나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1712 [1] 인천광역시 남동구 만수동 841-12 로얄카운티 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호원 · 평가일 2025.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역 남동구 만수동 소재 "동부초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 주거환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 대중교통사정은 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 13층중 2층 201호로서 외벽 : 스톤코트 마감 등 내벽 : 벽지 마감 등 창호 : 새시 창호유리창 등임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

위생설비, 개별난방설비, 자동화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

7필일단의 대체로 사다리형의 오피스텔건물부지로 인접도로와 등고, 평탄함.

인접 도로상태등

서측, 등측 및 북측으로 포장도로에 접하며, 본건까지 차량출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가죽사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1712 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수OOO (수협은행)

물건명세서 작성일: 2026년 07월 04일

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 남동구 만수동 841-12, 로얄카운티 2층 201호

건물구조: 철근콘크리트구조, 13층 중 2층

용도: 오피스텔

집합건물 종류: 업무시설 (오피스텔)

토지 면적: 13.17㎡ (약 4평)

건물 면적: 70.30㎡ (약 21평) (전용면적 기준)

건물층수: 지하 1층, 지상 13층 (해당 물건은 2층)

건축년도: 2017년

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 202,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동에 위치하며, 주변은 공동주택, 업무시설, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

인근에 "동부초등학교"가 소재하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 서측, 인접 도로, 북측으로 포장도로에 접해 있습니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본 토지는 준주거지역에 속합니다.

가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 해당합니다.

토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존: 우설희 (2018-01-05)

소유권 이전 (매매): 김은혜 (2018-01-24)

근저당 (말소기준권리): 수협은행 (2018-01-24, 184,800,000원)

가압류: 롯데카드 (2025-01-22, 6,027,834원, 말소)

임의경매: 수협은행 (2025-10-15, 166,577,090원, 말소)

총 채권액: 190,827,834원

3.2. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원

임대 관계: 미상

금액이 미상인 임대 관계가 존재할 수 있으므로, 이에 대한 주의가 필요합니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리는 2018년 01월 24일 접수된 수협은행 근저당입니다.

본 경매 절차를 통해 낙찰자는 말소기준권리보다 후순위의 권리(가압류, 임의경매) 및 일부 선순위 권리(근저당)는 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다. (현재 등기부상 특이사항 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 오피스텔 건물 내에 위치하며, 건물 자체 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

만수동 일대는 지역 생활권으로, 상업시설이 비교적 잘 발달되어 있습니다.

4.2. 업종 분포

인근 지역은 주거 및 소규모 업무, 근린생활시설이 복합적으로 분포하고 있어, 다양한 업종의 상가 및 시설이 존재할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

마트, 편의점, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육 시설

동부초등학교가 북서측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

임대 관계가 미상인 점은 명도 시 잠재적인 분쟁의 소지가 될 수 있습니다. (인수 보증금 0원으로 명시되어 있으나, 실제 점유 여부는 별도 확인 필요)

6.2. 물건 자체 리스크

오피스텔 건물로, 재건축이나 대규모 리모델링 시 관련 협의 및 비용 발생 가능성이 있습니다.

내진 성능 관련 정보(rserthqkDsgnApplyYn:'1', rserthqkAblty:'수정 메르칼리 진도 등급(MMI 등급) : Ⅶ-0.169g')가 기재되어 있으나, 구체적인 내진 설계 수준은 별도 확인이 필요합니다.

6.3. 주변 환경 리스크

주변 지역에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약 허가구역 등에 포함되어 있어 향후 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 만수동에 위치한 비교적 신축(2017년 준공) 오피스텔로, 기본적인 생활 인프라 및 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

등기부상 권리관계는 비교적 명확하며, 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 임대 관계 미상인 점은 명도 과정에서 주의가 필요합니다.

감정가는 2억 2백만원이나, 최근 매매 사례가 1억 5천만원으로 확인되어 시세와의 괴리가 존재합니다.

8. 투자 포인트

신축 오피스텔로 비교적 양호한 관리 상태가 기대됩니다.

인근의 다양한 편의시설 및 학교 접근성이 우수합니다.

시세 대비 낮은 감정가 또는 최근 거래가를 고려할 때, 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

말소되는 권리가 많아 명확한 권리 분석이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 202,000,000원

최근 매매가 (2025년 1월): 150,000,000원

등기부채권 총액 (말소 대상): 190,827,834원

인수 보증금: 0원

시세 분석: 최근 매매가 1억 5천만원을 기준으로, 시장 상황 및 물건 상태를 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 감정가는 최신 시세와 괴리가 있어, 이를 참고하여 입찰가격을 결정해야 합니다.

권장 입찰가 범위: 140,000,000원 ~ 160,000,000원 (본 금액은 시세 및 낙찰률 등을 고려한 일반적인 추천 범위이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 시장 조사 및 전문가 상담이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.