나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12646 [1] 서울특별시 금천구 독산동 303-4 미림에이클래스 제102동 제3층 제304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.10.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 '가산중학교' 북서측 인근에 위치하며, 인근에 아파트단지 , 주거용 오피스텔, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주 위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철 '독산역(1호선) 이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상12층 건으로서, 외벽: 몰탈위페인팅 등 마감, 창호: 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

미림에이클래스 제102동 제3층 제302호로서, 오피스텔로 이용중임.

설비내역

통상의 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 기계식주차장설비, 화재탐지 및 소 화설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄하게 조성된 세장형 토지로서, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 10미터 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2024-06-27), 소로1류(폭 10m~12m)(2024-06-27)(접 합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지 역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역) <공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부 (02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지 거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립 , 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상 : 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기 타: -.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12646 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 303-4 미림에이클래스 제102동 제3층 제304호

건물명: 미림에이클래스

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상12층 건물

준공연도: 2021년

용도: 오피스텔

1.3. 면적 정보

토지면적: 8.77㎡ (약 2.65평)

토지지분: 8.773㎡ (약 2.65평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 24.87㎡ (약 7.52평)

건물지분: 24.87㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 금액 정보

감정가: 234,000,000원 (2억 3천4백만원)

1.5. 특이사항 및 주의사항

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

주의사항: 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사(HUG)는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됨.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 서울특별시 금천구 가산동 '가산중학교' 북서측 인근에 위치하며, 인근에 아파트단지, 주거용 오피스텔, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통임.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 근거리에 지하철 1호선 '독산역'이 위치하여 제반 교통 상황은 보통임.

2.3. 도로 상황

본 건 서측으로 노폭 약 10미터 포장도로에 접함.

3. 권리분석

3.1. 현황

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 경매개시결정 등기일자는 2025-10-16임. 말소기준권리는 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경12646)임.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김 )

* 보증금: 249,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-08-04

* 확정일자: 2021-07-21

* 배당신고일자: 2023-09-08

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보, 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됨. 인수 보증금 합계는 0원임.

3.3. 집합건물 등기부 요약

* 소유권보존: 박은식 외 2명 (2021-07-14 접수)

* 공유자전원지분전부이전(매매): 주민수 (2021-08-04 접수)

* 주택임차권: 김다현, 임차금액 249,000,000원 (2023-09-08 접수, 말소 예정)

* 강제경매: 주택도시보증공사, 채권금액 249,000,000원 (2025-10-16 접수, 말소기준권리)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 위치한 지역은 아파트단지, 주거용 오피스텔, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 및 업무 기능이 복합된 주거지대임.

4.2. 토지이용계획

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)에 해당하며, 이 외 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 도시관리계획 및 제한사항이 존재함.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

본 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕의 지하 1층, 지상 12층 건물임. 본 건은 102동 3층에 위치하며, 내부 마감은 일반적인 오피스텔 수준임.

5.2. 이용상태

현재 오피스텔로 이용 중임.

5.3. 설비 내역

통상적인 위생 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 기계식 주차장 설비, 화재 탐지 및 소화 설비 등이 갖추어져 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

주택도시보증공사(HUG)가 임차인으로 등재되어 있으며, 임차보증금이 2억 4천 9백만원으로 감정가보다 높음. 그러나 매각조건상 HUG는 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소해야 하므로, 매수인이 인수해야 할 보증금은 0원임. 이는 매우 긍정적인 조건이나, 실제 말소 절차 진행 시 발생할 수 있는 예외적인 상황에 대한 주의가 필요함.

6.2. 기타 리스크

* 토지이용계획 상 각종 제한사항이 다수 존재하므로, 건축 및 토지 이용 시 관련 법규를 면밀히 확인해야 함.

* 서치 결과, 독산동 일대에 유흥업소(룸싸롱, 풀싸롱 등)가 다수 언급되어 있음. 본 건의 직접적인 인접지에 혐오시설이 확인되지는 않았으나, 주변 지역의 유흥업소 밀집도는 부동산 가치 및 거주 만족도에 영향을 줄 수 있는 요인이 될 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 준공된 지 얼마 되지 않은 신축급 오피스텔로, 입지 및 교통 여건이 보통 수준임. 가장 큰 특징은 임차인으로 HUG가 있으나, 매각 조건상 잔여 보증금에 대한 인수 의무가 없어 매수인의 실질적인 부담이 없다는 점임. 감정가 대비 시장 시세가 높게 형성되어 있는 점과 HUG 보증금 미인수 조건을 고려할 때, 투자 가치가 높은 물건으로 판단됨.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔로 비교적 최신 시설을 누릴 수 있음.

* HUG 임차 보증금 2억 4천 9백만원을 인수하지 않아도 되는 조건으로, 실질 인수 금액이 낮음.

* 최근 유사 면적 오피스텔이 감정가보다 높은 가격으로 실거래된 사례가 있어 시세 상승 가능성이 있음.

9. 예상 입찰가

감정가: 234,000,000원

최근 실거래가 (유사 면적): 279,000,000원 (2025년 6월 30일, 29.71㎡ 기준)

HUG 보증금 미인수 조건 고려 시, 본 건의 시세는 감정가와 최근 실거래가를 종합적으로 고려하여 산정할 수 있음. HUG 임차 보증금 인수 부담이 없다는 점은 매우 긍정적인 요인임.

예상 입찰가 범위: 240,000,000원 ~ 260,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.