나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52030 [1] 서울특별시 은평구 갈현동 541-1 갈현동건영아파트 11층1105호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화산 · 평가일 2025.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 "신도고등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 "갈현1구역재개발지구", 다세대주택과 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 및 콘크리트경사스라브지붕 지하 2층, 지상 17층 건물 내 제11층 제1105호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.(후첨"내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 지하주차장시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

고지대의 토지를 평탄하게 조성한 사다리형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 6m 내외, 남동측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 도로(사도)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-12-23)(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건은 이해관계인의 부재로 인하여 부득이하게 호실 표기를 기준한 외부관찰, 주위 탐문 및 표준적 이용상태, 건축물현황도 등을 참고하여 평가하였는바, 실제 사항과 상이할 수 있으니 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람.

물건 비고

매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본건은 서울특별시 은평구 갈현동 541-1 소재 갈현동건영아파트 11층 1105호에 대한 부동산 임의경매 물건입니다.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52030 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 갈현동 541-1 갈현동건영아파트 11층 1105호

용도: 아파트

감정가: 536,000,000원

토지면적: 28.57㎡ (약 8.64평)

건물면적: 82.94㎡ (약 25.09평)

전용면적: 82.94㎡ (약 25.09평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 세븐파이낸셜대부주식회사

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 "신도고등학교" 서측 인근에 위치합니다. 주위로는 "갈현1구역재개발지구"가 있으며, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본 건물까지 차량으로 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태: 북동측으로 노폭 약 6m, 남동측으로 노폭 약 7m의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 도로(사도), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 분류됩니다. 또한, 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 그 지정 기간은 외국인 등, 용도별(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)에 따라 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지, 또는 아파트 용도에 대해 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지입니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (2013.12.20. 접수, 을7)

* 권리관계 요약:

* 소유권이전 (갑2, 2013.12.20, 매매)

* 근저당 (을7, 2013.12.20, 우리은행, 129,194,325원) - 말소기준권리

* 근저당 (을19, 2021.11.15, 세븐파이낸셜대부주식회사, 490,000,000원)

* 전세권설정 (을20, 2021.11.15, 에이파이낸셜대부주식회사, 5,000,000원)

* 근저당부채권근질권설정 (을19-4, 2024.12.17, 웰컴저축은행주식회사, 490,000,000원)

* 소유권일부이전 (갑5, 2025.06.26, 홍경재, 재산분할)

* 임의경매 (갑6, 2025.10.15, 세븐파이낸셜대부주식회사, 365,400,164원)

* 등기부채권 총액: 624,194,325원

* 임차인 현황:

* 임차인: 에이파이낸셜대부주식회사

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 전입일자(사업일자), 확정일자, 배당신고일자 정보가 미상으로 기재되어 있습니다. 다만, 대항력이 없는 것으로 분석되어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (본 물건은 말소기준권리보다 후순위인 권리들이 존재하므로, 매각으로 인한 낙찰자의 권리 이전 시 모든 등기부상 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.)

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 갈현동은 "갈현1구역재개발지구"로 지정되어 있어 향후 지역 발전 가능성이 있습니다. 주변에는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거지역을 형성하고 있습니다. 단지 내 상가 및 주변 상업 시설 이용이 가능하며, 주거지로서의 기본적인 상권 기능을 갖추고 있습니다.

1.5. 생활정보

* 건물 구조 및 상태: 본 물건은 철근콘크리트벽식구조 및 콘크리트 경사슬래브 지붕의 지하 2층, 지상 17층 건물 중 제11층 제1105호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감이며, 창호는 샷시 창호입니다.

* 이용 상태: 현재 아파트로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 지하주차장 시설 등을 갖추고 있습니다.

* 아파트 정보:

* 아파트명: 갈현동건영아파트

* 주소: 서울특별시 은평구 갈현동 541-1

* 사용승인일: 2001년 4월 3일

* 총 세대수: 140세대

* 최고/최저층: 17층 / 2층

* 주차대수: 총 131대 (지하 120대, 지상 11대)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등

* 주변 시설: "신도고등학교"가 서측 인근에 위치하고 있으며, 다른 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 재개발 구역: 본 물건이 위치한 갈현1구역은 재개발 사업이 진행 중이거나 예정된 지역입니다. 재개발 진행 상황에 따라 향후 부동산 가치에 긍정적 또는 부정적 영향을 미칠 수 있으며, 사업 지연 등의 리스크도 존재합니다.

* 토지거래허가구역: 매수 후 일정 기간 내에 토지 거래에 제한이 있을 수 있습니다. 이는 투자 또는 전매 시 고려해야 할 중요한 사항입니다. (지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 2025.10.20.~2026.12.31.)

* 평가 관련 참고사항: 물건명세서에 따르면, 현장 방문 당시 이해관계인 부재로 외부 관찰, 주위 탐문, 표준적 이용 상태 등을 참고하여 평가가 이루어졌으므로, 실제와 상이할 수 있다는 점을 유의해야 합니다.

* 임차인 정보: 임차인 에이파이낸셜대부주식회사의 경우, 대항력은 없으나 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 등 일부 정보가 미상으로 기재되어 있어 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 내 재개발 구역에 위치한 아파트로서, 향후 지역 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다. 등기부상 모든 권리가 말소기준권리보다 후순위로, 매각 시 모두 소멸되어 인수되는 권리 및 보증금이 없어 권리관계가 깨끗한 편입니다. 다만, 재개발 사업 진행 현황 및 토지거래허가구역 지정 기간 등을 면밀히 파악하고, 현장 조사 시 내부 상태 등을 꼼꼼히 확인해야 할 필요가 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 서울 은평구의 재개발 사업 추진에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 추가 부담 위험이 적음.

* 실거주 또는 장기 투자를 통한 시세 차익 실현 기회.

* 현재 시세 대비 저평가된 감정가로 인한 투자 메리트.

1.9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본 물건과 유사한 면적(84.38㎡)의 경우 2026년 1월 10일 595,000,000원에 거래되었습니다.

* 이를 기준으로 제곱미터당 평균가격을 산출하면 약 705만원/㎡ (595,000,000원 / 84.38㎡)입니다.

* 본 물건의 전용면적(82.94㎡)에 이 가격을 적용 시, 예상 시세는 약 584,890,000원 (82.94㎡ * 705만원/㎡)으로 산정됩니다.

* 따라서, 본 물건의 현재 시장 가격은 대략 580,000,000원 ~ 590,000,000원 범위로 추정됩니다.

* 감정가와 시세 비교:

* 본 물건의 감정가는 536,000,000원으로, 위에서 산정한 예상 시세보다 낮게 책정되었습니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 권리분석상 인수되는 보증금이 없으므로, 순수 부동산 가치와 미래 가치를 기반으로 입찰가를 결정합니다.

* 감정가가 시세보다 낮고 재개발 구역이라는 점을 고려할 때, 시세 범위 내에서 경쟁률을 고려한 입찰 전략이 필요합니다.

* 안정적인 투자를 위해서는 예상 시세 하단인 570,000,000원 이상, 상단인 590,000,000원 이하 범위에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

* 종합적으로 볼 때, 570,000,000원 ~ 585,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.