나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11247 [1] 서울특별시 금천구 독산동 1120-1 제1층 제101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "금천구청역(지하철1호선)" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 비교적 원거리에 "금천구청역(지하철1호선)" 등이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 및 연와조 평스라브지붕 4층 건물내 제1층 제101호로서, (사용승인일: 1994.08.11) 외벽: 적벽돌쌓기 마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 하이샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 다세대주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용중에 있습니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비 및 도시가스에 의한 개별난방시설 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지와 등고평탄한 정방형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중에 있습니다.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 동남측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시 설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발 194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관 할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(금천구 독산동 금하마을 주거환경관리구역)<도시 및 주 거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원 수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다 세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지 정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 부동산 정보

서울특별시 금천구 독산동 1120-1 제1층 제101호에 소재한 다세대주택입니다.

철근콘크리트조 및 연와조 평스라브지붕 4층 건물 내 제1층 제101호이며, 사용승인일은 1994년 08월 11일입니다.

건물 면적은 49.23㎡ (약 14.89평)이며, 토지 면적은 20.98㎡ (약 6.35평)입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

1.2. 경매 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경11247 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

채권자는 한OOOOOOO (한국주택금융공사로 추정)입니다.

감정평가액은 218,000,000원입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치하며, 지하철 1호선 "금천구청역"에서 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 아파트, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

비교적 원거리에 "금천구청역(지하철1호선)"이 위치하여 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2014년 10월 20일 접수된 한국주택금융공사 근저당권(권리금액: 668,000,000원)입니다.

본 경매 사건(2025타경11247)은 말소기준권리보다 후순위이므로, 매각으로 인해 모든 등기상의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

집합건물 등기부 요약 상, 2014년 9월 3일 소유권이전(유연임), 2014년 10월 20일 근저당권(한국주택금융공사), 2025년 9월 12일 소유권이전(유경숙외 9명, 상속), 2025년 10월 13일 임의경매(한국주택금융공사) 등의 권리 변동이 확인됩니다.

등기부채권 총액은 668,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 실제 점유자 유무, 인수되는 보증금이나 차임이 없는지에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 특수권리 여부

물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권 개요가 언급되어 있으나, 상세 내용은 비고란에 없어 명확한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 (JSON 분석)

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 독산동 일대에서 최근 거래된 유사 물건들의 시세는 다음과 같습니다. (거래 금액은 만원 단위로 표기되었으며, 이를 실제 금액으로 환산하여 분석했습니다.)

* 2026년 5월 6일 거래: 면적 53.72㎡ (약 16.25평), 2017년 준공 다세대 주택(더하우스비동) - 440,000,000원 (평당 약 2,707,700원)

* 2026년 5월 5일 거래: 면적 29.87㎡ (약 9.04평), 2023년 준공 다세대 주택(로얄팰리스5) - 325,000,000원 (평당 약 3,594,135원)

* 2026년 5월 1일 거래: 면적 21.99㎡ (약 6.65평), 2012년 준공 연립 주택(엘리체) - 140,000,000원 (평당 약 2,102,798원)

본 물건은 면적 49.23㎡ (약 14.89평)이며, 1994년 준공된 다세대 주택입니다.

최근 거래된 신축 및 중축 건물들의 평당 가격(약 210만원 ~ 359만원)은 본 물건의 감정가(218,000,000원, 평당 약 1,464,000원)보다 높게 나타납니다.

이는 본 물건이 건축 연령이 오래되었고(1994년 준공), 1층에 해당한다는 점을 감안할 때, 최근 거래 사례와 직접적인 비교에는 시세 조정을 고려해야 함을 시사합니다.

4.2. 종합 상권 평가

금천구청역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 양호하며, 주변에 다양한 주거 및 근린생활시설이 혼재하여 생활 편의성이 갖춰져 있습니다.

금하마을 주거환경관리구역으로 지정되어 있어 향후 지역 정비사업을 통한 가치 상승 가능성도 존재합니다.

다만, 건축 연령이 30년 이상 경과하여 건물 노후화에 따른 관리 비용 발생 가능성 및 신축 대비 상품성 저하 요인은 고려해야 합니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 금천구청역(지하철 1호선) 및 다수의 시내버스 노선을 이용할 수 있습니다.

* 편의시설: 인근에 다수의 상업시설과 근린생활시설이 있어 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 교육시설: 주변 학교들에 대한 정보는 추가적인 조사가 필요합니다.

* 의료시설: 금천구청 인근의 종합병원 및 병의원 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축 노후화: 1994년 준공으로 건물의 노후화가 상당하여 예상치 못한 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 1층 위치: 1층은 소음, 사생활 침해, 보안 등에 취약할 수 있으며, 통풍 및 채광 조건이 상대적으로 불리할 수 있습니다.

* 임대 관계 미확인: 임대관계가 미상으로, 실제 점유자가 존재하는지, 인수해야 할 보증금이나 차임이 있는지에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획 제한: 본 물건은 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 주거환경관리구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 토지이용계획 상 "(한강)폐기물매립시설 설치제한지역"으로 분류되어 있어, 인근 지역의 개발 또는 환경에 영향을 줄 수 있는 요인이 될 수 있습니다. 직접적인 혐오시설의 유무는 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 1호선 금천구청역과 인접하여 교통 이용이 편리하며, 주변에 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 권리 분석상 인수되는 부담은 없는 것으로 보이나, 임대관계 미확인은 주의가 필요합니다.

건축 연령이 오래된 점과 1층이라는 점은 단점으로 작용할 수 있으나, 역세권 입지와 향후 금하마을 주거환경관리구역의 정비사업 추진 가능성은 잠재적 가치 상승 요인으로 작용할 수 있습니다.

감정가와 주변 시세 간의 편차를 고려하여 신중한 투자 결정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 금천구청역 초역세권으로 안정적인 임대 수요 및 가치 유지 가능성이 높습니다.

* 지역 개발 가능성: 금하마을 주거환경관리구역 내 위치하여 향후 재개발 또는 주거 환경 개선 사업 추진 시 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

* 권리상 인수 부담 없음: 임차인 보증금 등 인수되는 권리가 없어 명도 및 투자 비용 측면에서 유리합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 218,000,000원이며, 평당 약 1,464,000원입니다.

주변 시세 분석 결과, 유사 면적 및 연식의 신축/중축 건물들의 평당가가 본 물건의 감정가보다 높은 편으로 나타났습니다. (평당 약 210만원 ~ 359만원)

이는 본 물건의 건축 연령(1994년)과 1층이라는 점을 감안하더라도, 감정가가 최근 시장 거래가 대비 다소 낮게 평가되었을 가능성을 시사합니다.

오래된 건축 연령과 1층이라는 점을 고려하여, 최신 거래 사례의 최고가보다는 낮게, 그리고 감정가와는 비슷하거나 약간 상회하는 수준에서 경쟁력 있는 입찰가를 고려할 수 있습니다.

이를 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 약 190,000,000원 ~ 230,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

실제 입찰 참여 시에는 반드시 현장 방문을 통해 물건의 상태를 직접 확인하고, 명도 가능성 및 관련 비용 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.