나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경3835 [1] 경기도 남양주시 와부읍 덕소리 606-1 덕소주공3단지아파트 309동 15층1502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지일 · 평가일 2025.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 와부읍 덕소리 소재 "덕소역(경의중앙선)" 북측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제 차량의 진입이 용이하며, 버스정류장 및 경의중앙선 "덕소역"이 인근에 소재 하여 전반적인 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조평슬래브지붕 20층 중 15층 1502호로서(사용승인일 : 1998.08.13) 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등. 내벽 : 벽지 도배, 일부 타일 붙임 등. 창호 : 샤시 창호임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실/화장실, 창고, 발코니, 현관 등)로 이용 중이며, 내부구조는 지적 및 건물개황도 참조.

설비내역

급배수, 위생, 상하수도, 난방설비, 화재경보기, 옥내소화전, 승강기 설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남측으로 폭 약 10 미터, 동측으로 폭 약 6 미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 준주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 제한보호구역 (지원/헬기:2km)(25m 위탁구역), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 공장설립승인지역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역(토지 거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부제2025-1058호(대상:외국인등/용도 :주택))).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상 기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 남양주지원 2025타경3835 (1)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 엘OOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 남양주시 와부읍 덕소리 606-1 덕소주공3단지아파트 309동 15층 1502호

* 용도: 아파트

* 건물 면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

* 토지 면적: 40.50㎡ (약 12.25평)

* 감정가: 431,000,000원

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 건물 상세 정보

* 아파트명: 덕소주공3단지

* 동/호수: 309동 15층 1502호

* 사용승인일: 1998년 8월 13일

* 건물 구조: 철근콘크리트벽식조 평슬래브 지붕

* 층수: 20층 중 15층

* 주요 설비: 급배수, 위생, 상하수도, 난방, 화재경보기, 옥내소화전, 승강기

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 경기도 남양주시 와부읍 덕소리 소재 "덕소역(경의중앙선)" 북측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 제반 입지 조건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

* 본건까지 차량 진입이 용이합니다.

* 버스정류장 및 경의중앙선 "덕소역"이 인근에 소재하여 전반적인 교통 여건은 무난합니다.

2.3. 도로 상황

* 단지 남측으로 폭 약 10미터, 동측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 주변 시설

* 본건 주변은 덕소역을 중심으로 주거 단지와 상업 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 마트, 병원, 학교 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 본 건의 말소기준권리는 2021년 8월 5일 접수된 엘에이치케이대부주식회사 근저당 (채권액 216,000,000원)입니다.

* 매각으로 인해 모든 근저당, 임의경매 개시결정 등은 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권입니다. 현황 조사 시 지상권 존재 여부 및 그 내용을 반드시 확인해야 합니다.

3.3. 채무 총액

* 등기부채권 총액: 324,000,000원

3.4. 임차인 현황

* 임차인 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 주의사항: 임대 관계가 미상으로, 점유자가 있을 경우 대항력 유무 및 보증금, 차임 등에 대한 상세 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

* 본건은 아파트 단지 내 및 인근에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 덕소역 인근으로 유동인구가 있으며, 상권은 안정적으로 유지되고 있는 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

* 경의중앙선 덕소역을 이용한 서울 접근성이 양호합니다.

* 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변에 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 위치하고 있습니다.

5.2. 단지 정보

* 아파트명: 덕소주공3단지

* 관리사무소 연락처: 031-521-1850

* 총 세대수: 782세대 (10개 동)

* 주차대수합계: 329대 (지상 12대, 지하 20대)

* 최고층: 20층

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

* 본 건은 1998년 사용승인되어 약 28년 경과한 아파트로, 향후 리모델링 또는 재건축 관련 이슈 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 토지 이용계획 및 제한 사항

* 본 건은 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 준주거지역으로 지정되어 있습니다.

* 또한, 가축사육제한구역, 제한보호구역 (지원/헬기:2km), 성장관리권역, (한강)폐기물매립시설설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 또는 이용에 제약이 있을 수 있습니다. 특히 폐기물매립시설 설치 제한 지역이라는 점은 잠재적 우려사항이 될 수 있습니다.

6.3. 임차인 문제

* 임대관계가 미상으로, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.4. 미확인 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 여부 및 그 내용을 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경의중앙선 덕소역 역세권에 위치한 아파트로, 양호한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 최근 실거래가와 감정가가 유사한 수준을 보이고 있어 시세 반영이 잘 되어 있는 것으로 판단됩니다. 다만, 건물의 노후화, 복잡한 토지 이용계획상의 제한 사항, 그리고 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크는 투자 시 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 경의중앙선 덕소역 이용이 편리하여 서울 접근성이 우수합니다.

* 안정적인 시세: 최근 실거래가와 감정가가 유사하여 시세 하락 위험이 상대적으로 낮습니다.

* 인프라: 단지 주변 및 덕소역 일대의 편의시설 이용이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 431,000,000원

* 최근 매매 사례 (59.99㎡ 기준):

* 2026년 7월 16일: 450,000,000원 (15층)

* 2026년 7월 16일: 410,000,000원 (11층)

* 시세 분석: 최근 실거래가 평균 약 430,000,000원으로, 감정가(431,000,000원)와 유사한 수준입니다. 이는 감정평가가 시세에 맞춰 적정하게 이루어졌음을 시사합니다.

* 종합 의견:

* 본 건은 감정가가 시세와 부합하며, 권리상 큰 인수 부담이 없는 점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상으로 입찰가가 형성될 가능성이 있습니다.

* 다만, 임대차 관계 미상 및 건물 노후화 등 리스크 요인을 감안하여 입찰가 산정 시 보수적인 접근이 필요합니다.

* 명도 비용 및 예상되는 추가 비용을 고려하여, 낙찰 후 시세 차익을 확보할 수 있는 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

* 예상 입찰가 범위: 430,000,000원 ~ 470,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.