나이스옥션 법원경매 고양 2025타경6048 [1] 경기도 고양시 일산동구 성석동 171-36 한울하임 108동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 "양일초등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는바 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

- 기호(가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 공동주택 건 내 제3층 제302호로서, (사용승인:2018.11.20) 외벽: 석재붙임 및 드라이비트 마감 등. 창호: 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (후첨"호별배치도 및 내부구조도" 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(가)는 남동측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone) 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 임차권등기(임대차보증금 265,000,000원, 전입일자 2020.6.19. 확정일자 2020.5.29.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인에게 인수될 수 있음

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경6048 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 성석동 171-36 한울하임 108동 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 217,000,000원

토지면적: 64.00㎡ (약 19.36평)

토지지분: 64㎡ (약 19.36평)

건물면적: 53.63㎡ (약 16.22평)

건물지분: 53.63㎡ (약 16.22평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 유OO

건축물 정보:

- 사용승인일: 2018.11.20

- 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 공동주택 건물 내 제3층 제302호

1.1. 입지조건

주위환경: 본 건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 "양일초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

도로상태: 본 건은 남동측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인등 대상)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

인수되는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 임차권등기(임대차보증금 265,000,000원, 전입일자 2020.6.19, 확정일자 2020.5.29)가 존재하며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

말소기준권리:

- 갑5, 접수일자 2025-10-14, 강제경매(유은빈, 221,500,000원)

임차인 현황:

* 임차인: 유은빈

보증금: 265,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020.06.19

확정일자: 2020.05.29

대항력: 있음

비고: 선순위임차인으로 보증금 전액 인수 가능성 높음.

* 임차인: 성정희

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025.05.19

대항력: 있음

비고: 보증금이 미상(0원)이나 대항력이 있어 인수 여부 및 금액은 추가 확인 필요.

* 임차인: 조성훈

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025.04.17

대항력: 있음

비고: 보증금이 미상(0원)이나 대항력이 있어 인수 여부 및 금액은 추가 확인 필요.

채권 총액: 등기부상 채권 총액은 123원이나, 실제 경매 채권액은 유은빈의 강제경매 신청 금액 221,500,000원 등을 포함하여 고려해야 합니다.

1.3. 상권분석

주변 건물 용도: 본 건 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

주변 시세 분석:

- 최근 매매 사례들을 종합적으로 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적(전용면적 약 53㎡)의 다세대주택 거래가 2026년 5월 110,000,000원에 있었습니다.

- 감정가는 217,000,000원으로 책정되었으나, 최근 실거래가 대비 높은 수준으로 보입니다.

- 다만, 선순위 임차인의 보증금 265,000,000원이 인수될 경우, 실질적인 투자금액은 크게 증가하므로 시세 분석 시 이를 반드시 반영해야 합니다.

1.4. 생활정보

건물 구조 및 설비: 본 건물은 철근콘크리트 구조이며, 기본적인 위생, 급배수, 도시가스, 난방 설비가 갖추어져 있습니다. 2018년 11월 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

인근 편의시설: 주위가 주거지역으로 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 양일초등학교가 인근에 위치합니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 인수 부담: 가장 큰 리스크는 선순위 임차인 유은빈 씨의 보증금 265,000,000원 전액 또는 일부가 낙찰자에게 인수될 수 있다는 점입니다. 이는 본 건의 감정가(217,000,000원)를 초과하는 금액으로, 투자 시 큰 부담이 될 수 있습니다.

기타 임차인 관련: 보증금이 0원으로 명시된 임차인(성정희, 조성훈)은 대항력이 있으나, 실제 인수 여부 및 금액은 별도 확인이 필요하며, 이 또한 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

토지이용 제한: 본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등 다수의 제한사항이 있어 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

주변 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본 건 인근에 특별히 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 비교적 최근에 건축된 다세대주택으로 입지 조건은 보통 수준이나, 가장 큰 문제점은 선순위 임차인의 높은 보증금이 낙찰자에게 인수될 가능성이 매우 높다는 점입니다. 이는 감정가보다 높은 금액으로, 인수될 경우 상당한 추가 투자 비용이 발생하며, 시세 대비 투자 수익률을 면밀히 검토해야 합니다. 보증금 0원의 대항력 있는 임차인들의 존재도 추가 확인이 필요한 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

본 물건의 유일한 장점은 2018년에 사용승인된 신축급 건물이라는 점과, 주거지역 내 위치하여 기본적인 주거 환경을 갖추고 있다는 점입니다. 그러나 이는 앞서 언급된 막대한 임차 보증금 인수 위험에 비추어 볼 때, 투자 매력도를 크게 떨어뜨리는 요인입니다.

1.8. 예상 입찰가

산정 근거:

- 주변 실거래가 분석 결과, 유사 면적 물건의 거래가는 110,000,000원 수준입니다.

- 감정가는 217,000,000원이지만, 선순위 임차인의 보증금(265,000,000원)이 낙찰자에게 인수될 경우, 실질적인 투자금액은 예상 입찰가에 임차 보증금을 더해야 합니다.

- 따라서, 본 예상 입찰가는 임차 보증금을 제외한, 물건 자체의 시장 가치에 기반하여 산정되었습니다.

- 유사 면적 거래가 및 시세 동향을 고려할 때, 본 건의 순수 시장 가치는 감정가보다 낮을 것으로 판단됩니다.

- 신중한 투자를 고려하여, 본 건의 순수 시장 가치를 약 115,000,000원으로 추정합니다.

최종 권고 입찰가: 115,000,000원 ~ 130,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하시기를 권고드립니다.

주의사항:

- 상기 예상 입찰가는 인수되는 임차보증금 265,000,000원을 제외한 금액입니다.

- 실제 총 투자 비용은 (입찰가 + 인수되는 임차보증금 265,000,000원)이 되므로, 총 투자금액을 반드시 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

- 보증금 0원 임차인의 인수 여부 및 금액에 대한 명확한 확인이 선행되어야 합니다.

- 본 물건은 명확한 권리 분석과 위험 요소에 대한 철저한 검토 후 입찰 참여를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.