나이스옥션 법원경매 광주 2024타경81600 [1] 전라남도 담양군 창평면 광덕리 산58 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 담양군 창평면 광덕리 소재 <신흥마을> 북동측 근거리에 위치하며, 본건 주위는 농경지, 자연림 및 태양광발전소 등이 혼재하고 있는 지역임.

교통상황

본건 인근까지 차량 진출입이 가능하나, 면단위 소재지로 대중교통 상황은 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

부정형의 완경사지이며, 기준시점 현재 자연림, 일부선하지, 일부도로, 일부분묘로 이용중임.

인접 도로상태

지적도상 맹지이나, 본건 북서측으로 노폭 2.5미터 내외의 비포장 임도가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(소, 젖소, 말, 닭, 오리, 양, 사슴, 메추리, 개를 제외한 모든가축 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건 지상에 연고자 미상의 분묘 13기를 확인하였으며, 분묘기지권 성립시 토지가액을 "토지 감정평가명세표"의 비고란에 기재하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-지분매각. 특별매각조건(공유자우선매수권 1회로 제한).
-연고 미상의 분묘가 13기 소재함.
-지적도상 맹지이나 북서측으로 비포장 임도가 개설되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 광주지방법원에서 진행하는 2024타경81600 (1) 사건으로, 청산을 위한 형식적 경매에 해당합니다. 형식적 경매는 특정 재산의 가격 보전 또는 정리를 주목적으로 하는 경매로, 일반적인 채권 만족을 위한 실질적 경매와는 구별됩니다.

1.2. 물건 현황

소재지는 전라남도 담양군 창평면 광덕리 산58이며, 용도는 임야입니다. 감정평가액은 27,106,720원입니다. 본건 토지의 총 면적은 28,562.00㎡ (약 8,643.26평)이며, 이 중 지분 매각 대상 면적은 6,058.0002㎡ (약 1,832.63평)입니다. 건물 면적은 없습니다. 매각 대상은 기타입니다.

1.3. 감정 평가 요약

본건은 전라남도 담양군 창평면 광덕리 소재 <신흥마을> 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지, 자연림 및 태양광발전소 등이 혼재하고 있는 지역입니다 [발췌: 감정평가서 요약]. 본건의 형태는 부정형의 완경사지이며, 현재 자연림, 일부 선하지, 일부 도로, 일부 분묘로 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 전라남도 담양군 창평면 광덕리 소재 <신흥마을> 북동측 근거리에 위치하고 있으며, 주위에는 농경지, 자연림, 태양광발전소 등이 혼재되어 있어 전원적인 환경을 갖추고 있습니다 [발췌: 감정평가서 요약].

2.2. 교통 접근성

본건 인근까지 차량 진출입이 가능합니다. 그러나 면단위 소재지로서 대중교통 상황은 다소 불편할 수 있습니다 [발췌: 감정평가서 요약].

2.3. 도로 접근성

지적도상 맹지이나, 북서측으로 노폭 약 2.5미터 내외의 비포장 임도가 개설되어 있어 차량 통행이 가능합니다 [발췌: 감정평가서 요약].

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 을구 1번으로 1989년 2월 21일 한국전력공사 명의의 일부 지상권 설정(철탑 및 송전선 건설, 소유 범위 철탑부지 100㎡)이 있으며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 합니다 [발췌: 토지 등기부요약, 물건명세서 참고사항]. 또한, 갑2 등기사항에 따라 조생균 지분 전부 이전(상속)이 있으며, 갑5 등기사항으로 2024년 9월 24일 이순복 외 3명 지분 일부(33분의 2)에 대한 임의경매 개시결정이 말소기준권리가 됩니다. 본건은 형식적 경매이지만, 임의경매 개시 결정으로 인해 진행됩니다.

3.2. 인수되는 권리

* 한국전력공사 지상권: 철탑 및 송전선 건설과 소유를 위한 지상권으로, 존속기간은 철탑 및 송전선 존속기간까지입니다. 본 권리는 매각 후에도 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 합니다 [발췌: 토지 등기부요약, 물건명세서 참고사항].

* 분묘기지권: 본건 지상에 연고 미상의 분묘 13기가 소재하고 있으며, 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다. 분묘기지권이 성립될 경우 매수인이 이를 부담하게 됩니다 [발췌: 특이사항, 물건명세서 참고사항]. 분묘기지권은 관습법상 성립하는 물권으로, 등기 없이도 효력이 인정되며 분묘가 존재하는 동안 존속하고, 경우에 따라 지료 지급 의무가 발생할 수 있습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 토지 이용 현황

본건은 임야로서, 현재 자연림, 일부 선하지, 일부 도로, 일부 분묘로 이용 중입니다. 주변으로는 농경지, 자연림, 태양광발전소 등이 혼재되어 있습니다. 담양군 창평면 일대는 슬로시티로 지정되어 있으며, '담빛 팜월드'와 같은 관광 개발도 진행되고 있어 지역 관광 활성화가 예상됩니다.

5. 생활정보

본건은 산간 지역의 임야이므로, 주변 생활 편의시설에 대한 정보는 제한적입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 연고 미상 분묘 13기 소재

토지 지상에 연고 미상의 분묘 13기가 소재하여 분묘기지권 성립 가능성이 있습니다. 이는 향후 분묘 이장 또는 사용료 지급 등 법적 분쟁이나 추가 비용 발생의 위험이 있습니다 [발췌: 특이사항, 주의사항, 물건명세서 참고사항].

6.2. 지분 매각

본건은 토지 지분 매각으로, 전체 소유권을 취득하는 것이 아니라 전체 토지의 6,058.0002㎡ (약 1,832.63평)에 대한 지분만을 취득하게 됩니다. 따라서 다른 공유자와의 관계 설정 및 지분 활용에 제약이 있을 수 있습니다 [발췌: 토지면적, 토지지분].

6.3. 맹지 및 도로 접근성

지적도상 맹지이므로, 인접 도로(북서측 비포장 임도)에 대한 의존성이 높습니다. 향후 도로 이용에 관한 문제 발생 가능성이 있습니다 [발췌: 주의사항, 감정평가서 요약].

6.4. 선순위 지상권 인수

한국전력공사의 지상권(100㎡)을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 해당 토지 사용에 제한을 가져올 수 있습니다 [발췌: 토지 등기부요약, 물건명세서 참고사항].

6.5. 형식적 경매의 특수성

청산을 위한 형식적 경매는 일반적인 경매와 달리 재산의 정리 및 가격 보전을 주목적으로 하므로, 경매 절차 및 결과에 있어 예상치 못한 변수가 있을 수 있습니다.

6.6. 토지 이용 제한

본건은 계획관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지로 지정되어 있어 토지 이용에 대한 법적 제한이 있습니다 [발췌: 감정평가서 요약]. 준보전산지는 보전산지 외의 산지를 의미하며, 용도지역(계획관리지역)에 따라 건폐율, 용적률, 건축 가능 건축물 등이 결정됩니다.

7. 투자 포인트

본 물건은 복합적인 권리관계와 토지 이용상의 제약으로 인해 신중한 접근이 필요합니다. 그러나 저렴한 가격으로 취득할 수 있다면, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대할 수도 있습니다. 특히, 분묘 문제는 협의를 통해 해결하거나, 관련 법규를 충분히 숙지하고 인수할 경우 리스크를 관리할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

본건의 감정평가는 27,106,720원이며, 이는 전체 토지 면적 28,562.00㎡ 기준입니다. 본건의 지분 면적은 6,058.0002㎡이므로, 감정평가액상의 지분 가치는 약 5,749,774원 (27,106,720원 * (6,058.0002㎡ / 28,562.00㎡))으로 산정됩니다.

그러나 다수의 분묘, 지분 매각, 맹지, 선순위 지상권 인수 등 상당한 리스크를 고려할 때, 입찰 시에는 감정평가액의 50%~70% 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다. 실제 입찰가는 개별적인 분석과 현장 답사, 그리고 입찰 참여자들의 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

9. 종합 의견

본건은 전라남도 담양군 창평면에 위치한 임야 지분으로, 청산을 위한 형식적 경매 물건입니다. 연고 미상의 분묘 13기, 지분 매각, 맹지, 선순위 지상권 인수 등 다양한 리스크 요소를 내포하고 있어 투자 가치를 신중하게 평가해야 합니다. 그럼에도 불구하고, 보수적인 입찰가로 접근한다면 잠재적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 물건입니다. 본건의 취득을 고려하는 입찰자는 반드시 현장 답사를 통해 분묘 현황, 도로 접근성 등 현장 상황을 면밀히 파악하고, 관련 법률 및 등기부등을 철저히 분석하여 권리 인수 관계를 명확히 파악하는 것이 중요합니다. 또한, 공유자 우선매수신고권이 1회로 제한되어 있다는 점을 유념하여 입찰 전략을 수립해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.