나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104110 [1] 서울특별시 관악구 신림동 763 한라타운아파트 4층404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대동 · 평가일 2025.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "서울난우초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 다세대·다가구주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 주거지역으로서, 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본 건까지 차량 진·출입이 용이하며, 동측 인근 "간선도로(난우길)"변에 노선 버스정류장이 소재하고 북측 약 1.2㎞ 지점에 전철역(신대방역 : 지하철 2호선)이 소재하는 등 전반적인 교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 15층건내 제4층 제404호로서, 외 벽 : 몰탈위 수성페인팅 마감 등, 내 벽 : 벽지도배, 내부 인테리어 마감 및 타일붙임 마감 등, 창 호 : 알루미늄샷시 이중창호 마감.

이용상태

아파트-(후면 별첨 "호별배치도 및 내부구조도 "참조)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 승강기설비, 화재경보기설비, 도시가스공급설비에 의한 개별 난방시설 등의 설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건은 인접 도로 대비 등고 ·평탄한 사다리형의 토지로서, 건부지(아파트)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측 및 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접하며, 이 도로를 통하여 동측으로 대중교통이 운행하는 간선도로(난우길)와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

-토지 기호(1) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립. 다세대 포함)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임. -토지 기호(2) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립. 다세대 포함)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104110 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 763 한라타운아파트 4층404호

용도: 아파트

감정가: 650,000,000 원

토지면적: 28.46㎡ (약 8.61평)

토지지분: 28.46㎡ (약 8.61평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 78.04㎡ (약 23.61평)

건물지분: 78.0386㎡ (약 23.61평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 더OOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본 건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "서울난우초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트단지, 단독주택, 다세대·다가구주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 주거지역으로서, 전반적인 주위환경은 무난합니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

교통상황:

본 건까지 차량의 진출입은 용이한 편입니다.

동측 인근에는 "간선도로(난우길)" 변에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

북측 약 1.2km 지점에는 지하철 2호선 신대방역이 소재하고 있어, 전반적인 교통사정은 무난하다고 평가됩니다.

인접 도로상태:

본 건은 북측 및 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

이 도로는 동측으로 대중교통이 운행하는 간선도로(난우길)와 연계되어 있어 접근성이 좋습니다.

1.2. 권리분석

권리관계:

본 건의 말소기준권리는 2025년 1월 24일 접수된 더블에이대부금융주식회사의 근저당권(을16, 채권액 620,200,000원)입니다.

을16 근저당권보다 늦게 설정된 현대카드(갑5, 가압류) 및 신한카드(갑9, 가압류)의 가압류와 더블에이대부금융(갑7, 임의경매)의 임의경매개시결정은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

따라서, 본 경매 절차를 통해 낙찰자는 인수해야 할 부담이 없는 깨끗한 권리 상태의 물건을 취득할 것으로 판단됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있습니다.

다만, 해당 지상권에 대한 구체적인 내용(존속기간, 범위 등)은 파악되지 않았으므로, 상세한 내용은 현장 조사 등을 통해 반드시 확인해야 합니다.

임차인 현황:

본 건의 임대차 관계는 미상입니다.

인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

임대관계가 불명확하므로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있음에 유의해야 합니다.

등기부채권 총액:

총 672,468,071원

1.3. 상권분석

본 건이 소재한 지역은 아파트단지, 단독주택, 다세대·다가구주택 등이 밀집한 전형적인 주거 밀집 지역입니다.

"서울난우초등학교"가 인근에 위치하여 학군이 형성되어 있으며, "근린생활시설"이 소재하여 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다.

버스 정류장이 가깝고, 지하철역과의 연계도 가능하여 주거지로서의 기본적인 상권을 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

건물 구조:

본 건은 철근콘크리트조 평스라브지붕 15층 건물 중 4층에 위치한 아파트입니다.

외벽은 몰탈위 수성페인팅으로 마감되었으며, 내벽은 벽지도배, 내부 인테리어 마감 및 타일 붙임 마감 등으로 이루어져 있습니다.

창호는 알루미늄샷시 이중창호로 마감되어 있습니다.

이용상태:

현재 아파트로 이용 중입니다.

설비내역:

기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 화재경보기 설비가 갖추어져 있습니다.

또한, 도시가스 공급 설비에 의한 개별 난방 시스템이 설치되어 있습니다.

주변 편의시설:

단지 인근에 학교(서울난우초등학교) 및 상가(근린생활시설)가 있어 교육 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

약 1.2km 거리에 지하철 2호선 신대방역이 위치하여 서울 시내로의 접근성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획 및 제한상태:

본 건 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당됩니다.

특히, 본 건 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25.입니다.

이로 인해 향후 해당 토지 거래 시 관련 허가를 취득해야 하는 절차가 따르므로, 매수 시 신중한 검토가 필요합니다.

임대관계 미상:

현재 점유자의 임대차 관계가 확인되지 않아, 명도 시 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

소멸되지 않는 권리:

등기부등본상 지상권이 존재하며, 이 권리는 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다. 이에 대한 상세한 권리 내용을 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 서울 관악구 신림동의 준수한 주거지에 위치한 아파트 경매 물건으로, 일반적인 아파트로서의 장점을 갖추고 있습니다.

교통, 학교, 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 권리분석상 인수해야 할 권리가 없는 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다.

다만, 토지거래허가구역 지정, 임대관계 미상, 그리고 소멸되지 않는 지상권의 존재는 잠재적 리스크 요소로 작용할 수 있으므로, 이에 대한 철저한 사전 조사와 검토가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

서울 관악구의 안정적인 주거 수요가 확보된 지역에 위치합니다.

버스 정류장 인근 및 지하철역과의 연계로 교통 환경이 우수합니다.

권리관계가 명확하여 낙찰 후 추가적인 권리 부담이 없을 것으로 예상됩니다.

성실한 현장 조사를 통해 잠재적 리스크를 해소한다면, 안정적인 시세 차익 또는 실거주 목적의 투자가 가능할 것으로 보입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정평가는 650,000,000원입니다.

본 건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 앞서 언급된 토지거래허가구역 지정, 임대관계 미상, 소멸되지 않는 지상권 등 잠재적 리스크 요소를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

또한, 주변 아파트 시세, 단지 내 유사 면적 매물의 실거래가, 본인의 자금 계획 및 명도 가능성 등을 면밀히 분석하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

인수 보증금이 없는 관계로, 감정가 이하에서의 입찰 고려 시에도 위 사항들을 반드시 염두에 두어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.