나이스옥션 법원경매 광주 2024타경72842 [1] 전라남도 화순군 도암면 용강리 산60 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 토우

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 화순군 도암면 용강리 소재 용강마을 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 지방도주변 산림지대임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 대중교통수단 이용은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 부정형 급경사이며, 자연림 및 일부 묘지임.

인접 도로상태

본건 북측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 농림지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000미터_개,닭,오리,메추리 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000미터_돼지 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(2019-04-01)(접도구역)<도로법>, 현상변경허가 대상구역(운주사,문화재현상변경허가대상(500m이내))<문화재보호법>, 임업용산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 분묘(2기)가 소재함.

공부와의 차이

본건은 공부상 지목이 "임야" 이나, 현황은 "자연림 및 일부 묘지" 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-지분매각, 특별매각조건(공유자우선매수권 1회로 제한).
-지상에 분묘2기 소재함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경72842 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 동OOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 화순군 도암면 용강리 산60

용도: 임야

감정가: 31,711,500원 (전체 토지 기준)

1.3. 토지 정보

토지면적: 21,141.00㎡ (약 6,395.08평)

토지지분: 10,570.5㎡ (약 3,197.54평)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

1.4. 건물 정보

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.5. 매각 정보

특이사항: 분묘기지권, 지분매각, 공유자우선매수신고

주의사항:

* 지분매각, 특별매각조건(공유자우선매수권 1회로 제한)

* 지상에 분묘 2기 소재함

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 화순군 도암면 용강리 소재 용강마을 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 지방도변의 산림지대입니다.

2.2. 교통 및 도로 현황

차량 출입이 가능하며, 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 본건 북측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 토지는 농림지역, 가축사육제한구역(1000미터_개,닭,오리,메추리 사육제한 및 2000미터_돼지 사육제한), 접도구역, 현상변경허가 대상구역(운주사, 문화재현상변경허가대상 500m 이내), 임업용산지입니다.

2.4. 토지 현황

본건은 부정형 급경사이며, 현황은 자연림 및 일부 묘지입니다. 공부상 지목은 "임야"이나 현황은 "자연림 및 일부 묘지"입니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본건 토지상에 분묘가 소재하여 분묘기지권의 성립 여지가 있습니다.

3.2. 등기부 현황

* 갑1: 최선진 (1981-06-10, 소유권이전)

* 갑2: 최동현 외 1명 (2018-02-06, 협의분할에 의한 상속) - 현재 소유자 추정

* 갑3: 동양자산관리대부주식회사 (2023-11-02, 최동현지분 가압류 7,281,233원) - 말소기준권리

* 갑4: 동양자산관리대부주식회사 (2024-06-03, 최동현지분 강제경매개시결정) - 본 경매

등기부채권 총액: 7,281,233원

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설 현황

본 물건은 농림지역의 산림지대로, 상업 시설은 매우 부족한 지역입니다. 인근 마을이나 도심으로 이동해야 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 잠재적 개발 가능성

현황은 자연림 및 묘지이며, 농림지역, 가축사육제한구역, 문화재보호법상 현상변경허가 대상구역(운주사 500m 이내) 등의 개발 제한이 많아 일반적인 개발은 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 인근 편의 시설

본건은 자연림 지역으로 인근에 편의시설이 거의 없습니다. 차량 이동 시 도암면 소재지나 인근 도시로 이동해야 하며, 기본적인 생활 편의시설 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

5.2. 주거 환경

주위는 산림지대로, 조용하고 한적한 환경입니다. 하지만 기반 시설 접근성이 낮아 주거 목적보다는 임야 자체의 가치에 집중해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

* 분묘기지권: 토지상에 분묘 2기가 소재하여 분묘기지권이 성립될 경우, 해당 분묘를 이장하거나 사용료를 지급해야 할 수 있습니다. 이는 매수인의 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 지분 매각: 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 협의 또는 갈등이 발생할 수 있습니다.

* 공유자 우선매수권: 경매 시 공유자가 우선매수권을 행사할 수 있으며, 이는 본 매각의 특별 조건으로 1회로 제한되어 있습니다.

6.2. 물건 자체 리스크

* 지형: 부정형의 급경사 토지이므로 활용에 제약이 있습니다.

* 현황: 자연림 및 묘지 상태로, 현 상태 그대로 이용 시에는 제약이 따릅니다.

6.3. 법규 및 규제 리스크

* 농림지역, 가축사육제한구역, 접도구역, 임업용산지 등 다양한 용도지역 및 지구 지정으로 인해 건축 및 개발 행위에 상당한 제한이 따릅니다.

* 운주사 문화재 인근 지역으로, 문화재보호법에 따른 현상변경 허가 대상 구역에 포함되어 있어 개발 및 이용에 추가적인 규제가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 화순군 도암면의 산림지 내 임야로, 지분 매각 대상이며 지상에 분묘 2기가 소재하여 분묘기지권의 성립 가능성이 있는 물건입니다. 또한, 농림지역, 가축사육제한구역, 문화재보호법 관련 규제 등 개발 및 이용에 상당한 제약이 따릅니다. 공유자 우선매수권이 존재하며, 토지 또한 급경사 지형입니다. 종합적으로 볼 때, 일반적인 투자 목적이나 개발 목적보다는 특정 이해관계자(예: 공유자) 또는 분묘 처리 등에 대한 명확한 계획이 있는 경우에만 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 문화재 인근 지역: 운주사 문화재와 인접해 있어 장기적으로 문화재 관련 보존 또는 개발 계획과 연계될 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

* 토지 가치: 순수 토지 자체의 가치만을 고려한다면, 향후 가치 상승 여지는 있으나 현 개발 제한 및 권리 문제가 해결되어야 합니다.

9. 예상 입찰가

본건은 토지 전체 면적 21,141.00㎡에 대한 감정가 31,711,500원을 기준으로, 토지 지분 10,570.5㎡ (전체 면적의 1/2)에 대한 경매가 진행됩니다. 따라서 지분 감정가는 약 15,855,750원입니다.

그러나 분묘기지권, 지분매각, 공유자 우선매수권, 토지이용 제한 등 다수의 리스크 요인이 존재하므로, 실제 입찰가는 감정가 대비 상당한 할인율을 적용하여 신중하게 결정해야 합니다. 잠재적 리스크 해소 비용 및 투자 회수 가능성 등을 종합적으로 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.