나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12492 [1] 서울특별시 강서구 염창동 246-9 더에스에스타운 제10층 제1004호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강림감정 · 평가일 2025.10.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 염동초등학교 남서측 인근에 위치하며 주위는 아파트 및 다세대주택 상업 업무시설등이 혼재한 지역으로 제반 입지여건은 보통시 됨.

교통상황

본건으로의 제반 차량진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하며 남서측 인근에 지하철9호선 등촌역이 위치하여 대중교통상황은 비교적 양호한 편임,

건물의 구조

건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층건중 10층 1004호로서 외 벽: 석재 마감 내 벽: 벽지 및 타일 마감 창 호: 하이새시 이중창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

승강기,화재탐지설비,스프링클러,위생설비,도시가스에 의한 난방시설등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 부정형으로 업무시설 및 다세대주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 약30m, 남동측으로 약8m의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역,도로(접함),가축사육제한구역,가로구역별최고높이제한지역(2015.08.27),상대 보호구역,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m),과밀억제권역,한강폐기물매립시설설치제한 지역,중점경관관리구역(한강변),토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인등, 용도:단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간:2025.8.26~2026.8.25),건축선(2019.04.03).

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 미상 ②이해관계인의 부재로 내부구조도는 집합건축물대장상 도면과 탐문 및 외부관찰등을 토대로 작성하였음 ③본건이 속한 건물전체에 대하여 공개공지 훼손(주차장사용 및 조경훼손)으로 인하여 위반 건축물로 등재되어 있음을 참조하시기 바랍니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호

서울남부지방법원 2025타경12492 (1)

* 소재지

서울특별시 강서구 염창동 246-9 더에스에스타운 제10층 제1004호

* 용도

다세대주택

* 건물명

더에스에스타운

* 건축물현황

- 사용승인일: 2022년

- 층수: 지하 1층, 지상 10층 중 10층

- 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕

- 용적률/건폐율: 건폐율 47.34%, 용적률 346.82%

- 총 연면적: 1612.82㎡ (약 488평)

- 대지면적: 406.9㎡ (약 123평)

- 전용면적: 31.87㎡ (약 9.6평)

* 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분

부동산강제경매

* 채권자

주OOOOOOO

* 감정가

469,000,000원 (4억 6천 9백만원)

* 토지 면적

10. 57㎡ (약 3.2평)

* 건물 면적

31. 87㎡ (약 9.6평)

* 특이사항

공동담보, HUG 인수조건 변경, 위반건축물 등재

* 주의사항

임차인 및 주택임차권 승계인은 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각 진행

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 염동초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 상업 및 업무시설 등이 혼재된 지역으로 제반 입지 여건은 보통 수준임.

* 교통상황

본 건으로 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치함. 또한, 남서측 인근에 지하철 9호선 등촌역이 위치하여 대중교통 이용이 비교적 양호한 편임.

* 도로상태

본 건 남서측으로 약 30m, 남동측으로 약 8m의 도로에 각각 접해 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이제한지역, 상대 보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 한강폐기물매립시설설치제한 지역, 중점경관관리구역(한강변), 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26~2026.8.25), 건축선 구역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

* 말소기준권리

2023년 3월 13일자 강서세무서장의 압류 (체납징세 과-티14442)

* 주요 등기사항 요약

- 소유권 보존: 손명숙 외 1명

- 공유자 전원지분 전부 이전: 손재현 (매매, 말소)

- 주택임차권: 이학민 (보증금 459,000,000원, 2022.03.31 전입, 2022.03.07 확정, 말소 예정)

- 압류: 강서세무서장 (말소 기준)

- 가압류: 주택도시보증공사 (채권액 1,020,000,000원, 말소)

- 압류: 보령세무서장 (말소)

- 강제경매: 주택도시보증공사 (채권액 459,000,000원, 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12492, 말소)

* 등기부채권 총액

1,479,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (등기부상 명확한 지상권 등재는 확인되지 않음)

* 임차인 현황

- 임차인: 김대통

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2025년 8월 1일

- 확정일자: 미상

- 배당신고일자: 미상

- 대항력: 없음

- 비고: 없음

- 임차인: 주택도시보증공사 (이학민)

- 보증금: 459,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2022년 3월 31일

- 확정일자: 2022년 3월 7일

- 배당신고일자: 2023년 12월 14일

- 대항력: 없음

- 비고: HUG 보증 관련 임차인으로, 매각으로 인해 말소 예정

* 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

* 주변 건물 시세 분석

본 건의 건물면적은 31.87㎡(약 9.6평)이며, 감정가는 469,000,000원(약 4.69억)입니다. 단위 면적당 감정가는 약 14,716,000원/㎡ (약 4,865만원/평)입니다.

* 비교 대상 매매 사례 (2026년 5-6월 거래)

- 한경렉스플레이스 (2021년 준공, 25.93㎡): 310,000,000원 (약 11,955,000원/㎡, 약 395만원/평)

- 도화엘리시아 (2015년 준공, 41.18㎡): 380,000,000원 (약 9,228,000원/㎡, 약 305만원/평)

- 미화빌라A동 (1996년 준공, 63.17㎡): 360,000,000원 (약 5,700,000원/㎡, 약 188만원/평)

* 분석

본 건의 단위 면적당 감정가(약 1,472만원/㎡)는 주변 신축 건물인 한경렉스플레이스의 최근 실거래가(약 1,196만원/㎡)보다 높은 수준입니다. 이는 현재 감정가가 시장가 대비 다소 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다. 따라서 입찰 시 이러한 가격 괴리를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

5. 생활정보

* 교육시설

염동초등학교가 남서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다.

* 교통편의성

버스정류장이 인접해 있으며, 지하철 9호선 등촌역을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 양호합니다.

* 기타

주변에 다양한 상업 및 업무시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 편리한 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

* 위반 건축물 등재

본 건 건물이 공개공지 훼손(주차장 사용 및 조경 훼손)으로 인해 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이는 향후 시정 명령이나 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

* 감정가와 시세의 괴리

본 건의 단위 면적당 감정가가 주변 신축 건물의 실거래가보다 높은 수준으로, 낙찰 후 시세 차익 기대가 어려울 수 있으며, 감정가 대비 낮은 낙찰가율이 형성될 가능성이 있습니다.

* 공동담보 가능성

'공동담보'라는 특이사항으로 인해, 본 건 외 다른 담보물과 함께 경매에 나왔거나, 낙찰 후에도 추가적인 담보권 관련 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. (등기부상 직접적인 확인은 어려움)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부상 명확한 지상권 등재는 확인되지 않으나, '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 명시되어 있어, 해당 권리의 유무를 추가적으로 확인할 필요가 있습니다.

* 토지거래허가구역

외국인이 해당 부동산을 취득하여 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 주택으로 이용할 경우, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래 계약 허가를 받아야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 염창동에 위치한 비교적 신축(2022년 사용승인) 다세대주택(도시형생활주택)으로, 양호한 교통 및 생활 인프라를 갖춘 지역에 자리하고 있습니다. 권리 관계가 명확하여 인수 부담이 적고, HUG 보증 관련 임차인의 대항력 포기 조건으로 인해 낙찰자가 법적 부담을 덜 수 있다는 점은 긍정적입니다.

그러나, 위반 건축물 등재, 주변 시세 대비 높은 감정가, 공동담보 가능성 등의 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 철저한 현장 조사와 법률 검토를 통해 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고 입찰에 참여해야 합니다. 특히 위반 건축물 해소 비용 및 잠재적 권리 관계 확인에 대한 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지 및 교통 환경

지하철 9호선 등촌역 인근에 위치하며, 버스정류장과 주요 도로 접근성이 뛰어나 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 비교적 최신 준공 건물

2022년 사용승인된 건물로, 노후화에 따른 수리비 발생 가능성이 낮아 관리 부담이 적을 수 있습니다.

* 명확한 권리 인수 조건

HUG 보증 관련 임차인의 대항력 포기 조건 매각으로, 낙찰 후 임차인 관련 권리 승계 및 보증금 반환 부담이 없습니다. 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 잠재적 가격 조정 가능성

현재 감정가가 주변 유사 신축 건물의 실거래가 대비 다소 높게 책정되어 있어, 향후 시장 상황 변화에 따라 가치 상승의 여지가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석

본 건의 전용면적은 31.87㎡(약 9.6평)입니다. 최근 거래된 유사 신축 건물(한경렉스플레이스, 25.93㎡)의 실거래가(310,000,000원)를 기준으로 환산 시, 평당 약 1,196만원/㎡ (약 395만원/평) 수준입니다. 이를 본 건 면적에 적용하면 약 381,000,000원(약 3.81억)의 시세가 형성될 수 있습니다.

* 감정가 대비 분석

본 건의 감정가는 469,000,000원(약 4.69억)으로, 추정 시세인 3.81억 원 대비 약 8,800만원 가량 높습니다.

* 예상 입찰가 산정

현재 감정가가 시장가 대비 높아, 경매 경쟁이 치열하지 않을 경우 감정가 대비 낮은 낙찰가율이 형성될 수 있습니다. 위반건축물 해소 비용, 취득세, 중개수수료 등 부대 비용을 포함하여 종합적으로 고려할 때, 3억 6천만원 ~ 4억 2천만원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

(주의: 위반건축물 해소 비용, 추가적인 권리관계 조사 비용 등을 충분히 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.