나이스옥션 법원경매 고양 2025타경5991 [1] 경기도 고양시 덕양구 덕은동 716 위프라임트윈타워 6층627호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한 · 평가일 2025.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 덕양구 덕은동 소재 '덕은한강중학교' 남동측 인근에 위치하며 인근은 아파트단지, 근린생활시설, 오피스텔 및 지식산업센터, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 출입가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

2022-08-01 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상14층 건물 내 6층 627호 외 1개호로서, 외벽: 판넬붙임 및 커튼월 마감 등, 내벽: 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호: 페어글라스창호임.

이용상태

일련번호 1,2 : 공부상 업무시설(사무소)임. *상세이용상황은 후첨 '건물이용 및 임대개황도' 참조바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 스프링클러설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 도로와 대체로 등고평탄하게 조성한 사다리형 토지로서 '제1,2종근린생활시설, 업무시설(위프라임트윈타워)' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 동측으로 노폭 약30미터 내외의 포장도로, 북서측으로 노폭 약 25미터 내외의 포장도로, 서측으로 노폭 약 8~12미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(고양덕은도시개발), 대로2류(폭 30m~35m)(저촉), 대로3류 (폭 25m~30m)(접함), 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 중로3류(폭 12m~15m)(접함), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역[도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(지원)(수색비행장 표고(19.5m)기준고도 45m~65m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(해발고도 86m위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

*임대관계: 미상임. *기 타: 대상물건 내부구조는 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문으로 '건축물현황도'를 기준하였으며, 실제 현황과 다소 상이할수 있으니 경매진행시 참고바람.

물건 비고

대지권미등기이나, 매각목적물 및 평가에 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경5991 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 덕은동 716 위프라임트윈타워 6층 627호

용도: 업무시설 (제1,2종 근린생활시설 겸용)

감정가: 283,000,000원

토지 면적: 4,860.10㎡ (약 1,470평)

건물 면적: 41.63㎡ (약 12.6평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 국OOO (국민은행 추정)

건축물 사용승인일: 2022년 8월 1일

건물 구조: 철근콘크리트구조

건물 층수: 지하 4층, 지상 14층 (해당 호수: 6층 627호)

주요 특이사항: 유동화 물건, 대지권 미등기, 도시개발구역

2. 입지조건

위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 고양시 덕양구 덕은동 소재 '덕은한강중학교' 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 오피스텔, 지식산업센터, 각급 학교 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황

차량으로 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

토지 및 도로 상태

토지는 인접 토지 및 도로와 대체로 등고평탄한 사다리형으로 조성되어 있으며, '위프라임트윈타워' 건부지로 이용 중입니다. 대상 물건은 동측 약 30미터, 북서측 약 25미터, 서측 약 8~12미터 폭의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획

해당 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역(고양덕은도시개발), 대로2류(폭 30m~35m)(저촉), 대로3류(폭 25m~30m)(접함), 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 중로3류(폭 12m~15m)(접함) 등에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 제한보호구역, 도시개발구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리

국민은행의 근저당권 (접수일자: 2022년 9월 14일)이 말소기준권리입니다.

경매 진행

국민은행의 임의경매 (접수일자: 2025년 10월 15일, 사건번호: 2025타경5991)로 진행 중입니다.

기타 권리 사항

소유권 이전 1번 신탁 등기 말소, 경기도 고양시 덕양구의 압류 등기가 등기부등본에 기재되어 있으며, 이들 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

채권 총액

등기부채권 총액은 약 468,000,000원입니다.

인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황

* 임차인: 고 석

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입/사업자 등록일: 2024년 7월 4일

* 확정일자: 2025년 11월 21일

* 배당신고일자: 2025년 11월 21일

* 대항력: 없음

* 비고:

임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 보증금을 인수할 필요는 없습니다. 그러나 배당 여부에 따라 잔여 채권이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

대상 물건이 위치한 고양시 덕은동 일대는 도시개발구역으로 지정되어 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역입니다.

다수의 지식산업센터, 오피스텔, 아파트 단지가 밀집해 있어 업무 시설 및 근린 생활 시설에 대한 기본적인 수요가 뒷받침될 것으로 예상됩니다.

인근에 덕은한강중학교 등 교육 시설이 위치하여 관련 종사자 및 학생들의 배후 수요도 일부 기대할 수 있습니다.

다만, 해당 지역의 상권은 지속적인 공급 증가 가능성이 있어 임대료 상승률이나 공실률 추이에 대한 면밀한 모니터링이 필요합니다.

5. 생활정보

교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통한 시내버스 이용이 가능합니다.

교육: 덕은한강중학교 등 각급 학교가 인근에 위치합니다.

주요시설: 인근에 상업시설 및 편의시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

주변 환경: (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발이나 환경 관련 민원에 영향을 줄 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대지권 미등기: 건물 등기는 되어 있으나 대지에 대한 소유권이나 구분소유권이 등기부에 반영되지 않은 상태입니다. 이는 추후 대지권 등기 완료 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있는 요인입니다. 다만, 본 물건은 대지권 미등기 상태임에도 불구하고 매각 목적물 및 평가에 포함되어 있습니다.

유동화 물건: 해당 물건은 자산유동화 과정을 거친 것으로, 일반적인 경매 절차보다 추가적인 확인이나 복잡한 서류 작업이 필요할 수 있습니다.

폐기물매립시설 설치제한지역: 토지이용계획상 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있어, 향후 개발 행위나 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

건축물 현황 불확실성: 소유자 및 이해관계인 부재, 폐문 등으로 인해 건축물 내부 구조가 건축물현황도를 기준으로 파악되었으며, 실제 현황과 다소 상이할 수 있다는 점은 경매 진행 시 반드시 참고해야 할 사항입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2022년 8월 사용승인)된 업무 시설로, 고양덕은 도시개발구역 내에 위치하여 향후 발전 가능성이 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 정리될 것으로 보여 명확한 편입니다. 다만, 대지권 미등기, 유동화 물건이라는 점, 그리고 폐기물매립시설 설치제한지역이라는 점은 투자를 결정하기 전 반드시 심도 깊게 검토해야 할 주요 리스크 요인입니다. 임차인의 대항력이 없어 명도 부담은 적을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

신축 건물: 2022년에 사용승인을 받은 신축 건물로, 시설 노후화에 대한 우려가 적습니다.

지역 개발 잠재력: 고양덕은 도시개발구역 내에 위치하여 장기적인 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

업무 시설 수요: 지식산업센터 및 오피스텔 밀집 지역 특성상 업무 시설에 대한 꾸준한 수요가 예상됩니다.

일괄 매각: 토지와 건물을 함께 매각받으므로 권리 관계를 명확하게 정리할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 283,000,000원입니다. 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 필요는 없습니다.

하지만 대지권 미등기, 유동화 물건, 폐기물매립시설 설치제한지역 등 여러 잠재적 리스크 요인을 고려할 때, 감정가 그대로 입찰하기보다는 신중한 접근이 필요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 95% 범위 내에서, 시장 상황 및 추가적인 현장 조사 결과를 바탕으로 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

구체적인 예상 입찰가는 약 2억 3천만원 ~ 2억 6천 8백만원 수준에서 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 반드시 전문가와 상의 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.