나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104101 [1] 서울특별시 중구 황학동 1715 디아레나청계 13층1308호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새날 · 평가일 2025.10.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 신설동 소재 "서울풍물시장"남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 판매시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 2,6호선 "신당역"이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 제13층 제1308호로서, (사용승인일: 2021.12.17.) 외벽: 외장석 붙임 마감 등, 창호: PVC 창호임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용 중임.

설비내역

난방설비, 위생설비 및 급배수설비, 화재감지시설, 소화전시설, 승강기, 주차장 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지 대비 완경사지에 위치한 일단의 사다리형 토지로 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6.5m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1), 2), 3), 5), 6) (황학동 1715, 1716, 1717, 2127, 2131): 일반상업지역, 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 4) (황학동 2124): 일반상업지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현 거주인의 부재, 폐문 등으로 인하여 내부구조 및 이용상황, 확장 및 내부 인테리어 여부 등은 집합건축물대장상 기재내용 및 건축물현황도, 유사 평가전례, 외부관찰 및 탐문 등에 의거하였으므로 실제와 다소 상이할 수 있으며, 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104101 (1)

소재지: 서울특별시 중구 황학동 1715 디아레나청계 13층1308호

용도: 오피스텔 (주거용)

감정가: 380,000,000원

토지면적: 6.88㎡ (약 2.08평)

토지지분: 6.88㎡ (약 2.08평)

건물면적: 36.31㎡ (약 10.98평)

건물지분: 36.31㎡ (약 10.98평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위 임차권 (권리분석 참조)

주의사항: 상세 내부 상태 확인 불가 (감정평가서 요약 참조)

특수물건정보: HUG 인수조건 변경, 선순위 임차권

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 중구 황학동 소재 "서울풍물시장" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 판매시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 2, 6호선 "신당역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

1.3. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (송 )

* 보증금: 350,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-03-18

* 확정일자: 2022-03-17

* 배당신고일자: 2024-03-27

* 대항력: 없음

* 비고: 을구 1번 주택임차권 등기는 매수인에게 인수되지 않고 말소될 예정임. 임차인은 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출됨.

* 등기부 요약:

* 말소기준권리: 주식회사케이비국민카드 가압류 (2024-03-11 접수)

* 매각으로 소멸되는 권리: 을구 1번 주택임차권 (송 ), 갑3번 가압류, 갑4번 강제경매 (채권자 주택도시보증공사) 등.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요 없음)

* 인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차권은 말소 예정)

* 등기부채권 총액: 359,728,167원

1.4. 상권분석

* 해당 물건이 위치한 지역은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설, 판매시설 등이 혼재된 복합 상업지구입니다.

* 주변에 서울풍물시장 등 유동인구가 있는 시설이 위치하여 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

* 신당역 역세권에 해당하여 지하철 이용객의 접근성이 좋습니다.

* 다양한 업종의 근린생활시설이 밀집해 있어 배후 수요 확보에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

* 현재까지 파악된 주변 시설 정보상 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕, 13층 건물 내 13층 1308호.

* 사용승인일: 2021년 12월 17일.

* 이용상태: 주거용 오피스텔로 이용 중.

* 설비내역: 난방설비, 위생설비 및 급배수설비, 화재감지시설, 소화전시설, 승강기, 주차장 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 환경: 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 주차: 건물 내 주차 가능 (주차장 설비 확인됨).

1.6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: HUG의 인수 조건 변경 관련 내용이 언급되어 있으나, 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

* 내부 상태 미확인: 현 거주인의 부재 및 폐문으로 인해 내부 구조, 이용 상태, 확장 여부 등은 집합건축물대장 및 외부 관찰에 기반하여 작성되었으므로 실제와 다소 차이가 있을 수 있습니다. 이는 내부 수리 및 인테리어 비용 발생 가능성을 시사합니다.

* 임대관계 불분명: 임대차 관계에 대한 정확한 정보가 파악되지 않아, 예상치 못한 임대차 관련 분쟁의 가능성이 존재할 수 있습니다. (단, 해당 임차인은 대항력이 없고 보증금 반환 청구권 포기 확약서를 제출하여 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.)

* 감정가 대비 실거래가 편차: 최근 실거래가 중 2026년 3월 거래(20,000만원)는 감정가(38,000만원) 및 다른 실거래가(2024년 7월 35,000만원, 2025년 10월 30,800만원)에 비해 현저히 낮습니다. 해당 거래의 특이사항(급매, 하자 등)에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 중구 황학동 소재 신축급 오피스텔로, 신당역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 감정가는 380,000,000원이며, 최근 실거래가 수준은 308,000,000원에서 350,000,000원 사이로 형성되어 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인의 보증금 인수 부담도 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 내부 상태 미확인 및 임대관계 불분명 등 일부 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 전 현장 방문 및 철저한 권리 분석 재확인이 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물로 상품성이 양호합니다.

* 역세권 입지: 지하철 2, 6호선 신당역 인근으로 뛰어난 교통 접근성을 자랑합니다.

* 안정적인 권리관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없으며, 임차인 관련 불확실성도 법적으로 해소되었습니다.

* 혼재된 지역 환경: 주거, 상업, 판매 시설이 혼합된 지역으로 다양한 수요층 확보가 가능합니다.

* 낮은 예상 입찰가 가능성: 감정가 대비 실거래가가 낮게 형성된 점을 고려할 때, 시세보다 합리적인 금액으로 낙찰받을 기회가 있을 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가 380,000,000원을 기준으로, 최근 실거래가(308,000,000원 ~ 350,000,000원) 및 물건의 잠재적 리스크(내부 미확인 등)를 종합적으로 고려하여, 330,000,000원 ~ 350,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권유합니다.

보수적인 접근을 고려한다면, 감정가의 85% 수준인 323,000,000원 부터 시작하여 시장 상황 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

본 물건의 경우, HUG 인수조건 변경 및 임차인 관련 사항이 완전히 정리되었는지 최종 확인 후 입찰에 임하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.