나이스옥션 법원경매 고양 2025타경4868 [1] 경기도 고양시 일산동구 성석동 1268-1 예다울 101동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 희원 · 평가일 2025.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 "성석 삼거리" 남동측에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상4층 내 4층 401호로서, 외벽: 벽돌붙임 마감 등, 창호: 샷시 창호입니다.

이용상태

다세대주택(후첨 "내부 구조도" 참조)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급,배수설비, 난방설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 일단으로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외곽 공도와 연계되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(복합zone) 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(보호)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

공부와의 차이 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다. 본건은 내부구조 확인 및 작성은 이해관계인의 폐문 및 부재로 인하여 건물 외관 및 탐문조사에 의거하여 표준적이고 일반적인 이용 및 관리상태를 기준하여 진행하였으나, 이는 탐문조사에 의거한 것으로 현황과 상이할 수 있는 바 업무 진행시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경4868 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 성석동 1268-1 예다울 101동 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 177,000,000원

토지면적: 0.00㎡ (0평)

건물면적: 55.05㎡ (약 16.65평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 "성석 삼거리" 남동측에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

* 교통상황: 차량의 진,출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

* 토지형상 및 이용상태: 자체 지반이 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 현재 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 단지 내 도로를 통하여 외곽 공도와 연계되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(복합 zone), 가축사육제한구역, 제한보호구역(군사기지), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 대상) 등에 해당됩니다.

1.2. 건물 정보

* 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 4층 내 4층 401호입니다.

* 마감: 외벽은 벽돌붙임 마감이며, 창호는 샷시 창호로 시공되었습니다.

* 이용상태: 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생 및 급,배수 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 사용승인일: 2016년 12월 07일

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2017년 4월 7일 접수된 한국양토양록축산업협동조합의 근저당권(을1)이 말소기준권리입니다.

* 총 채권액: 등기부채권 총액은 195,400,000원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없습니다.

* 권리관계 요약: 말소기준권리보다 선순위 권리가 없으며, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 상속으로 인한 소유권 이전(갑6) 또한 매각으로 소멸됩니다.

* 특이사항: 임대관계는 미상으로 확인되었습니다. 다만, 인수되는 보증금은 0원으로, 임차인으로 인한 추가적인 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

1.4. 상권분석

* 주변 매매/임대 정보 분석:

* 최근(2026년 7월) 주변 다세대주택 실거래가 분석 결과, 다음과 같은 사례가 있습니다.

* 60.7㎡ (약 18.36평) 4층: 130,000,000원

* 66.329㎡ (약 20.07평) 3층: 127,000,000원

* 71.2664㎡ (약 21.56평) -1층: 120,000,000원

* 본건의 면적은 55.05㎡ (약 16.65평)으로, 최근 거래 사례 중 가장 작은 면적입니다.

* 이를 바탕으로 면적당 단가를 환산하면 약 168만원 ~ 214만원/㎡ 수준으로 파악됩니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 주위 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 인근 지역에 학교 등이 소재할 것으로 예상되나, 구체적인 정보는 추가 확인이 필요합니다.

* 주거환경: 공동주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 환경이 형성되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 감정가와 시세의 괴리: 본건의 감정가는 177,000,000원이지만, 최근 주변 실거래가는 120,000,000원 ~ 130,000,000원 수준으로, 감정가가 시세 대비 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

* 임대관계 미상: 내부 확인이 불가하여 정확한 임대 현황은 파악되지 않았습니다. 인수 보증금이 0원이라도 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 토지이용계획상 제약: 가축사육제한구역, 제한보호구역(군사기지), 과밀억제권역, 토지거래허가구역 등 다양한 규제가 존재하여 향후 토지 이용 및 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

* 농업 활동 및 혐오시설 가능성: 성석동 지역의 특성상 계획관리지역 및 가축사육제한구역으로 지정된 곳이 많아, 인근에 농축산업 활동이나 관련 시설이 존재할 수 있으며, 이로 인한 냄새, 소음 등의 불편함이 발생할 잠재성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동에 위치한 다세대주택으로, 외관상으로는 일반적인 주거 용도로 이용되고 있습니다. 권리분석상 인수할 부담은 없으며, 등기부상의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 그러나 감정가와 최근 시세 간의 상당한 차이가 존재하며, 본건의 건물 면적 또한 비교 대상 물건들보다 작은 편에 속하므로, 입찰 시 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 권리관계 명확: 모든 권리가 소멸되는 조건으로, 권리상 안전성이 높습니다.

* 주거 편의성: 공동주택 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 향후 가치 상승 잠재력: 지역 개발 계획이나 인근 부동산 시장의 회복세에 따라 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 177,000,000원

* 주변 시세 환산가 (55.05㎡ 기준): 약 92,484,000원 ~ 117,807,000원

* 인수 부담: 0원

* 권장 입찰가 범위: 105,000,000원 ~ 125,000,000원

* 본건은 감정가가 시세보다 높게 책정되어 있으며, 거래 사례 면적보다 작다는 점을 고려하여 시세 범위를 중심으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 해당 범위 내에서 낙찰받을 경우, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있을 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.