나이스옥션 법원경매 수원 2024타경5782 [1] 경기도 화성시 서신면 송교리 42-44 공장 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경5782 [1] 경기도 화성시 서신면 송교리 42-44 공장 경매

물건 대표 이미지

수원지방법원 경매9계 2024타경5782 | 소재지: 경기도 화성시 서신면 송교리 42-44 | 감정가: 4,626,530,900원 | 최저가: 3,238,572,000원 | 용도: 공장

1. 수원지방법원 2024타경5782 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경5782 (1)

소재지: 경기도 화성시 서신면 송교리 42-44

용도: 공장

감정가: 4,626,530,900원

토지면적: 5,978.00㎡ (약 1,808.7평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 3,740.00㎡ (약 1,131.6평)

건물 제시외면적: 266.70㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 주OOOOOOOO

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 경기도 화성시 서신면 송교리에 위치한 '화성 화남일반산업단지' 내에 자리하고 있습니다. 이 산업단지는 경기도 화성시 서신면 송교리 42-44번지 일원에 조성된 지방산업단지입니다. 주위는 공장, 공업나지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 물건의 남측으로는 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다. 토지이용계획상 본건은 일반공업지역, 완충녹지, 가축사육제한구역, 지방산업단지, 성장관리권역 등에 해당합니다. 화성시는 최근 내부순환도로망 구축 사업을 통해 동서남북 주요 지역 간 이동 시간을 획기적으로 단축하고 있으며, 이는 본건의 접근성 향상에도 긍정적인 영향을 미칠 것으로 기대됩니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 물건으로, 채무자의 채무 불이행으로 인해 경매 절차가 진행 중입니다. 특이사항으로는 법정지상권과 유동화물건이라는 점이 명시되어 있습니다. 법정지상권은 토지 소유자와 건물 소유자가 다를 경우, 건물 소유자가 토지를 계속 사용·수익할 수 있는 권리를 말하며, 이는 낙찰 후 건물 이용에 영향을 줄 수 있으므로 면밀한 조사가 필요합니다. 유동화물건의 경우, 자산유동화전문회사(AMC)를 통해 관리되는 채권으로, 경매 절차 자체에는 큰 문제가 없을 수 있으나 거래 구조의 복잡성을 수반할 수 있습니다.

주의사항으로는 다음과 같은 사항들이 있습니다:

1. 일괄매각: 토지와 건물이 함께 매각되며, 제시외 건물(2-1~2-3, 3-1~3-3)과 일부 기계기구 7점(총 7점 중 2점은 소재 불명)이 포함됩니다.

2. 환지확정지: 본건 토지는 '화남일반산업단지 토지구획정리 사업지구' 내 환지확정지로서, '환지확정지증명원'상의 환지면적(5,301.6㎡)을 기준으로 평가되었습니다. 이는 실제 필지 면적(5,978.00㎡)과 차이가 있을 수 있으며, 환지 방식의 특성상 면적 및 위치 변동 가능성이 존재합니다.

3. 매각 제외 물건: 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록에 해당하지 않는 특정 기계기구 1식(Electric Chain Hoist)은 유체동산으로 간주되어 매각에서 제외됩니다.

4. 기타: 토지 지상의 수목 등은 토지에 포함하여 평가되었으나, 이동식 컨테이너는 이동 및 철거가 용이하여 매각에서 제외되었습니다.

임대 관계는 미상으로, 명도 관련 사항은 추가 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 화성 화남일반산업단지는 화성시의 주요 산업 활동 거점 중 하나입니다. 단지 내에는 다양한 제조업체 및 관련 산업 시설이 입주해 있으며, 이러한 산업 집적 효과는 고용 창출과 배후 수요 형성에 기여합니다. 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있으며, 산업단지 내 입주 기업을 대상으로 한 물류, 유통, 서비스업 등 관련 상권이 형성될 가능성이 있습니다. 화성시가 적극적으로 추진 중인 도로망 확충 사업은 물류 이동의 효율성을 높여 잠재적 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본건이 위치한 서신면 송교리 일대는 농어촌 지역의 특성을 가지고 있으며, 주변에 제부도, 궁평항 등 관광지가 인접해 있어 지역 특색이 있습니다. 교육 시설로는 서신중학교 등이 있으며, 면사무소, 금융기관, 소규모 상점 등 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있습니다. 대중교통 이용 시 화성 버스 노선을 통해 수원역, 사당역 등으로 이동 가능합니다. 다만, 대규모 쇼핑 시설이나 종합병원은 화성시의 다른 지역으로 이동해야 할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 법정지상권: 본건에 설정된 법정지상권의 구체적인 내용과 범위, 건물과의 관계 등을 면밀히 파악해야 합니다. 이는 추후 건물 철거 또는 사용료 관련 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

2. 환지확정지 면적 차이: 감정평가 시 기준이 된 환지면적(5,301.6㎡)과 실제 토지 면적(5,978.00㎡) 간의 차이에 대한 명확한 법적, 행정적 확인이 필요합니다. 환지 처분 과정에서 발생할 수 있는 권리면적 감소나 청산금 문제는 투자 위험 요소가 될 수 있습니다.

3. 소재불명 기계기구: 감정평가 목록에 포함된 기계기구 중 일부(2점)가 현황 소재불명으로, 인수 시 불확실성이 존재합니다.

4. 유체동산 제외: 특정 기계기구(Electric Chain Hoist)가 매각에서 제외되어, 공장 운영에 필요한 모든 설비를 인수하지 못할 가능성이 있습니다.

5. 가축사육제한구역: 토지이용계획상 가축사육제한구역으로, 향후 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.

6. 임대차 관계 미상: 현재 임대차 관계가 확인되지 않아 명도 과정에서 예상치 못한 명도 저항이나 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 환경 문제: 검색 결과, 서신면 송교리 일대에서 폐기물 불법 매립 등 환경 관련 민원이 발생한 사례가 있어, 지역의 환경 문제에 대한 주의가 필요합니다. 특히, 폐기물 매립장 설치 반대 집회 등이 있었던 점으로 미루어 해당 지역의 환경 이슈에 대한 추가적인 확인이 요구됩니다. (검색 결과, "혐오시설"에 대한 직접적인 언급은 없었으나, 폐기물 매립 관련 민원 등은 잠재적 환경 위험 요소로 간주될 수 있습니다.)

1.7. 종합 의견

본 물건은 화성 화남일반산업단지 내에 위치한 공장으로, 화성시의 산업 발전 잠재력과 산업단지의 입지적 이점을 활용할 수 있는 기회를 제공합니다. 넓은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건으로, 잠재적 가치 상승 가능성이 있으나, 법정지상권, 환지확정지, 소재불명 기계기구 등 복잡하고 다양한 권리관계 및 주의사항을 수반하고 있어 철저한 사전 조사와 법률적 검토가 필수적입니다. 특히, 환지 방식 토지의 특성 및 법정지상권 문제는 투자 결정에 있어 매우 중요한 고려 사항입니다. 주변 환경 및 잠재적 리스크 요인까지 종합적으로 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.8. 투자 포인트

1. 화성시의 지속적인 산업 발전 및 교통 인프라 확충: 화성시는 첨단 산업 유치 및 교통망 확충을 통해 지속적인 성장이 예상되는 도시입니다. 본건은 이러한 발전의 중심축에 위치할 가능성이 있습니다.

2. 산업단지 내 위치: '화남일반산업단지'라는 명확한 산업 거점 내에 위치하여, 공장 운영 및 관련 산업 활동에 유리한 환경을 제공합니다.

3. 일괄 매각 조건: 토지와 건물을 일괄로 취득할 수 있어, 별도의 명도나 소유권 정리 절차 없이 사업을 바로 진행하거나, 향후 개발 또는 재매각을 통한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

4. 넓은 면적의 토지 및 건물: 5,978.00㎡의 토지와 3,740.00㎡의 건물 면적은 다양한 규모의 공장 운영에 적합하며, 향후 증축 또는 용도 변경 가능성도 존재합니다.

법원 정보

수원지방법원 경매9계