나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12524 [1] 서울특별시 강서구 방화동 274-2 마곡제이엠팰리스 11층 1101호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2025.10.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 '치현초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 노 선을 따라 아파트, 오피스텔, 각종 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 바, 제반 주위환경 은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진입 및 출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철역(9호선 신방화 역) 등이 소재하는 바, 제반 대중교통수단의 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상13층 건으로서, 외벽: 외장석재붙임 등 마감 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감 창호: 샤시창호 등 마감.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 기계식주차장, 승강기 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 사다리형에 유사한 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택 건 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 40미터 내외의 왕복 6차선 도로(방화대로)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합) 가축사육제한구역(지 역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항 시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육지원청에 반 드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기 지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상 자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31), 건축선(2019-04-0 3).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12524 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 방화동 274-2 마곡제이엠팰리스 11층 1101호

건물 용도: 도시형생활주택

건물 준공일: 2021년 8월 19일

감정가: 3억 3천 7백만원 (33,700만원)

토지 면적: 11.42㎡ (약 3.45평)

건물 전용 면적: 24.50㎡ (약 7.41평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

1.1. 입지조건

위치 및 주위 환경: 서울특별시 강서구 방화동 소재 '치현초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 오피스텔, 각종 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하여 제반 주위 환경은 양호합니다.

교통 상황: 본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 9호선 신방화역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로 상태: 본건 동측으로 노폭 약 40미터 내외의 왕복 6차선 도로(방화대로)에 접해 있어 차량 접근성이 우수합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등, 아파트) 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 서울남부지방법원 강제경매개시결정 (2025타경12524) (주택도시보증공사)

채권자: 주OOOOOOO

등기부상 권리 현황:

소유권보존: 장진환 (2021-08-30)

주택임차권: 양준 (2021-10-01 확정, 3억 1천 5백만원, 2021-10-21 전입) - 매각으로 소멸 예정

강제경매: 주택도시보증공사 (3억 1천 5백만원) - 말소기준권리

임차인 현황:

임차인: 서

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 6월 5일

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임 금액이 미상인 임차인으로, 인수 여부 및 관련 권리 관계에 대한 철저한 확인이 필요합니다. (금액이 미상이라도 주의 필요)

임차인: 주택도시보증공사 (양 )

보증금: 3억 1천 5백만원 (31,500만원)

차임: 0원

전입일자: 2021년 10월 21일

대항력: 없음

비고: 매각으로 소멸될 예정인 임차인입니다.

인수되는 보증금: 0원

특별매각조건: 본 건 매각으로 인해 채권자(주택도시보증공사)는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하며, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다. 이는 매수인이 양준 임차인의 보증금 반환 채무를 인수하지 않음을 의미하지만, 서 임차인과의 관계는 별도 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변 건물: '마곡제이엠팰리스'는 2021년 준공된 도시형생활주택으로, 오피스텔 및 공동주택 혼합 건물입니다.

인근 시세 (참고):

최근 인근 '리츠펠리스'(2015년식, 전용 29.82㎡)가 2026년 5월 2억 1천만원에 거래되었습니다. 이를 환산하면 평당 약 7,047만원 수준입니다.

본 건의 전용 면적(24.50㎡, 약 7.41평)을 고려할 때, 단순 시세 비교만으로는 감정가(3억 3천 7백만원)보다 높게 형성될 가능성도 있습니다. 다만, 건축 연도, 단지 규모, 상세 위치 등에 따라 실제 가치는 달라질 수 있습니다.

주요 상권: 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 학교 등이 밀집한 주거 및 상업 복합 지역으로, 생활 편의성이 양호합니다.

1.4. 생활정보

건축 구조: 철근콘크리트구조, 지하 1층, 지상 13층 건물 중 11층에 해당합니다.

내외부 마감: 외벽은 외장석재붙임, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일, 창호는 샤시창호 마감입니다.

내부 시설: 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있으며, 기계식 주차장 및 승강기가 설치되어 있습니다.

주변 시설: 치현초등학교가 인근에 위치하며, 다수의 편의시설과 학교가 소재합니다.

혐오시설: 주변에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않으나, 김포공항 인근 지역으로 항공기 소음 영향 가능성이 있으며, 공항 관련 법규(중요시설물보호지구, 수평표면구역 등)의 적용을 받는 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 (서 ): 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재합니다. 이 임차인의 권리 관계 및 보증금 인수 여부에 대한 불확실성이 존재하므로, 입찰 전 반드시 명확한 사실 관계 확인이 필요합니다. (금액이 미상이라도 주의 필요)

공항 관련 규제: 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역: 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.) 내 매수자는 관련 허가를 취득해야 합니다. (경매 진행 시점 및 허가 기간 만료 여부 확인 필요)

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 방화동에 위치한 신축(2021년 준공) 도시형생활주택으로, 9호선 신방화역 이용이 가능한 입지입니다.

채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 진행하는 강제경매 물건으로, 임차인과의 관계 정리가 특별매각조건으로 제시되어 있습니다.

가장 큰 특징은 보증금 및 차임이 미상인 '대항력 있는 임차인(서 )'의 존재입니다. 해당 임차인의 권리 관계가 명확히 정리되지 않을 경우, 잠재적 인수 부담으로 작용할 수 있습니다.

주택도시보증공사(HUG)의 임차인(양 )은 대항력이 없어 매각으로 소멸될 예정이며, 특별매각조건에 따라 매수인에게 보증금 반환 채무가 인수되지 않을 것으로 보입니다.

감정가는 3억 3천 7백만원으로 책정되었으며, 주변 시세 대비 합리적인 수준으로 판단되나, 위에서 언급된 임차인 관련 불확실성을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2021년 준공으로 비교적 최근에 건축된 건물입니다.

우수한 교통망: 지하철 9호선 신방화역 이용이 가능하여 서울 도심 및 여의도 접근성이 양호합니다.

안정적인 임대 수요: 방화동 지역은 꾸준한 주거 수요가 있는 지역입니다.

명확한 권리관계 기대: 특별매각조건을 통해 HUG 관련 임차인의 문제는 해결될 것으로 보입니다.

잠재적 시세 상승 가능성: 지역 개발 및 교통망 확충에 따른 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 3억 3천 7백만원 (33,700만원)

인수되는 보증금: 0원

주변 시세 분석 결과, 본 건과 유사한 면적의 신축 건물은 감정가 수준 또는 그 이상으로 거래될 가능성이 있습니다.

그러나 보증금 및 차임이 미상인 '대항력 있는 임차인(서 )'의 존재는 상당한 불확실성을 내포하고 있습니다.

이를 종합적으로 고려하여, 보수적인 관점에서 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 3억 2천 5백만원 (32,500만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.