나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12423 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 510-2 한울팰리스 제에이동 제6층 제603호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문민 · 평가일 2025.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 지하철 "등촌역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 9호선 '등촌역' 등이 소재하는 바, 전반적인 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

2017년 8월 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상8층건내 제6층 제603호로서 외벽 : 돌붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(후첨 '내부구조도' 참고)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형 토지로서, "업무시설(오피스텔), 도시형생활주택(단지형다세대), 근린행활시설" 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측 및 서측으로 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1)기호(1) 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31),건축선(2019-04-03)임. 2)기호(2) 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호 및 소재지

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12423 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 510-2 한울팰리스 제에이동 제6층 제603호

1.2. 물건 현황

용도: 다세대주택

토지면적: 14.08㎡ (약 4.26평)

건물면적: 29.95㎡ (약 9.06평)

건축구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지상 8층 건물 중 제6층 제603호 (2017년 8월 사용승인)

건물 개요: 한울팰리스 에이동, 공동주택, 업무시설(오피스텔), 도시형생활주택(단지형다세대), 근린생활시설로 복합 사용되는 건물에 해당합니다.

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 282,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 지하철 9호선 "등촌역" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 다세대주택, 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 9호선 '등촌역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 건물은 동측 및 서측으로 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 제3종일반주거지역에 속하며, 공항 중요시설물보호지구, 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024.09.10.~2029.09.09. 지정 기간, 지목 도로 한정)이며, 외국인 및 아파트 용도 관련 토지거래 허가구역으로도 지정되어 있어 관련 법규 준수가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 구분

본 건은 박OO 채권자가 신청한 부동산강제경매 사건입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박선아

* 보증금: 290,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 12월 10일

* 확정일자: 2021년 11월 04일

* 배당신고일자: 2024년 02월 05일

* 대항력: 있음 (전입일자가 확정일자보다 빠르므로 대항력 인정)

* 특이사항: 본건 등기부등본상 '을구 순위 3번 주택임차권'으로 등기되어 있으며, '인수'로 명시되어 있습니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금 290,000,000원을 인수해야 함을 의미합니다.

3.3. 등기부 요약 및 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2023년 8월 30일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(채권액 1,015,737,806원)입니다. 이보다 선순위인 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로 '을구 순위 3번 주택임차권' (임차인: 박선아, 보증금: 290,000,000원)이 확인됩니다. 따라서 해당 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 용도 및 지역 특성

건물 주변은 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다. 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 공항 관련 보호지구 및 과밀억제권역 등에 해당합니다.

4.2. 상권 규모 및 특성

본건 소재지인 등촌동은 지하철 9호선 등촌역을 중심으로 상업 및 주거 시설이 발달해 있습니다. 주변에 시장(깨비시장 언급됨)과 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의성이 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 편의성

지하철 9호선 등촌역이 인접해 있어 서울 도심 및 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다. 다수의 버스 노선이 운행되는 정류장도 가까워 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

5.2. 편의시설 및 교육 환경

주변에 시장, 마트 등 생활 편의시설이 있으며, '학군지'가 있다는 언급이 있어 교육 환경 또한 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 상대보호구역으로 지정된 지역이 있어 인근 교육시설에 대한 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 보증금 인수

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 박선아 씨의 보증금 290,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰가의 추가적인 부담으로 작용합니다.

6.2. 명도 관련 문제

대항력 있는 임차인이 존재하므로, 명도 과정에서 임차인과의 원만한 협상이 중요합니다. 협상이 결렬될 경우 명도 소송이 진행될 수 있으며, 이에 따른 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 법규 및 제한사항

토지거래계약에 관한 허가구역, 공항 관련 보호지구, 대공방어협조구역 등 다양한 도시계획법적 제한이 존재하므로, 관련 규정 준수 여부를 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

6.4. 혐오시설 존재 여부

제공된 정보 및 추가 검색 결과, 본건 물건 주변에 특별히 언급되거나 확인되는 혐오시설은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 등촌동에 위치하며 지하철 9호선 등촌역 인근이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2017년에 준공된 건물로 비교적 신축에 속하여 건물 상태는 양호할 것으로 판단됩니다. 그러나 본 건의 가장 큰 특징이자 투자 결정에 있어 핵심적인 요소는 대항력 있는 임차인 박선아 씨의 보증금 290,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이 인수 조건으로 인해 실질적인 총 매수 비용이 상승하므로, 주변 시세 및 예상 투자 수익률을 면밀히 분석한 후 신중한 입찰 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 9호선 등촌역 역세권의 우수한 교통 편의성

* 2017년 준공으로 비교적 신축인 건물 상태

* 등촌동 지역의 잠재적 가치 상승 가능성

* 대항력 있는 임차인 인수 조건으로 인한 시세 대비 저가 매수 기회 확보 가능성 (단, 총 매수 비용 고려 필수)

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 2016년에 준공된 29.9㎡ 면적의 '멤버스빌B동'이 2026년 7월 6일 210,000,000원에 거래되었습니다. 본건 물건은 2017년 준공된 29.95㎡ 면적으로, 이에 비해 약간 더 신축이며 면적도 유사하여, 본건의 순수 부동산 가치는 약 220,000,000원 ~ 230,000,000원 수준으로 추정됩니다.

9.2. 예상 총 매수 금액 (순수 가치 + 인수 보증금)

순수 부동산 가치: 약 220,000,000원 ~ 230,000,000원

인수해야 할 임차 보증금: 290,000,000원

총 실질 매수 희망가: 약 510,000,000원 ~ 520,000,000원

9.3. 최종 예상 입찰가 (인수 보증금 제외, 보수적 접근)

본건의 경우, 대항력 있는 임차인의 보증금 290,000,000원을 인수해야 하는 부담이 매우 크므로, 총 실질 매수 비용이 주변 시세를 현저히 상회합니다. 따라서 투자 관점에서 신중한 접근이 필요하며, 본건에 대한 입찰은 권장되지 않습니다.

만약 입찰을 고려하신다면, 인수되는 보증금을 제외한 순수 부동산 가치를 기준으로 판단해야 하며, 이에 따른 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

예상 입찰가: 220,000,000원 ~ 230,000,000원

주의: 상기 예상 입찰가로 낙찰받을 경우, 별도로 290,000,000원의 임차 보증금을 추가로 인수해야 하므로, 총 지불액은 510,000,000원 ~ 520,000,000원에 달하게 됩니다. 이는 주변 시세를 훨씬 초과하는 금액이므로, 입찰 전 반드시 총 매수 비용과 예상 수익률을 철저히 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.