나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64438 [1] 경기도 고양시 일산동구 식사동 832-57 삼성캐슬 108동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유일 · 평가일 2025.10.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 동국대학교 바이오메디캠퍼스 서측 인근에 위치 하며, 부근은 다세대주택, 근린생활시설, 아파트, 학교 등이 혼재한 지대로, 주위환경 보통 시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하1층 지상4층건 내 2층 201호로, 외벽 : 드라이비트, 벽돌붙임 등 내벽 : 벽지 및 타일마감 등 바닥 : 내장바닥재 및 타일마감 등 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택 단위세대로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 다세대주택부지임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 6m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2015-08-04), 성장관리계획구역(복합zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일 부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업 ,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구 역(전방지역:25km)(보호)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대 주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 내부구조, 이용상태 등을 확인할 수 없어 건축물대장 현황도를 참고하였으며, 임대내역 미상임.

물건 비고

1. 매수인에게 대항할 수 있는 을구4번 임차권등기(임대차보증금 285,000,000원, 전입일자 2021.3.2. 확정일자 2021.2.5.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인에게 인수될 수 있음
2. 건물외벽과 공동현관출입구에 '108동'표시 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 고양지원 2025타경64438 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 고양시 일산동구 식사동 832-57 삼성캐슬 108동 2층 201호

건물명: 삼성캐슬

동: 108동

층: 2층

호수: 201호

건축년도: 2015년 9월 (총괄표제부 기준)

구조: 철근콘크리트구조 (평지붕)

용도: 다세대주택

1.3. 면적 및 평가 정보

감정가: 244,000,000원

토지면적: 56.64㎡ (약 17.14평)

토지지분: 56.64㎡ (약 17.14평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 62.53㎡ (약 18.92평)

건물지분: 62.53㎡ (약 18.92평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 특이사항

대항력있는임차인, 선순위임차권 존재

건물 외벽 및 공동현관 출입구에 '108동' 표시 있음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 동국대학교 바이오메디캠퍼스 서측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 근린생활시설, 아파트, 학교 등이 혼재한 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 현황

토지는 세장형의 다세대주택 부지입니다.

남측으로 노폭 약 6m 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리구역(복합zone), 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을구3번 근저당권 (영동새마을금고, 2021.04.21. 접수)

3.2. 인수되는 권리

* 을구4번 주택임차권 (오 , 보증금 285,000,000원, 전입일자 2021.03.02, 확정일자 2021.02.05)

- 상기 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 전액이 배당에서 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수될 수 있습니다.

- 임대차 보증금 285,000,000원은 매수인이 인수해야 할 금액입니다.

3.3. 소멸되는 권리

등기부등본상 을구3번 근저당권, 갑4번 가압류, 갑5번 가압류, 갑6번 강제경매 개시결정 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. (단, 법원 매각물건명세서 확인 필수)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 오혜진

보증금: 285,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021.03.02

확정일자: 2021.02.05

배당신고일자: 2023.03.13

대항력: 있음

비고: 매수인에게 인수되는 권리임

3.5. 인수 보증금 합계

0원 (본 항의 0원은 '배당을 통해 소멸될 수 있는 보증금'을 의미하는 것으로 판단되며, 대항력 있는 임차인의 보증금 285,000,000원은 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높습니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 본건과 유사한 시기(2017-2018년)에 건축된 다세대/연립주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 디펠리스2단지1동2동 (2017년식, 67.98㎡, 2층): 220,000,000원 (2026.05.20 거래)

- 평당 약 10,700,000원 수준

* GL타운(101-106동) (2018년식, 72.55㎡, 1층): 300,000,000원 (2026.05.07 거래)

- 평당 약 13,650,000원 수준

* 드림팰리스101동102동 (2017년식, 56.4㎡, 3층): 167,000,000원 (2026.07.10 거래)

- 평당 약 9,770,000원 수준

4.2. 시세 동향

인근 유사 주택의 최근 거래 가격은 평당 약 970만원에서 1365만원 사이를 형성하고 있습니다. 본건의 건물 면적(18.92평)을 기준으로 환산 시, 대략 183,000,000원에서 258,000,000원 범위의 시장 가치를 추정해 볼 수 있습니다. 감정가(244,000,000원)는 비교적 높은 편에 속합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근에 동국대학교 바이오메디캠퍼스가 위치하며, 주변에 다수의 초, 중, 고등학교가 분포하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.2. 편의시설 및 기반시설

주거지 내 근린생활시설 및 주변 아파트 단지의 상업 시설을 이용할 수 있습니다. 버스 승강장이 가까워 대중교통 이용도 편리합니다.

5.3. 주변 환경

주거 밀집 지역으로 비교적 정온한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인의 보증금 인수

가장 큰 리스크는 을구4번 임차인 오 에게 지급해야 할 보증금 285,000,000원입니다. 본건의 감정가 244,000,000원 및 추정 시세보다 높은 금액으로, 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 차액은 고스란히 매수인의 부담이 됩니다.

6.2. 명도 저항 가능성

임차인과의 협상 및 명도 과정에서 예상치 못한 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획상 제한

계획관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 토지거래계약 허가구역 등 해당 토지에 대한 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 식사동에 위치한 다세대주택으로, 접근성이 양호하고 주변 생활 환경이 비교적 잘 갖추어져 있습니다. 그러나 가장 핵심적인 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 285,000,000원이 매수인에게 인수될 수 있다는 점입니다. 이는 본건의 감정가 244,000,000원을 초과하므로, 임차인의 보증금 전액을 회수하기 어렵다고 판단될 경우 상당한 금전적 손실이 예상됩니다. 따라서 권리분석, 특히 임차인의 권리 관계를 면밀히 재확인하고, 해당 보증금 인수 금액을 총 매수 비용에 포함하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 일산동구 식사동은 꾸준한 주거 수요가 있는 지역입니다.

* 양호한 건물 상태 (추정): 2015년 건축되어 비교적 신축에 가까우며, 철근콘크리트 구조로 안정성을 갖추고 있습니다.

* 잠재적 가치 상승: 주변 개발 계획 및 주거 환경 개선에 따라 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 ‘인수 보증금’(285,000,000원)을 제외한 순수 부동산 가치를 기준으로 산정합니다.

최근 유사 물건의 매매 사례를 고려했을 때, 건물의 적정 시세는 약 215,000,000원에서 258,000,000원 범위로 추정됩니다. 감정가는 244,000,000원입니다.

가장 큰 리스크인 임차인의 보증금 285,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 높으며, 이는 감정가 및 추정 시세를 초과합니다. 따라서, 낙찰받더라도 임차인에게 지급해야 할 총 금액(낙찰가 + 인수 보증금)이 부동산 가치를 초과할 가능성이 매우 높습니다.

이러한 점을 감안할 때, 투자 관점에서는 매우 신중한 접근이 필요하며, 보수적인 시각에서 입찰가를 산정해야 합니다. 만약 임차인이 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 그 차액은 매수인이 부담해야 함을 명심해야 합니다.

이에, 본건의 보증금 인수 부담을 고려하여, 180,000,000원 ~ 220,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다. 하지만 이 경우에도 임차인과의 추가적인 보증금 협상 또는 부담이 발생할 수 있음을 유의해야 합니다.

(주: 상기 예상 입찰가는 부동산의 현재 가치에 기반한 산정이며, 실제 낙찰가는 경쟁 입찰 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 특히, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제는 낙찰가의 최종 결정에 결정적인 영향을 미칩니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.