나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12651 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제102동 제5층 제502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우솔감정 · 평가일 2025.10.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 북동측 인근에 위치하는 구분건물(더숨 153 제102동 제5층 제502호)로서 주위는 단독 및 다세대주택, 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철5호선 "화곡역"이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건내 제5층 제502호로서(사용승인일 : 2021.07.15.) 외 벽 : 외장 석재 붙임 마감 등 창 호 : 하이새시 창호 등입니다.

이용상태

기준시점 현재 도시형생활주택으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전설비, 승강기, 화재탐지설비 , 스프링쿨러, 주차장 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형의 완경사지로서 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측 및 서측으로 각각 노폭 약5미터 내외, 남측으로 노폭 약3미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역 경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시 설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관 한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8. 26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

임차인 오민선의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12651 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제102동 제5층 제502호

용도: 도시형생활주택

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제5층 제502호 (사용승인일: 2021.07.15.)

감정가: 276,000,000원

토지면적: 12.97㎡ (약 3.92평)

건물면적: 15.31㎡ (약 4.63평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 "화곡역"이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

* 도로상태: 본건 동측 및 서측으로 각각 노폭 약 5미터 내외, 남측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 부천세무서장의 압류 (2023.08.23.)

* 주요 권리 사항:

* 채권자(경매신청인): 주택도시보증공사 (강제경매, 2025.10.16.)

* 임차인 현황 1: 손 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-04-30, 대항력 없음)

* 임차인 현황 2: 오 (주택도시보증공사 인수) (보증금 275,000,000원, 전입 2021-11-05, 확정 2021-10-19, 배당신고 2023-11-17, 대항력 없음). 등기부상 주택임차권은 말소 예정으로 기재되어 있으나, HUG 인수조건 변경 및 주의사항을 반드시 확인해야 합니다.

* 인수 보증금: 0원 (다만, HUG 관련 조건 확인 필수)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (권리분석 상 소멸 예정)

* 특이사항: HUG 인수조건 변경. 임차인 오민선의 주택임차권승계인인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

1.3. 상권분석

* 물건의 용도가 도시형생활주택으로, 일반적인 상권 분석보다는 주거 지역 내에서의 입지 및 편의시설 접근성을 중심으로 평가합니다.

* 주변 환경은 주택 밀집 지역이며, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

* 화곡역 인근으로 유동인구 및 잠재적 수요가 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 화곡역 도보 이용 가능, 다수의 버스 노선 운행.

* 주거환경: 비교적 신축(2021년 준공) 건물이며, 기본적인 위생, 난방, 소방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주변 시설: 화원중학교 인근, 근린생활시설 이용 편리.

* 주차: 단지 내 주차 공간 확보.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 관련 채무 인수 가능성: 임차인 오민선의 보증금(275,000,000원)에 대한 주택도시보증공사의 채권 포기 및 임차권 말소 조건이 원만히 이행되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 할 보증금 채무가 발생할 수 있습니다. 이는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 소형 면적의 한계: 전용면적 15.31㎡(약 4.63평)의 소형 주택으로, 주로 1인 가구에 적합하며, 향후 매매 시 수요층이 제한될 수 있습니다.

* 토지거래계약허가구역: 해당 지역은 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어, 향후 매수인의 거래에 제약이 있을 수 있습니다. (매수인 자격 확인 필요)

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 2021년에 사용승인된 신축급 도시형생활주택으로, 역세권 입지를 갖추고 있어 실거주 및 투자가치 측면에서 잠재력이 있습니다.

* 다만, HUG 관련 임차보증금 반환 채무 인수 조건은 반드시 명확히 확인하고 잔금을 납부해야 하는 중대한 사항입니다. HUG와의 협의 결과 및 조건 이행 여부에 따라 낙찰 후 추가적인 부담이 발생할 수 있으므로, 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

* 소형 면적이라는 점을 감안하여 투자 목적이라면 임대 수익률 등을 면밀히 분석해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신 준공 건물: 2021년 준공으로 비교적 신축 건물임을 강점으로 합니다.

* 역세권 입지: 지하철 5호선 화곡역 이용이 편리하여 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

* 1인 가구 수요: 소형 면적은 1인 가구 증가 추세에 따라 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 가격 경쟁력 확보 가능성: HUG 관련 조건이 명확하게 해결될 경우, 시장 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 276,000,000원

* 주변 최근 매매 사례 분석 결과, 유사한 연식(2019년 준공)의 19.98㎡ 면적 물건이 216,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 2021년 준공으로 더 신축이며, 면적은 15.31㎡로 다소 작습니다.

* 감정가는 276,000,000원 (㎡당 약 18,027,000원)으로, 유사 거래 사례 대비 높은 편입니다.

* HUG의 보증금 채권 275,000,000원을 고려할 때, 채권자로서 HUG의 의사가 중요하며, 조건부 매각 사유를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* HUG 관련 조건(보증금 반환 채권 포기 및 임차권 말소)이 명확히 해결된다는 전제 하에, 감정가의 85% 수준인 약 230,000,000원에서 250,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 제시 예상 입찰가: 240,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.