나이스옥션 법원경매 고양 2025타경5960 [1] 경기도 파주시 다율동 1045 다율타워 3층304호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 다율동 소재 "다율중학교" 남동측 인근에 위치하고, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층 지상6층 건물 내 제3층 제304호로서(사용승인일 : 2022.02.21.) 외벽 : 석재붙임 및 강화유리 등 마감 내벽 : 내부 인테리어 등 마감 창호 : 시스템창호임.

이용상태

공부 및 현황 근린생활시설(상호: 피엘스쿼시라운지)로 이용중임. (기준시점 현재 기존 벽체를 철거한 후 인접호수와 일체로 사용 중인 것으로 탐문조사 되었음.)

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 시스템냉난방설비, 화재설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 2필 일단의 가장형 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 20미터, 남서측 및 남측으로 폭 약 15미터 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 도시지역(파주운정3지구), 일반상업지역, 일반상업지역(2022-05-27), 제1종지구단위계획구역(파주운정3지구), 중로1류(폭 20m~25m)(2022-12-29)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2022-12-29)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,?군사기지 및 군사시설기타(2025-10-02)(20미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>,?제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>,?택지개발지구(파주운정3지구)<택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(토지거래허가구역(2025-08-26)(외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)) 일련번호(2) : 도시지역(파주운정3지구), 일반상업지역, 일반상업지역(2022-05-27), 제1종지구단위계획구역(파주운정3지구), 소로1류(폭 10m~12m)(2022-12-29)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2022-12-29)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2022-12-29)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(2025-10-02)(20미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 택지개발지구(파주운정3지구)<택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

물건 비고

본건 목적물인 304호와 제시외 302호, 303호는 호수 경계벽을 제거하고 일체로 사용 중이며, 구조상/이용상 독립성 관련 내용은 감정인이 제출한 별지 '사실조회사항에 대한 회보' 참고 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경5960 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 다율동 1045 다율타워 3층 304호

* 용도: 제2종 근린생활시설

* 감정가: 298,000,000원

* 건물면적: 69.60㎡ (약 21.05평)

* 토지면적: 2629.20㎡ (약 795.44평) - 전체 필지 면적

* 토지지분: 0㎡ - (개별 등기상 표기)

* 건물지분: 69.6㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 사용승인일: 2022년 02월 21일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하 2층, 지상 6층 건물 중 제3층 제304호

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 경기도 파주시 다율동 소재 "다율중학교" 남동측 인근에 위치하며, 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 교통 상황: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 북측 약 20미터, 남서측 및 남측 약 15미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역(파주운정3지구), 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류/2류, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(제한보호구역), 택지개발지구, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (국민은행, 342,000,000원, 2022.06.17.)

* 인수되는 권리: 없음. 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 배

* 보증금: 16,000,000원

* 차임: 2,150,000원

* 전입/사업일자: 2024-06-18

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 2026-01-05

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없어, 낙찰 후 명도 대상이 됩니다. 보증금 반환은 임대인으로부터 직접 받거나, 배당을 통해 회수해야 하며, 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수할 가능성은 없습니다 (인수 보증금 합계 0원).

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 배후 주거 수요를 기반으로 한 상권 형성 가능성이 있습니다.

* 건물 현황: 2022년 사용승인된 신축급 건물로, 제2종 근린생활시설로 분류됩니다. 현재 "피엘스쿼시라운지"로 이용 중입니다.

* 주변 편의시설: 인근에 다율중학교 등 교육시설 및 아파트 단지가 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 다율중학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 교통: (1.1. 입지조건 참조)

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건 취득 시 관할 관청의 토지거래허가를 받아야 합니다. 허가 절차 및 요건을 반드시 확인해야 합니다.

* 대지권 미등기: 대지권 등기가 누락되어 있어, 건물 소유권과 대지 사용권 간의 분리 가능성 또는 소유권 확보의 불완전성을 내포할 수 있습니다. 이로 인한 추가적인 등기 절차 또는 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 합벽 사용: 본건 304호는 인접한 302호, 303호와 경계벽을 제거하고 일체로 사용 중입니다. 구조상/이용상 독립성에 대한 별도 확인이 필요하며, 이는 향후 원상복구 의무 발생 또는 명도 시 협상 과정에서 복잡성을 야기할 수 있습니다.

* 토지/건물 일괄 매각 관련: 전체 토지 면적은 2629.20㎡이나, 개별 등기상 토지지분은 0㎡로 표기되어 있습니다. 토지/건물 일괄 매각으로 진행되나, 등기부상의 토지 지분 표기 방식에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2022년 사용승인된 신축급 상가로, 권리관계가 깨끗하여 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다. 현재는 스쿼시 라운지로 사용되고 있으며, 주변 아파트 단지를 배후로 한 상권 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 토지거래허가구역, 대지권 미등기, 그리고 여러 호수를 터서 사용하는 복합적인 이용 상태는 투자 결정 시 신중하게 검토해야 할 리스크 요인입니다. 특히 합벽으로 인한 이용 상태는 추후 명도 및 재활용 시 복잡성을 야기할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 상가: 비교적 연식이 짧은 현대적인 건물입니다.

* 깔끔한 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 안전한 투자가 가능합니다.

* 다양한 활용 가능성: 현 시설 외에도 다양한 업종으로 전환하여 수익을 창출할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 298,000,000원

인수 보증금: 0원

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 및 인수되는 권리 금액을 기준으로 하되, 상기 기술된 잠재적 리스크(토지거래허가, 대지권 미등기, 합벽 사용 등)를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 주변 유사 물건의 시세, 임대료 수익률, 공실률 등을 면밀히 조사하고, 추가적인 권리관계 확인 및 현장 조사를 통해 신중하게 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.