나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513108 [1] 인천광역시 서구 청라동 168-1 호반베르디움 155동 29층2902호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나감정 · 평가일 2025.10.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 '초은고등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 각종 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 30층건 중 29층 2902호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽 : 미상임. 창호 : 하이샷시창임.

이용상태

본건은 아파트임.

설비내역

위생 및 급.배수설비, 난방설비(지역난방), 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러, 소화전, 승강기, 지하주차장시설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 소재 단지 북측 및 서측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2012-12-24), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역(2015-03-31)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청평생교육건강과문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513108 (1)

소재지: 인천광역시 서구 청라동 168-1 호반베르디움 155동 29층2902호

용도: 아파트

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 30층건 중 29층

건축일: 2011년 10월 18일 (사용승인일 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 63,000,000,000원 (6억 3천만원)

토지 면적: 62.60㎡ (약 18.9평)

토지 지분: 62.6025㎡ (약 18.9평)

건물 면적: 84.92㎡ (약 25.7평)

건물 지분: 84.9207㎡ (약 25.7평)

1.3. 권리 분석 요약

말소기준권리: 2023년 11월 3일 접수된 한국자산관리공사 근저당권 (을26)

총 채권액 (등기부 기준): 562,325,400원 (약 5억 6천 2백만원)

인수되는 보증금: 0원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 인천광역시 서구 청라동 소재 '초은고등학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 각종 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)

가축사육제한구역, 경제자유구역, 상대보호구역

성장관리권역

토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등의 주택용도 취득에 한함, 2025.8.26.~2026.8.25.)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리인 한국자산관리공사의 근저당권(을26, 2023.11.03.) 이하 모든 후순위 권리(압류, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부 채권 총액은 562,325,400원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원

* 임대관계: 미상

* 주의사항: 임대관계가 불명확하므로, 실제 점유 관계 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 보증금 및 차임 미확인으로 인한 위험은 존재할 수 있습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 없음

4. 상권분석

본 건은 청라국제도시 내 아파트 밀집 지역에 위치하고 있으며, 주변에 상업 시설, 학교, 공원 등이 인접하여 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 아파트 단지 중심 상권의 특성을 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 청라호반베르디움20블럭 (호반 베르디움)

주소: 인천광역시 서구 청라에메랄드로76번길 14 (청라동 168-1)

사용승인일: 2011년 10월 18일

총 동수 (단지): 8동 (건축물대장 상 주동 수 9개동)

총 세대수 (단지): 620세대

최고층: 30층

주차 대수: 총 935대 (지하 930대, 지상 5대)

부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소

5.2. 주변 편의 및 교육 시설

* 교육 시설: 초은고등학교, 청라중학교, 청라초등학교, 청라국제초등학교 등 다수 인접

* 편의 시설: 단지 내 및 인근 상가 이용 편리, 대형 쇼핑몰 및 문화시설 접근성 양호

* 공공 시설: 근린공원 등 휴식 공간 인접

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 외국인 주택용도 취득에 한하여 허가 구역으로 지정되어 있으므로, 외국인 투자 시 별도 확인 필요 (2025.8.26.~2026.8.25.)

* 임대관계 미상: 임차인 현황 상 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 임대차 관계가 불분명하므로 잠재적인 명도 저항 또는 미상 채권 발생 가능성에 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 청라국제도시의 핵심 지역에 위치한 아파트로, 양호한 입지 조건과 편리한 생활 환경을 갖추고 있습니다. 2011년 건축된 비교적 신축에 속하며, 29층이라는 고층에 해당하여 일조권 및 조망권이 우수할 것으로 예상됩니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로, 명확하고 깔끔한 권리 분석이 가능합니다. 다만, 임대 관계 미상이라는 점과 토지거래허가구역 지정 기간이라는 점은 주의 깊게 살펴보아야 할 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 청라국제도시의 중심부, 학교 및 생활 편의시설 인접.

* 고층 프리미엄: 29층의 고층으로 인한 우수한 조망권 및 일조권 확보.

* 신축급 아파트: 2011년 준공으로 비교적 최신 시설 이용 가능.

* 권리상 안전성: 말소기준권리 이하 권리 소멸로 권리상 하자가 적음.

* 잠재적 가치 상승: 청라지구의 지속적인 발전 가능성 및 신축급 아파트 선호도 고려.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례(2026년 4월~7월)를 분석한 결과, 본 건과 유사한 평형대의 아파트가 56,000만원에서 62,500만원 사이에서 거래되었습니다. 본 건은 29층이라는 고층에 해당하며, 이는 15층 거래가 62,500만원보다 높은 가치를 형성할 수 있습니다. 감정가 63,000만원을 고려할 때, 본 건의 장점을 감안하여 보수적으로 접근하더라도 감정가 이상을 고려해볼 수 있습니다.

최근 시세 및 층수 프리미엄을 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 65,000만원으로 산정합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.