나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12520 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 981-5 넥시티 제10층 제1001호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: WD감정 · 평가일 2025.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 강서구청 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 오피스텔, 업무용빌딩, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까자 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 근거리 지하철5호선 화곡역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 11층 건물 중 제10층 제1001호로서 외 벽 : 석재붙임 마감 등 내 벽 : 벽지마감 및 타일마감 등 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔(후면 건물개황도 참조)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형의 평지로 오피스텔 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

지적도상 남동측으로 로폭 6미터 내외, 남서측으로 로폭 3미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 981-5 :도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12520 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각 대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 981-5 넥시티 제10층 제1001호

건물명: 넥시티

용도: 오피스텔

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (평슬라브지붕)

총 층수: 11층

해당 층: 10층

호수: 1001호

준공일: 2020년 5월 21일

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 6.87㎡ (약 2.08평)

토지 지분: 6.87㎡ (약 2.08평)

건물면적: 29.59㎡ (약 8.95평)

건물 지분: 29.59㎡ (약 8.95평)

감정가: 278,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 강서구청 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 오피스텔, 업무용 빌딩, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다.

또한, 근거리에 지하철 5호선 화곡역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

말소기준권리는 2022년 8월 25일자 인천세무서장의 압류입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (도 )

보증금: 299,900,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 7월 14일

확정일자: 2022년 6월 2일

배당신고일자: 2024년 6월 24일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각.

3.3. 등기부 채권 총액 및 소멸 권리

등기부상 채권 총액은 3,897,400,000원입니다.

말소기준권리(압류) 이하 모든 권리(주택임차권, 압류, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 특별 매각 조건

채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 화곡동 지역은 오피스텔, 업무시설, 주거시설, 상업시설이 복합적으로 분포하는 지역입니다.

강서구청과 같은 공공기관 및 지하철역이 인접해 있어 배후 수요가 있는 편입니다.

4.2. 상권 전망

지하철 5호선 화곡역 역세권에 위치하며, 강서구청 인근으로 행정 및 상업 기능을 갖추고 있어 안정적인 수요가 기대됩니다.

향후 지역 개발 계획에 따라 상권 가치가 상승할 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공기관

강서구청, 강서세무서(압류채권자), 지하철 5호선 화곡역, 버스정류장 등이 인근에 위치합니다.

5.2. 주거 환경

주변에 오피스텔 및 공동주택이 밀집해 있어 직장인 등 1인 가구 및 소규모 가구가 선호할 만한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

특별 매각 조건에 따라 임차인(주택도시보증공사)의 대항력이 포기되나, 매각 과정에서 해당 조건의 법적 효력이 명확히 이행되는지 최종 확인이 필요합니다.

6.2. 토지 이용 제한

본건 토지는 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 도시계획적 제한 및 규제를 받고 있어 향후 건축 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 기타 특이사항

HUG 인수조건 변경 사항이 있었으며, 이는 거래 과정에서 복잡성이 있었음을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동의 지하철 5호선 화곡역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없으며, 특히 대항력 있는 임차인(주택도시보증공사)이 대항력을 포기하는 조건으로 매각되어 명도 및 권리관계가 비교적 명확한 편입니다.

다만, 다수의 토지 이용 제한 사항은 향후 활용에 대한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 서울 강서구 화곡동 핵심 지역에 위치하여 미래 가치가 기대됩니다.

* 지하철 5호선 화곡역 도보 이용 가능한 역세권입니다.

* 강서구청 등 주요 공공기관 및 편의시설이 인접해 있습니다.

* 부동산강제경매로 진행되며, 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수할 권리가 없습니다.

* 주요 임차인(주택도시보증공사)의 대항력 포기 조건으로 명도 리스크가 적습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

서울특별시 강서구 화곡동 일대의 유사 면적(전용면적 약 30㎡) 오피스텔 매매 시세는 현재 약 2억 7천만원에서 2억 9천만원 수준으로 파악됩니다.

본 건의 감정가는 2억 7천 8백만원으로, 주변 시세와 비교 시 적정 수준으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본 건은 특별매각 조건으로 인해 인수해야 할 보증금이 0원이며, 권리 분석상 낙찰 후 추가적인 금전적 부담이 발생할 가능성은 낮습니다.

감정가와 현 시세를 종합적으로 고려할 때, 경쟁 입찰 상황을 감안하여 감정가 이상에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

현 시세 및 감정가를 바탕으로 예상 입찰가를 2억 8천 5백만원 ~ 2억 9천 5백만원 범위로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.