나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64445 [1] 경기도 고양시 일산동구 성석동 1418 모리안1차 1동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신한 · 평가일 2025.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 고양시 일산동구 성석동 소재, "고양송암고등학교" 북측 인근에 위치하는 모리안1차 제1동 제2층 제202호로서, 주위는 다세대주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설, 창고, 농경지, 임야 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 4층 건내 제2층 제202호로서, 외벽: 드라이비트 마감 및 일부 석재붙임 마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비 되어 있으며, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 등고 평탄한 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약6m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [ 전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취 락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:2 5km)(고도16m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토 지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택 ,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전 주택임차권자 이영매)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.05.21.자 인수조건변경확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 물건 현황

사건번호: 고양지원 2025타경64445 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 성석동 1418 모리안1차 1동 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 280,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각대상: 토지/건물 일괄매각

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1.2. 건물/토지 정보

건물면적: 59.53㎡ (약 17.99평)

토지면적: 67.25㎡ (약 20.34평) (토지 지분 및 건물 지분 동일)

건축년도: 2017년경 (사용승인일 2017.06.28 기준)

2.

1.3. 권리관계

말소기준권리: 국민건강보험공단의 압류 (2022.02.25)

기타 권리: 소유권이전, 주택임차권(이영매, 말소), 압류, 가압류 다수.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (기재된 내용에 따르면)

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2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

경기도 고양시 일산동구 성석동 "고양송암고등학교" 북측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 단독주택, 각종 근린생활시설, 창고, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 진출입이 가능합니다.

인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

2.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

국민건강보험공단의 압류 (2022.02.25) 입니다.

3.2. 인수되는 권리

권리분석상 낙찰자가 인수하는 금전적 권리는 없습니다. (단, 임차인 관련 특이사항 존재)

3.3. 주의 임차인 분석

임차인: 이 (이영매)

보증금: 280,000,000원

전입일자: 2021-03-19

확정일자: 2021-03-09

배당신고일자: 2022-12-08

대항력: 없음 (임차인 현황 기재)

핵심사항:

신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)는 "임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다"는 내용의 2026.05.21.자 인수조건변경확약서를 제출하였습니다.

집합건물 등기부 요약상 해당 임차인의 주택임차권은 '말소' 예정으로 기재되어 있습니다.

권리분석상 인수 보증금은 0원으로 계산되었습니다.

종합: 법적으로는 임차인의 대항력이 포기되었고 임차권도 말소될 예정이므로 낙찰자가 임차보증금을 인수할 의무는 없습니다. 그러나 HUG의 확약 내용 및 임차인의 보증금 전액 변제 여부에 따라 추가적인 협의나 절차가 필요할 수 있습니다.

2.

4. 상권분석

4.1. 주변 이용상태

주거지역과 더불어 근린생활시설, 창고, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역적 특성을 보입니다.

4.2. 주변 시세

제공된 최근 매매/임대 정보 JSON 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 50~70㎡대)의 다세대주택 매매가는 약 1억 1천만 원에서 1억 4천만 원 수준에서 형성되어 있습니다.

- 한울하임 (2018년식, 50.23㎡): 1억 4,000만원 (2026.05.27)

- 현대하이츠 (2015년식, 53.39㎡): 1억 1,000만원 (2026.05.19)

- 은하팰리스 (2018년식, 71.2664㎡): 1억 2,000만원 (2026.07.01)

본건의 감정가는 2억 8천만 원으로, 최근 실거래가 대비 약 2배 수준으로 높게 평가되어 있어 시장가치와의 괴리가 매우 큽니다. 이는 감정가 산정 시점과 현재 시점의 시장 상황 변화, 또는 감정가 자체의 적정성에 대한 면밀한 검토가 필요함을 시사합니다.

2.

5. 생활정보

5.1. 주변 교통 및 편의시설

차량 접근은 원활하나, 대중교통 이용 환경은 보통 수준입니다.

주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 교육시설

고양송암고등학교가 북측 인근에 위치하고 있습니다.

5.3. 주변 환경 (혐오시설 유무)

제공된 정보 및 JSON 데이터만으로는 인근에 혐오시설이 존재하는지 여부를 파악하기 어렵습니다. 정확한 확인을 위해서는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

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6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

법적으로는 인수 보증금이 0원이지만, HUG의 인수조건 변경 확약서 내용에 따라 임차인의 보증금 반환과 관련된 절차 및 HUG와의 협의 과정에서 잠재적인 추가 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제하기는 어렵습니다. HUG가 우선변제권을 주장하고 임차권 등기 말소에 동의하는 구체적인 진행 상황에 대한 확인이 필요합니다.

6.2. 법규/이용제한 리스크

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있습니다. 이러한 토지 이용 제한은 향후 건물의 이용이나 개발, 거래에 제약을 줄 수 있습니다.

6.3. 시장 가격 변동 리스크

감정가(2억 8천만 원)와 최근 실거래가(1억 1천만 원 ~ 1억 4천만 원) 사이에 현저한 시세 차이가 존재합니다. 이는 시장 가치 하락, 감정평가의 오류, 또는 향후 시장 변동성에 따라 투자 수익률에 큰 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

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7. 종합 의견

본 물건은 권리분석상 낙찰자가 인수하는 금전적 부담은 없다는 점이 가장 큰 장점입니다. 그러나 감정가 대비 현저히 낮은 최근 실거래가와 HUG의 인수조건 변경 확약서로 인한 복합적인 리스크를 내포하고 있습니다. 특히, 감정가가 현재 시장 가격과 큰 괴리를 보이는 점은 투자 시 신중한 접근을 요구합니다. HUG의 확약서 내용을 면밀히 검토하고, 향후 임차인 및 HUG와의 협의 가능성을 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

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8. 투자 포인트

* 권리상 인수 부담이 없어 명확한 가격으로 입찰에 참여할 수 있습니다.

* HUG의 확약서에 따라 임차인 관련 리스크가 관리되고 있으며, 구체화될 경우 더욱 안정적인 투자가 가능합니다.

* 만약 현재의 낮은 시세가 일시적인 현상이라면, 시장 회복 시 시세차익을 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

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9. 예상 입찰가

권리분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

주변 다세대주택의 최근 실거래가(2026년 5~7월)를 분석한 결과, 50~70㎡대 면적의 매매가는 약 1억 1천만 원에서 1억 4천만 원 수준입니다.

본건의 건물 면적(59.53㎡)과 주변 시세를 고려할 때, 예상되는 시장 가치는 약 1억 2천만 원에서 1억 5천만 원 범위로 추정됩니다.

감정가 2억 8천만 원은 현재 시장가치와 큰 괴리가 있으므로, 감정가보다 현저히 낮은 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 120,000,000원 ~ 140,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

최종 입찰가 결정 시에는 HUG의 인수조건 변경 확약서 내용에 대한 추가적인 확인과 현장 방문을 통한 정확한 물건 가치 평가를 반드시 병행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.