나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64446 [1] 경기도 고양시 일산서구 덕이동 785-24 신흥리치빌 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 퍼스트감정 · 평가일 2025.10.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 "고양예술고등학교" 북동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량으로 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브 4층 건물 내 제3층 제301호로서 (사용승인일:2014-12-23) 외벽:스톤코트 마감 등 창호:샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 기본설비 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-08-23)(예지슬유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(고도16m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(송포의백송)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

부동산등기사항전부증명서상 을구 순위 3번 2022년 12월 14일 제142955호 접수 주택임차권등기에 대하여 임차권자의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 2026. 5. 26.자 확약서(보증금 전액을 배당금에서 변제 받지 못하더라도 잔존임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의함)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경64446 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 덕이동 785-24 신흥리치빌 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 174,000,000원

토지 면적: 48.15㎡ (약 14.57평)

건물 면적: 53.51㎡ (약 16.19평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

1.1. 입지조건

위치 및 주위 환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동에 위치하며, "고양예술고등학교" 북동측 인근 지역에 소재합니다.

주변은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

건물 구조 및 이용 상태

본건은 철근콘크리트구조 평스라브 지붕의 4층 건물 중 제3층 제301호입니다.

사용승인일은 2014년 12월 23일이며, 외벽은 스톤코트 마감, 창호는 샷시창호로 구성되어 있습니다.

현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비 내역

위생, 급배수, 난방 등 기본적인 생활 설비가 갖추어져 있습니다.

토지 이용 현황

토지는 사다리형의 토지로서 다세대주택의 부지로 이용되고 있습니다.

건물의 북동측으로 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(주거zone), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 제한보호구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등에 속해 있습니다. 이러한 용도지역 및 지구 지정은 향후 토지 이용에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (HUG 확약서에 따라 임차권 등기 말소 예정)

말소기준권리: 2022년 7월 22일자 국민건강보험공단의 압류 (갑6)

주요 권리 분석

을구 3번 순위의 주택임차권(이한근, 170,000,000원)이 등기되어 있었으나, 임차권자의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사(HUG)가 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하는 확약서를 제출하였습니다. 이에 따라 본 건 경매로 인해 해당 임차권은 말소될 예정입니다.

신청채권자 주택도시보증공사에 의한 강제경매(갑9)가 말소기준권리보다 후순위에 있습니다.

국민건강보험공단에 의한 가압류(갑10)도 말소됩니다.

인수되는 보증금: 0원 (HUG의 확약서 제출로 인해 임차보증금 인수 없음)

등기부채권 총액: 181,539,040원 (강제경매 신청 채권액 170,000,000원 + 가압류 채권액 11,539,040원)

1.3. 상권분석

본건은 주거 지역 내에 위치하며, 주변에 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

대형 상업 시설이나 유흥가는 직접적으로 인접해 있지 않으나, 일산서구의 인프라를 공유할 수 있는 위치입니다.

최근 6개월간 주변 다세대주택 거래 사례를 분석한 결과, 2015년~2016년 준공된 유사 면적(약 51㎡)의 다세대주택들이 110,000,000원에서 165,000,000원 사이에서 거래되었습니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 고양예술고등학교가 인근에 위치하며, 타 교육 시설과의 접근성도 양호한 편입니다. (상대보호구역, 예지슬유치원 인근)

교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호합니다.

편의시설: 근린생활시설이 주변에 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 환경: 전반적으로 주거 환경이 형성되어 있으며, 대규모 공원이나 혐오시설에 대한 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획상의 제한사항: 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 제한보호구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다. 특히 군사기지 및 군사시설 보호법상의 제한보호구역에 해당됩니다.

건축물 정보: 2014년 사용승인된 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 채무 불이행으로 인한 강제경매로 나왔으나, 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)의 적극적인 조치로 인해 임차권 관련 권리 문제가 말소되는 깨끗한 권리 상태를 갖추게 되었습니다.

즉, 인수해야 할 임차보증금이 전혀 없어 경매 낙찰자는 명도 및 인수 부담이 매우 적은 물건입니다.

건축된 지 약 10년이 된 다세대주택으로, 주변 주거 환경은 양호한 편입니다.

토지이용계획상의 다양한 제한사항은 잠재적 리스크로 고려할 수 있으나, 일반적인 주거용도로 사용 시 큰 문제가 되지 않을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

HUG(주택도시보증공사)의 임차권 말소 확약으로 인한 권리 하자 없음 (인수 보증금 0원).

명도 용이성 (대항력 있는 임차인 없음).

비교적 신축(2014년 준공)에 속하는 다세대주택.

주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득 가능성.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 174,000,000원

주변 유사 물건 최근 실거래가: 110,000,000원 ~ 165,000,000원

본건의 면적(53.51㎡) 및 건물 연식, 권리 상태(인수 보증금 없음) 등을 종합적으로 고려할 때, 현재 시세는 감정가 수준 또는 그 이하에서 형성될 가능성이 있습니다.

경쟁 상황 및 낙찰가율 변동 가능성을 감안하되, 안전한 투자를 위해서는 시세 하단 및 감정가 대비 합리적인 수준에서의 입찰이 권장됩니다.

예상 입찰가: 148,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.