고려할 때, 시세 범위 내에서 입찰하는 것이 합리적입니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 보수적으로 접근하여 약 1억 2천만원으로 제안합니다.

이 가격은 주변 시세를 반영하고, 감정가 대비 약 88% 수준으로, 향후 시세 상승에 따른 투자 수익을 기대할 수 있는 가격대입니다.

단, 실제 입찰가는 현장 조사 결과, 경매 당일 응찰 경쟁률, 및 개인의 투자 성향에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.