나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73301 [1] 경기도 의정부시 용현동 39-96 2층 201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 회산감정 · 평가일 2025.10.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 용현동 소재 의정부경전철 "송산역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설, 주택, 교육시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 북동측 인근에 의정부경전철 "송산역" 및 버스정류장이 소재하는 등, 제반 대중교통 여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 2층 201호로서 (사용승인일 : 2007. 09. 20) 외 벽 : 몰탈위 석재붙임 마감. 내 벽 : 몰탈위 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감. 창 호 : 샤시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

상,하수도시설 및 위샐설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서 근린생활시설 및 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약10미터, 남서측으로 노폭 약4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

2종일반주거지역(제2종일반주거지역), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 절대보호구역(삼성유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-05)(토지거래계약허가구역(2024. 11. 10.~2029. 11. 9.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 본건은 현황 "가우디빌 2층 201호"로 통칭됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 부동산 정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73301 (1)

소재지: 경기도 의정부시 용현동 39-96 2층 201호 (가우디빌 2층 201호)

용도: 다세대주택

감정가: 1억 6,200만원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 23.21㎡ (약 7.03평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 54.39㎡ (약 16.46평)

건물제시외면적: 0.00㎡

1.3. 채권자 및 특이사항

채권자: 김OO

특이사항: 대항력있는임차인 존재

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경기도 의정부시 용현동 소재 의정부경전철 "송산역" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 근린생활시설, 주택, 교육시설 등이 혼재된 지역으로, 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

단지 북동측 인근에 의정부경전철 "송산역"과 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본건 북동측으로 노폭 약 10미터, 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한사항

본 토지는 제2종일반주거지역이며, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 절대보호구역(삼성유치원), 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역(2024-11-05 ~ 2029-11-09)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부 상 말소기준권리는 2025년 10월 2일 접수된 김태양의 강제경매 개시결정(2025타경73301)입니다. 이보다 선순위인 권리 외에는 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

본 건에는 다수의 임차인이 존재하며, 특히 대항력 있는 임차인이 있어 주의가 필요합니다.

* 임차인: 이주용

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-06-20

대항력: 있음

주의: 보증금 및 차임이 미상인 경우라도 인수 또는 배당 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 임차인: 하금숙

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2019-07-01

대항력: 있음

주의: 보증금 및 차임이 미상인 경우라도 인수 또는 배당 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 임차인: 한국토지주택공사 (LH)

보증금: 104,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2025-06-20

확정일자: 2025-04-22

배당신고일자: 2025-12-01

대항력: 있음

비고: 한국토지주택공사 임차인은 대항력 있는 임차인으로서, 보증금 1억 4백만원이 존재하며, 전입일자 및 확정일자가 말소기준권리보다 앞서므로 인수 여부 확인이 중요합니다.

3.3. 인수되는 보증금

제공된 정보에 따르면, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 그러나 대항력 있는 임차인(특히 한국토지주택공사)의 존재는 낙찰자가 보증금을 인수하거나 배당을 통해 변제받아야 할 가능성이 있습니다. 이에 대한 추가적인 법률적 검토가 필수적입니다.

3.4. 기타 권리사항

소유권 보존 등기일은 2007년 10월 19일이며, 권리자는 이영신입니다.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 시세 동향

최근 인근 지역의 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 가격대가 형성되어 있습니다.

* 2022년 준공된 '진우팰리스' 전용면적 약 64.72㎡(3층) 다세대주택이 2026년 7월 3일 1억 8,800만원에 거래되었습니다. (m²당 약 290.5만원)

* 2022년 준공된 '진우팰리스' 전용면적 약 70.89㎡(5층) 다세대주택이 2026년 5월 8일 2억 1,400만원에 거래되었습니다. (m²당 약 301.9만원)

* 2009년 준공된 '에덴하우스' 전용면적 약 74.46㎡(2층) 다세대주택이 2026년 5월 12일 1억 5,000만원에 거래되었습니다. (m²당 약 201.4만원)

4.2. 본건 시세 평가

본건은 전용면적 54.39㎡(약 16.46평), 2007년 사용승인된 다세대주택으로, 감정가는 1억 6,200만원입니다. 신축 건물인 '진우팰리스'의 거래 사례를 고려할 때, 본건의 감정가는 합리적인 수준으로 보입니다. 다만, 연식 및 면적 차이를 감안해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

본 건은 '송산역' 인근에 위치하며, 주거지로서 필요한 근린생활시설 및 교육시설(삼성유치원 인근)이 소재하는 지역입니다.

5.2. 주거환경

주위가 공동주택 및 근린생활시설, 주택, 교육시설 등이 혼재하는 지역으로, 생활 환경은 무난한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다. 특히 한국토지주택공사(LH)의 1억 4백만원 보증금은 인수 또는 배당 절차에서 복잡성을 야기할 수 있습니다. 이주용, 하금숙 임차인의 보증금 0원 또한 특이사항으로, 실제 점유 및 변제 관련 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 토지거래허가구역

본 건은 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어, 취득 시 관련 허가를 받아야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 의정부시 용현동에 위치한 다세대주택으로, 송산역 역세권이라는 장점과 함께 대항력 있는 임차인이라는 중대한 위험 요소를 동시에 안고 있습니다. 감정가는 1억 6,200만원으로 책정되어 있으나, 실제 명도 및 보증금 관련 문제로 인해 추가적인 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. 신축급 대비 연식이 있지만, 입지 조건은 양호한 편입니다.

8. 투자 포인트

* 송산역 역세권 입지로 향후 교통 편의성 및 지역 가치 상승 기대

* 다세대주택으로 소형 가구 또는 1인 가구 수요층 공략 가능

* 주변 지역 개발 가능성 (정보 내 명시되진 않았으나 일반적 추론)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 6,200만원입니다. 주변 유사 물건의 최근 실거래가를 고려할 때, 부동산 자체의 가치는 감정가 수준 또는 그 이상을 형성할 수 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인(특히 한국토지주택공사)으로 인한 위험 요소를 감안할 때, 보증금 인수 가능성 및 명도 관련 불확실성을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

다만, 제공된 "인수 보증금 합계: 0원"이라는 정보와 "예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 원칙에 따라, 본건의 잠재적 위험 요소(임차인 보증금)를 감안한 할인율을 적용하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 1억 4,000만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.