나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12515 [1] 서울특별시 강서구 방화동 319-3 제이투리더스 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대산감정 · 평가일 2025.10.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 지하철 5호선 "방화역" 동측 인근에 위치하며, 주 위는 다세대주택, 도시형생활주택, 단독주택, 중소규모 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등 이 혼재한 기존 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 5호선 "방화역" 등이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하 1층, 지상 6층 건 내 제5층 제501호로서 (사용승인일: 2022.01.14), 외벽: 치장벽돌 및 일부 인조석 마감 등, 창호: PVC 창호 등.

이용상태

단지형다세대주택(방1, 거실, 주방, 화장실, 테라스, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확 인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상 대보호구역(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강 )폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 건축 법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토 지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대관계는 미상임. 2) 기 타 : 본건 기호가 집합건축물대장 건축물현황도 상 테라스 부분에 제시외건물 (기호㉠)이 소재하는바, 향후 건축법상 이행강제금 부과 및 철거나 원상복구 등의 시정명령 소지가 있는바 경매 참여시 유의하시기바람.

물건 비고

- 제시외 건물 포함
- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보
증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조
건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12515 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 방화동 319-3 제이투리더스 제5층 제501호

용도: 다세대주택

감정가: 325,480,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지 면적: 19.74㎡ (약 5.97평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물 면적: 26.94㎡ (약 8.15평)

건물 제시외 면적: 1.20㎡ (약 0.36평)

1.4. 건물 상세

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하 1층, 지상 6층 건물 내 제5층 제501호

사용승인일: 2022년 01월 14일

이용 상태: 단지형 다세대주택 (방1, 거실, 주방, 화장실, 테라스, 현관 등)

설비 내역: 도시가스 개별난방, 위생/급배수 설비, 승강기 설비

1.5. 토지 정보

토지 형상 및 이용 상태: 인접 필지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 도시형생활주택(단지형 다세대) 건부지로 이용 중

인접 도로 상태: 남서측 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함

토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에 관한 허가구역 (아파트. 기간: 2025.10.20.~2026.12.31).

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 지하철 5호선 '방화역' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 도시형생활주택, 단독주택, 중소규모 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 기존 주택지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 '방화역'이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 주변 개발 및 공공시설

방화동 일대는 40년 이상 된 노후 업무시설 재정비 사업이 추진 중이며, 보행 및 휴게 공간이 확충될 예정입니다. 또한, 2022년 1월 사용승인된 비교적 신축 건물로, 지역 내 재개발 및 도시 정비 사업과의 연관성을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 과거 방화동 건설폐기물처리장(건폐장) 이전 관련 논의가 있었으나, 현재 이전이 완료되었거나 추진 중인 것으로 파악됩니다. 인근에 서울식물원이 위치하고 있어 쾌적한 생활 환경을 기대할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(이경민)

보증금: 290,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-03

확정일자: 2022-01-21

배당신고일자: 2023-09-21

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

3.2. 집합건물 등기부 요약

* 소유권 보존: 주식회사제이투종합건설 (2022-01-19)

* 소유권 이전: 오승훈 (2022-02-11, 매매 290,000,000원)

* 압류: 강서세무서장 (2023-02-07, 말소기준권리)

* 주택임차권: 이경민 (290,000,000원, 2023-09-21 말소) - 확정일자 2022-01-21, 전입일자 2022-02-03

* 압류: 양천세무서장 (2025-11-14, 말소)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-10-10, 말소) - 서울남부지방법원 2025타경12515

3.3. 권리 분석 결과

본 건의 말소기준권리인 강서세무서장의 압류(2023.02.07.)보다 늦게 설정된 모든 권리(주택임차권, 강제경매, 양천세무서장 압류)는 매각으로 인해 소멸됩니다. 특히, 주택임차권은 대항력이 없으며, HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건으로 인해 임차인의 보증금 290,000,000원은 매수인이 인수하지 않습니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 위치한 방화동 지역은 다세대주택, 도시형생활주택, 단독주택 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 인근에 지하철 5호선 방화역이 있어 도심 접근성이 양호하며, 근린생활시설도 다수 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

4.2. 상권 활성화 가능성

신축 건물(2022년 사용승인)이라는 점과 주변의 지속적인 도시 정비 사업 추진 가능성을 고려할 때, 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다. 다만, 개별 물건의 특성 및 향후 개발 계획 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본 건은 단지형 다세대주택으로, 침실 1개, 거실, 주방, 화장실, 테라스, 현관 등으로 구성되어 있습니다. 도시가스 개별난방 설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기 등이 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

5.2. 교육 및 편의시설

인근에 학교(삼정초, 삼정중, 정곡초, 치현초, 방원중, 한서고, 강서공고 등)가 다수 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다. 또한, 방화근린공원, 개화산, 치현산, 강서둘레길 등이 가까워 쾌적한 여가 및 산책을 즐길 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물 관련

본 건의 기호 ㉠으로 표시된 제시외 건물(약 1.20㎡, 약 0.36평)이 건축물대장 건축물 현황도 상 테라스 부분에 소재합니다. 이는 향후 건축법상 이행강제금 부과, 철거 또는 원상복구 등의 시정명령 대상이 될 수 있으므로 경매 참여 시 반드시 유의해야 합니다.

6.2. 토지 이용 계획 및 제한

본 건 토지는 공항 관련 보호구역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 도시계획 및 법규상 제한을 받고 있습니다. 특히 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 외국인 등의 거래 시 별도의 허가가 필요할 수 있습니다.

6.3. 건설 폐기물 처리장 이전 관련

과거 방화동 일대에 건설 폐기물 처리장(건폐장)이 밀집하여 소음, 먼지 등 민원의 원인이 되었으나, 현재는 이전이 완료되었거나 추진 중인 것으로 파악됩니다. 이와 관련된 직접적인 영향은 없을 것으로 보이나, 과거 지역 개발 이슈 등을 고려할 필요는 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 지하철 5호선 방화역 역세권에 위치한 신축(2022년 준공) 다세대주택으로, 입지 및 건물 상태가 양호합니다. 임차인 대항력 소멸 조건 및 HUG 인수조건 변경으로 인해 임차 보증금 인수 부담이 없어 권리상 매우 깔끔한 물건입니다. 주변 학군 및 공원 접근성 등 생활 편의성도 우수합니다. 다만, 5층 건물에 약 1.2㎡의 제시외 건물이 있어 건축법상 문제가 발생할 수 있는 잠재적 리스크가 존재하므로, 이에 대한 충분한 사전 검토가 필요합니다. 또한, 감정가 대비 최근 시세 비교 시 다소 높은 감정가로 책정된 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2022년 준공)으로 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 지하철 5호선 방화역 역세권으로 대중교통 이용이 편리하며, 향후 김포 연장 사업 등과도 연계될 가능성이 있습니다.

* 임차인의 대항력 소멸 및 보증금 미인수 조건으로 권리관계가 매우 명확합니다.

* 인근 학교 및 공원 등 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 325,480,000원입니다.

주변 최근 매매 정보 분석 결과, 다음과 같은 시세가 확인되었습니다.

* 리츠펠리스 (2015년식, 29.82㎡, 5층): 210,000,000원 (약 704만원/㎡)

* 명덕빌라 (2002년식, 61.38㎡, 2층): 262,000,000원 (약 427만원/㎡)

* 덕수신빌라 (1994년식, 45.09㎡, -1층): 73,000,000원 (약 162만원/㎡)

본 건의 면적은 건물 전용면적 26.94㎡ (약 8.15평)이며, 2022년식 신축 건물임을 고려할 때, 가장 유사한 '리츠펠리스'의 최근 실거래가(210,000,000원)를 참고할 수 있습니다. 이 시세를 적용할 경우, 약 210,000,000원 ~ 240,000,000원 수준이 시장가로 추정됩니다.

그러나 감정가가 325,480,000원으로 시장 시세보다 높게 책정되어 있어, 입찰 전략 수립 시 보수적인 접근이 필요합니다. 제시외 건물로 인한 잠재적 리스크(이행강제금 등) 또한 고려해야 합니다.

종합적으로 판단하여, 권리 인수 부담이 없고 신축 건물임을 감안하되, 감정가와 시장 시세의 괴리 및 제시외 건물 리스크를 반영하여 230,000,000원 ~ 270,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 법원 진행 상황, 경쟁 입찰 상황, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.