나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1713 [1] 인천광역시 서구 청라동 157-10 현대썬앤빌더테라스 25층102-2507호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.10.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 청라동 소재 “청라2동행정복지센터” 북동측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설 및 판매시설, 오피스텔 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

대상물건은 철골철근콘크리트구조, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 28층 건물 내 제25층 제102-2507호로서, 외 벽 : 인조석붙임 마감 등, 창 호 : PVC새시 창호입니다.

이용상태

대상물건은 공부상 업무시설(오피스텔) 용도입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전 및 화재탐지설비, 주차설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고 평탄한 정방형의 토지입니다.

인접 도로상태등

대상물건 북측 및 서측으로 중로변에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-12-24), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)) 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호

인천지방법원 2025타경1713 (1)

소재지

인천광역시 서구 청라동 157-10 현대썬앤빌더테라스 25층102-2507호

건물번호

25층 102-2507호

1.2. 면적 정보

토지면적

12. 54㎡ (약 3.79평)

토지지분

12. 536999999999999㎡ (약 3.79평)

건물면적

54. 65㎡ (약 16.53평)

건물지분

54. 645㎡ (약 16.53평)

토지 제시외면적

0. 00㎡

건물 제시외면적

0. 00㎡

1.3. 용도 및 건물 구조

용도

오피스텔

건물구조

철골철근콘크리트구조, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 28층 건물 내 제25층

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가

261,000,000원

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

국OOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상물건은 인천광역시 서구 청라동 소재 “청라2동행정복지센터” 북동측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설 및 판매시설, 오피스텔 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

대상물건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 중로 1류(폭 20m~25m) 및 중로 2류(폭 15m~20m) 도로에 접하며, 특수도로(보행자전용도로)와도 접하고 있습니다. 가축사육제한구역, 경제자유구역, 성장관리권역으로 묶여 있으며, 특히 토지거래계약에 관한 허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함))으로 지정되어 있습니다. 허가구역 지정기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

등기부등본상 말소기준권리는 2019년 9월 24일 접수된 국민은행의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 인수되는 권리 분석

말소기준권리보다 후순위 권리이거나 법원 매각으로 인해 소멸되는 권리들만 확인되었습니다. 따라서 매수인이 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음

3.3. 임차인 현황 분석

* 임차인: L (LENGOCTRAM)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-02-29

* 대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사 (장 )

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-02-08

* 확정일자: 2023-12-29

* 배당신고일자: 2025-12-19

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.4. 등기부 요약 (주요 권리)

* 을1: 근저당권 (2019-09-24), 국민은행, 44,400,000원 (말소기준권리)

* 을2: 주택임차권 (2026-03-10), 장지혁, 200,000,000원 (등기부상 말소 예정)

* 을3: 가압류 (2025-03-11), 롯데카드, 15,989,914원 (말소)

* 을4: 가압류 (2025-05-30), 삼성카드, 16,815,664원 (말소)

* 을5: 임의경매개시결정 (2025-10-15), 국민은행, 37,397,980원 (말소)

등기부채권 총액: 277,205,578원

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

대상 물건이 위치한 인천광역시 서구 청라동 일대는 신흥 주거 및 상업 복합 타운으로, 다양한 근린생활시설, 판매시설, 금융기관 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 주변 상업시설

단지 내 및 인근으로 다수의 상업시설과 오피스텔이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 북동측에 청라2동행정복지센터가 위치하여 행정 서비스 이용 또한 편리합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 다수의 근린생활시설, 마트, 은행 등이 자리하고 있어 편리한 생활이 가능합니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량 접근성이 우수하며, 도보 거리에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

5.3. 주거 환경

오피스텔 밀집 지역으로 주거 편의성이 양호하며, 쾌적한 도시 환경을 제공합니다. 현재까지 파악된 주변 지역에서 혐오시설 등 주거 환경을 저해할 만한 요소는 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 특히 외국인 등의 주택용도 취득 시에는 허가를 받아야 합니다. 이는 향후 매각 시 특정 구매자에게 제약이 될 수 있습니다.

6.2. 권리 관계 (잠재적 문제)

모든 권리 관계가 말소 예정이거나 말소기준 권리보다 후순위로 분석되어, 매수인이 인수할 법적 권리 부담은 없습니다. 다만, 임차인의 경우 대항력은 없으나, 관련 절차 및 상황에 대한 최종 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 시장 변동성

부동산 시장 상황에 따라 시세 변동성이 있을 수 있으므로, 낙찰 후 임대 또는 매각 시 시장 상황을 면밀히 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 청라동에 위치한 현대썬앤빌더테라스 오피스텔로, 신축된 지 얼마 되지 않아 건물 상태가 양호하며 주변 환경 및 교통 여건이 우수합니다. 권리상 특이사항 없이 깨끗한 상태로 매각될 것으로 예상됩니다. 다만, 토지거래허가구역이라는 점은 향후 거래 시 유의해야 할 사항입니다. 현재 제공된 시세 자료의 면적과 본건의 면적에 차이가 있어 직접적인 가격 비교에는 한계가 있으나, 감정가와 주변 시세를 종합적으로 고려하여 입찰가 산정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 청라국제도시 내 신축 오피스텔로 향후 미래가치가 기대됩니다.

* 각종 편의시설 및 행정복지센터 인근으로 생활 편의성이 우수합니다.

* 차량 및 대중교통 접근성이 뛰어나 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 권리 관계가 명확하여 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 건물(현대썬앤빌더테라스)의 면적 23.834㎡~32.177㎡(약 7.21~9.73평)의 거래 금액은 102,000,000원에서 176,800,000원 사이로 형성되어 있습니다. 이를 면적당 가격으로 환산 시 약 4,280,000원에서 5,500,000원 수준입니다.

본 건의 건물 면적은 54.65㎡(약 16.53평)으로, 비교 대상 매물의 면적보다 상당히 넓습니다. 제공된 매매 정보만으로는 본 건의 정확한 시세를 산정하기에 면적 차이가 크지만, 이를 바탕으로 면적당 단가를 단순 대입할 경우, 약 234,000,000원에서 241,000,000원 수준으로 추정해 볼 수 있습니다.

감정가는 261,000,000원으로 책정되어 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

면적 차이를 고려했을 때, 제공된 소형 면적의 거래 사례를 그대로 적용하기는 어렵습니다. 하지만 현재 감정가 261,000,000원과, 소형 면적 거래가격을 환산한 범위(약 234,000,000원 ~ 241,000,000원)를 종합적으로 고려했을 때, 본 건의 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이상으로 판단됩니다.

권리 인수 부담이 없고, 지역 내 신축 오피스텔이라는 점을 감안하여, 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가: 250,000,000원 ~ 265,000,000원

주의사항: 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 최근 유사 물건의 실제 거래 사례 및 시장 동향을 추가적으로 분석하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 또한, 토지거래허가구역 관련 절차를 사전에 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.