나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513104 [1] 인천광역시 부평구 부평동 433-206 고은아파트 5층503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: K-land감정 · 평가일 2025.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평시장역" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 아파트, 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근 교통시설 및 간선도로와의 거리 및 편의성 등 고 려시 제반 교통상황은 비교적 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물(통칭 고은아파트) 내 제5층 제503호로서, (사용승인일: 2002.10.02) 외 벽 : 드라이비트 등 마감. 창 호 : 샷시창호 등

이용상태

공부상 '아파트' 임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고평탄한 세장형 토지로서, 공동주택 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 소로의 지선도로(주부토로81번길)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정 기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513104 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 433-206 고은아파트 5층 503호

용도: 아파트

감정가: 130,000,000원

토지면적: 14.73㎡ (약 4.46평)

토지지분: 14.73㎡ (약 4.46평)

건물면적: 39.40㎡ (약 11.92평)

건물지분: 39.4㎡ (약 11.92평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

특이사항: 대항력있는 임차인, 선순위 임차권

주의사항: (아래 권리분석 및 잠재적 리스크 섹션 참조)

특수물건정보: 대항력있는 임차인, 선순위 임차권

2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치하며, "부평시장역" 북측 인근에 자리하고 있습니다. [cite: provided info]

주변으로는 다세대주택, 아파트, 소규모 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다. [cite: provided info]

차량으로 출입이 가능하며, 인근 교통시설 및 간선도로와의 접근성이 양호하여 전반적인 교통 상황은 비교적 편리한 편입니다. [cite: provided info]

건물은 북측으로 소로의 지선도로(주부토로81번길)에 접하고 있습니다. [cite: provided info]

3. 권리분석

본 물건의 등기부등본상 권리 분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 존재합니다. [cite: provided info]

소유권 보존(2002.10.09) 이후 소유권 이전(2007.10.10, 2022.04.28)이 있었으며, 말소기준권리는 도봉세무서장의 압류(2023.05.18)입니다. [cite: provided info]

가장 중요한 권리는 을구 3번의 주택임차권으로, 권리자는 김윤권이며 보증금은 135,000,000원입니다. [cite: provided info]

이 임차권은 등기부등본상 말소되지 않고 '인수'로 기재되어 있으며, 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다. [cite: provided info]

김윤권 임차인은 2022년 5월 10일 전입신고를 했으며, 2022년 4월 14일 확정일자를 받았습니다. [cite: provided info]

이는 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 함을 의미합니다. [cite: provided info]

감정가 130,000,000원보다 임차인의 보증금 135,000,000원이 높아, 임차인이 배당받지 못하는 최소 5,000,000원은 매수인이 인수하게 됩니다. [cite: provided info]

따라서, 본 물건은 인수하는 보증금이 발생하는 특수 물건에 해당합니다.

4. 상권분석

본 물건은 "부평시장역" 인근 일반상업지역에 위치하여 지역 생활 상권으로서의 기능을 수행하고 있습니다. [cite: provided info]

주변에 소규모 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지는 지역으로 판단됩니다. [cite: provided info]

5. 생활정보

* 교통: 부평시장역이 인접하여 대중교통 이용이 용이합니다. [cite: provided info]

* 편의시설: 주변의 근린생활시설 및 부평시장역 인근 상업시설을 이용할 수 있습니다. [cite: provided info]

* 주거환경: 아파트 단지 내 생활 환경과 주변 주택가의 환경을 공유합니다. [cite: provided info]

* 설비: 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비가 갖추어져 있습니다. [cite: provided info]

* 주변 환경: 인천투데이의 보도에 따르면, 과거 부평역 광장 주변에서 노숙자 및 쓰레기 관련 이슈가 언급된 바 있으나, 이는 해당 물건지의 직접적인 위험 요소라기보다는 지역적 맥락으로 고려할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 의무입니다. [cite: provided info]

임차인 김 의 보증금 135,000,000원은 감정가 130,000,000원을 초과하므로, 매수인은 낙찰가 외에 상당 금액의 보증금을 추가로 부담할 가능성이 매우 높습니다. [cite: provided info]

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 도시계획 및 건축 제한이 존재합니다. [cite: provided info]

이는 향후 재건축, 리모델링 등 개발 행위에 제약이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구 부평동에 위치한 아파트로, 부평시장역 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. [cite: provided info]

그러나 현재 가장 큰 특징은 매수인이 인수해야 하는 135,000,000원의 높은 선순위 임차인 보증금입니다. [cite: provided info]

이는 감정가 130,000,000원을 초과하는 금액으로, 낙찰을 받더라도 예상치 못한 추가 비용 발생의 위험이 매우 높습니다. [cite: provided info]

따라서 본 물건은 이러한 인수 부담과 개발 제한 사항을 충분히 인지하고 감수할 수 있는 투자자에게 적합하며, 철저한 권리 분석과 총 취득 비용 산정이 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부평시장역과 가까워 대중교통 이용이 편리합니다. [cite: provided info]

* 상대적으로 낮은 낙찰가 기대 가능성: 높은 인수 보증금으로 인해 투자자들의 참여가 제한될 수 있어, 감정가 대비 낮은 낙찰가를 기대해볼 수 있습니다. (단, 총 취득 비용은 인수 보증금으로 인해 증가합니다.)

9. 예상 입찰가

본 물건은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 135,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 상황입니다. [cite: provided info]

이는 감정가 130,000,000원을 초과하는 금액이므로, 실제 총 취득 비용은 낙찰가에 인수 보증금(또는 잔액)이 추가되는 점을 반드시 고려해야 합니다. [cite: provided info]

입찰가는 임차인의 보증금 인수 금액을 제외하고 순수 부동산 가치에 기반하여 산정해야 하나, 본 건의 경우 인수 금액이 감정가를 초과하므로 매우 신중한 접근이 필요합니다.

총 취득 비용은 낙찰가 + (135,000,000원 - 배당받는 금액)이 될 것입니다. 임차인이 배당을 통해 보증금을 회수하기 어려울 경우, 총 취득 비용은 낙찰가 + 135,000,000원이 될 수 있습니다.

이에 따라, 감정가 130,000,000원을 기준으로 하되, 높은 인수 보증금 위험을 감안하여 보수적인 입찰가를 권장합니다.

권장 입찰가 범위: 100,000,000원 ~ 120,000,000원

(참고: 상기 입찰가 범위는 낙찰 가격 자체에 대한 제안이며, 실제 총 취득 비용은 낙찰가에 135,000,000원의 인수 보증금이 추가됩니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.