나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513100 [1] 인천광역시 서구 공촌동 313-4 주천그린빌라 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동서 · 평가일 2025.10.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 공촌동 소재 '공촌초등학교' 북측 인근에 위치하며 부근은 아파트, 다세대주택 및 공원, 임야 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 제차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 2층 202호로서, 외벽: 드라이비트 마감. 창호: 알미늄샷시 창호 등입니다.

이용상태

'다세대주택' 입니다.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비를 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지를 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남측으로 로폭 약 8m 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(연희3 지구단위계획 구역)), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8.26. ~2026.8.25.)).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상처리하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경513100 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOO

* 감정가: 93,000,000원

1.2. 물건 현황

* 소재지: 인천광역시 서구 공촌동 313-4 주천그린빌라 2층202호

* 용도: 다세대주택

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 2층 202호

* 토지 면적: 27.87㎡ (약 8.43평)

* 건물 면적: 37.40㎡ (약 11.31평)

* 건축년도: 1998년경 (인근 유사 건물 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 인천광역시 서구 공촌동 소재 '공촌초등학교' 북측 인근에 위치합니다.

* 주변은 아파트, 다세대주택, 공원, 임야 등이 혼재된 주거지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 남측으로 로폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 본 건의 말소기준권리는 2022년 9월 22일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (갑12)입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 본 건의 등기부상 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

* 채무자/소유자 외 별도의 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 임차인 현황 및 분석

* 임차인 1: 김다진

* 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-05-10

* 대항력: 없음. 보증금 회수 관련 채권은 없을 것으로 예상됩니다.

* 임차인 2: 한국토지주택공사 (입주자: 김 )

* 보증금: 82,650,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2020-06-10, 확정일자: 2020-05-19, 배당신고일자: 2022-09-21

* 대항력: 없음.

* 비고: 서울보증보험 주식회사가 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임차보증금 반환 채권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였으므로, 해당 임차보증금은 배당 절차를 통해 처리될 예정이며, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.4. 기타 권리사항

* 토지거래허가구역 (외국인 등의 주택용도 취득에 한함, 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

* SGI 인수조건 변경 (이는 서울보증보험과의 협의 내용을 반영하며, 인수 부담이 없음을 시사합니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 및 단지 정보

* 본건은 '주천그린빌라' 단지 내 위치하는 것으로 추정됩니다. (주소: 313-4, 건물명: 주천그린빌라)

* 인근에 '미도빌라(312-16)' 및 '성창그린빌라트4동(307-26)' 등 유사한 다세대주택이 소재합니다.

4.2. 최근 매매 시세

* 인근 '주천그린빌라(316-0)'의 39.46㎡(약 11.9평) 전용면적 물건이 2026년 1월 12일 75,000,000원에 거래되었습니다.

* 본건의 건물 면적(37.40㎡)과 유사한 규모입니다.

* 다른 인근 빌라(미도빌라 71.46㎡)는 2026년 1월 17일 140,000,000원에, (성창그린빌라트 34.48㎡)는 2026년 1월 19일 53,000,000원에 거래되었습니다.

* 본건의 감정가는 93,000,000원입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 문화시설

* 단지 인근에 공촌초등학교가 있으며, 주거 지역 특성상 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변에 공원 및 임야가 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

5.2. 교육시설

* 공촌초등학교가 인근에 위치합니다.

* 교육환경 보호구역에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

* 외국인이 주택 용도로 취득 시 허가를 받아야 하며, 허가 유효기간(2026년 8월 25일) 내 거래 시 주의가 필요합니다.

6.2. 권리 분석 상 특이사항

* 말소기준권리 대비 후순위 권리들은 모두 소멸되므로 권리상 문제는 없습니다.

* 채무 총액이 매우 높아 보이나, 실제 낙찰자가 인수하는 채무나 보증금은 없습니다.

6.3. 건축물 노후도

* 건축년도가 1998년경으로 추정되어 (인근 유사건물 기준), 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 인천광역시 서구 공촌동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 주거지입니다.

* 모든 등기부상 권리는 말소기준권리에 의해 소멸되므로 낙찰자가 부담해야 할 별도의 권리사항은 없습니다.

* 임차인 또한 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 인근 유사 주택의 최근 실거래가를 고려할 때, 감정가는 시장가 대비 약간 높게 형성된 것으로 보이나, 감정평가 시점(2026년 7월)을 감안할 때 현재 시세와 유사할 가능성도 있습니다.

* 토지거래허가구역 지정이 되어 있어 외국인 주택 취득 시 별도 허가가 필요할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 권리관계 명확

* 모든 권리가 매각으로 소멸되어 안전하게 취득 가능합니다.

8.2. 보증금 인수 부담 없음

* 임차인들의 대항력이 없어 낙찰 후 추가적인 보증금 지급 의무가 없습니다.

8.3. 주거 환경

* 공촌초등학교 인근으로 주거 환경이 양호하며, 공원 등 녹지 공간 접근성이 좋습니다.

8.4. 시세차익 잠재력

* 인근 유사 물건 거래 사례를 바탕으로 합리적인 입찰 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건 감정가는 93,000,000원입니다.

* 인근 '주천그린빌라' 단지 내 유사 면적 물건의 최근 실거래가(2026년 1월)는 75,000,000원이었습니다.

* 감정평가 시점(2026년 7월)과 유사 거래 시점(2026년 1월) 간의 시세 변동을 고려하고, 경매 절차상의 위험 및 부대 비용을 감안할 때, 본건의 적정 입찰가는 감정가 수준 내외로 판단됩니다.

* 합리적인 입찰가는 85,000,000원에서 95,000,000원 사이로 예상되며, 최종 목표가는 90,000,000원을 권장합니다.

* 이는 감정가를 기준으로 낙찰 가능성을 높이면서도 투자 수익을 확보할 수 있는 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.