나이스옥션 법원경매 고양 2025타경5014 [1] 경기도 파주시 상지석동 554-138 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유한 · 평가일 2025.10.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 '운정4동 행정복지센터' 남동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 소규모 공장 및 창고, 각종 근린생활시설, 자연림 등이 혼재하는 일반주거지대 임.

교통상황

본건까지 차량으로 접근 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 바, 정류장까지의 거 리 및 운행상태 등으로 보아 제반 대중교통 사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고 평탄하게 조성된 부정형 토지로서 상업용 건부지 등의 상태임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거 Zone), 중로3류(폭 12~15m)(2024-11-26)( 중로3-야912)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역), 제한보호구역(전방지역:25km)(08.12. 30), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(토지거래허가구역(2025-08-26)(외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택))임.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적개황도' 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2 건물은 일반철골구조,경량철골구조 판넬지붕 2층 건물로서, 외 벽 : 판넬 마감 등, 내 벽 : 판넬 및 내부 인테리어 마감 등, 창 호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

1,2층 공히 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수시설 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

기호 1 토지에 소재하는 컨테이너 박스는 철거 및 이동이 용이하므로 이를 별도 감안하지 않 고 평가 대상에서 제외하였음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함
2.목록1 지상 컨테이너 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경5014 (1)

소재지: 경기도 파주시 상지석동 554-138

용도: 근린시설 (2종 근린생활시설)

감정가: 2,983,210,000원

토지면적: 1242.00㎡ (약 375.65평)

건물면적: 702.08㎡ (약 212.37평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 영일새마을금고 (등기부 요약 기준)

특이사항: 중복병합사건, 토지거래허가구역, 대항력 있는 임차인, 공동담보

주의사항: 1. 일괄매각. 제시외 건물 포함. 2. 목록1 지상 컨테이너 매각 제외.

2. 입지조건

* 위치: 경기도 파주시 상지석동 554-138번지. '운정4동 행정복지센터' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: 본건은 다세대주택, 소규모 공장 및 창고, 각종 근린생활시설, 자연림 등이 혼재하는 일반주거지대에 속해 있습니다.

* 교통: 차량으로 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

* 토지형상 및 이용상태: 인접지 대비 대체로 등고 평탄하게 조성된 부정형 토지로서 상업용 건부지로 활용 가능한 상태입니다.

* 도로: 본건 북동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로가 개설되어 있어 차량 통행 및 접근이 편리합니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거 Zone), 중로3류(폭 12~15m)(접함), 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km)에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 04월 23일 접수된 영일새마을금고 근저당권(을1)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 소멸됩니다.

* 인수되는 권리:

* 지상권: 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 명시되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다. 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 대항력 있는 임차인: 김 임차인(전입일자 2014-06-13)은 대항력을 갖추고 있습니다. 다만, 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있어, 실제 임대차 관계 및 명도 조건에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

* 등기부채권 총액: 토지 등기부채권 총액은 약 27억 3,225만원이며, 건물 등기부채권 총액은 약 27억 7,899만원입니다.

* 기타: 본 물건은 중복 병합 사건이며, 공동 담보로 진행되고 있습니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 경기도 파주시 상지석동에 위치하며, '운정4동 행정복지센터' 인근으로 행정 및 편의시설 접근성이 양호합니다. 주변은 다세대주택, 소규모 공장, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 잠재력: 계획관리지역 및 성장관리계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 및 건축물 활용도 증대에 따른 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 유사 시설: 주변 근린생활시설들을 통해 기본적인 상업 기능이 이루어지고 있으며, 지역 내 수요를 흡수할 수 있는 입지입니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 우수하며, 인근 버스 정류장을 통해 시내외 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: '운정4동 행정복지센터'가 인근에 위치하여 공공 서비스 이용이 편리합니다. 또한, 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거 및 업무환경: 복합적인 지역 특성상 주거 및 업무 활동이 공존하는 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 김 임차인은 보증금 및 차임이 0원임에도 불구하고 대항력을 보유하고 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 토지거래허가구역: 본 물건 소재지는 토지거래허가구역으로, 잔금 납부 후 소유권 이전 등기를 위해서는 관할관청의 허가를 받아야 하는 절차적 번거로움이 있습니다.

* 수익성 불확실성: 현재 근린생활시설로 이용 중이나, 임대관계가 미상이고 구체적인 임대 수익률 정보가 없어 정확한 투자 수익 분석이 어렵습니다.

* 중복 병합 및 공동 담보: 다수의 채권이 얽혀 있는 중복 병합 및 공동 담보 물건으로, 경매 절차가 복잡하고 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 건축물대장에 별도 표기된 제시외 건물(55.80㎡)의 현황 및 처리 방안에 대한 확인이 필요합니다. (컨테이너는 제외 대상)

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 상지석동에 위치한 근린생활시설로, '운정4동 행정복지센터' 인근이라는 입지적 장점과 계획관리지역으로서의 개발 잠재력을 갖추고 있습니다. 하지만 대항력 있는 임차인(김 )의 존재, 토지거래허가구역이라는 점, 그리고 높은 채권 총액 및 중복 병합 사건이라는 복합적인 요소들을 신중하게 고려해야 합니다.

감정가 대비 높은 채권액은 물건의 시장 가치를 반영하는 동시에, 낙찰가 산정에 있어서 매우 보수적인 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 입지: '운정4동 행정복지센터' 인근으로 행정 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 개발 잠재력: 계획관리지역 및 성장관리계획구역 지정으로 인한 향후 지역 발전 및 가치 상승 기대.

* 활용도: 근린생활시설로서 현재 이용 중이며, 리모델링 또는 용도 변경을 통해 수익 증대 가능성.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 총 채권액 (참고): 약 27억 7,899만원 (건물 기준)

* 감정가: 29억 8,321만원

현재 제시된 정보만으로는 합리적인 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 특히, 보증금 0원인 대항력 있는 임차인(김 )의 명도 가능성, 인수될 수 있는 지상권의 유무 및 조건, 토지거래허가 절차의 복잡성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

안정적인 투자를 위해서는 현장 방문을 통한 건물 상태 및 주변 시세 파악, 법률 전문가와의 상담을 통해 권리 분석을 보다 심층적으로 진행한 후, 인근 시세 및 투자 목적에 부합하는 보수적인 입찰가격을 결정하는 것이 필수적입니다.

따라서, 본 보고서에서는 구체적인 입찰가 제시보다는 면밀한 추가 조사 및 전문가 상담을 통한 신중한 결정이 필요함을 강조드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.