나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64453 [1] 경기도 고양시 덕양구 도내동 956 원흥베네하임5차 21층2111호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 도내동 소재 "도래울초등학교" 북측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하4층/지상24층 중 제21층 제2111호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호: 새시창호 임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 업무용 및 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남동측의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(원흥보금자리), 가축사육제한구역, 공공주택지구(원흥공공주택지구), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역 등 임.(후첨 토지이용계획확인서 참조)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 도내동에 위치한 원흥베네하임5차 오피스텔 21층 2111호입니다.

총 24층 건물 중 21층에 해당하며, 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

감정가는 277,000,000원이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 송포농업협동조합이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 경기도 고양시 덕양구 도내동 956 원흥베네하임5차 21층2111호

건물명: 원흥베네하임5차

건축물 정보: 철근콘크리트구조 평지붕, 지하4층/지상24층 중 제21층

사용승인일: 2024년 10월 22일

총 호실 수: 612호

1.3. 면적 정보

토지 면적: 4.89㎡ (약 1.48평)

토지 지분: 4.8852㎡ (약 1.48평)

건물 면적 (전용면적): 29.74㎡ (약 9.00평)

건물 지분: 29.7447㎡ (약 9.00평)

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 277,000,000원

토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

사건번호: 고양지원 2025타경64453 (1)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 고양시 덕양구 도내동 소재 "도래울초등학교" 북측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트 단지, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 비교적 정주 환경이 양호합니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 형상 및 이용상태

토지는 장방형의 토지로서 업무용 및 상업용 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로 및 토지이용계획

본 건은 북동측 및 남동측의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 상 일반상업지역, 지구단위계획구역(원흥보금자리), 공공주택지구(원흥공공주택지구) 등에 해당합니다.

과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리인 근저당권(송포농업협동조합, 2025-02-11 접수, 192,000,000원)을 기준으로, 이후 설정된 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 342,000,000원입니다.

3.2. 말소기준권리

을1 근저당권 (송포농업협동조합, 2025-02-11 접수)

3.3. 임차인 현황

임차인: 안

보증금: 48,000,000원

차임: 600,000원

전입일자(사업일자): 2025-02-10

확정일자: 2025-02-10

배당신고일자: 2025-11-28

대항력: 있음

3.4. 인수되는 권리

제공된 정보에 따르면, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

따라서 대항력 있는 임차인이 존재하나, 임차인의 보증금 48,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 건이 위치한 도내동 일대는 아파트 단지와 더불어 근린생활시설, 업무시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능이 갖추어진 지역입니다.

도래울초등학교와 인접하여 학생 및 학부모 대상의 업종도 고려할 수 있습니다.

4.2. 지역 특성

원흥보금자리 지구 내에 위치하여 개발이 이루어진 신흥 주거 및 상업 복합 지역으로 볼 수 있습니다.

주변에 대규모 아파트 단지가 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 주변으로 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

추가적인 쇼핑이나 문화 시설은 인근 고양시 중심 지역을 이용해야 할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

도래울초등학교가 북측 인근에 위치하여 자녀 교육 환경에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

단지 주변으로 추가적인 교육 시설(유치원, 중학교 등)도 분포하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 사항

임차인 안 은 대항력을 보유하고 있으며, 전입 및 확정일자가 빠른 편입니다.

다만, 제공된 '인수 보증금 합계: 0원' 정보에 따라 낙찰자가 보증금을 인수하지 않을 것으로 판단됩니다.

하지만 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로, 철저한 명도 계획 수립이 필요합니다.

6.2. 기타 특이사항

토지이용계획 상 여러 제한사항(공공주택지구, 과밀억제권역 등)이 있으나, 오피스텔의 직접적인 이용에는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축 오피스텔로, 비교적 양호한 입지와 생활 편의성을 갖추고 있습니다.

최근 거래 사례를 볼 때 감정가 수준에서 거래가 이루어졌음을 알 수 있습니다.

대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수되는 보증금이 없는 것으로 파악되어 명도 부담이 크지 않을 것으로 예상됩니다.

다만, 모든 권리가 소멸되는 임의경매 건이므로 권리상의 큰 위험은 없어 보입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔로 공실 위험이 낮음.

* 원흥지구 내 입지로 향후 지역 가치 상승 기대.

* 인수되는 보증금이 없어 명도 관련 부담이 적음.

* 경매를 통한 시세차익 실현 가능성.

9. 예상 입찰가

최근 매매가는 275,570,000원에서 276,830,000원 수준이며, 감정가는 277,000,000원입니다.

인수 보증금이 없는 점을 고려하여, 경쟁 입찰 상황과 시세 추이를 반영할 때 275,000,000원에서 280,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

본 건의 최저가는 감정가의 100%인 277,000,000원부터 시작될 것으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.