나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경129266 [1] 서울특별시 구로구 구로동 317-165 제이펠리체 제102동 제5층 제502호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경129266 [1] 서울특별시 구로구 구로동 317-165 제이펠리체 제102동 제5층 제502호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매16계 2024타경129266 | 소재지: 서울특별시 구로구 가마산로20다길 22-7, 제102동 제5층 제502호 (구로동, 제이펠리체) | 감정가: 431,000,000원 | 최저가: 344,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2024타경129266 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경129266 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 317-165 제이펠리체 제102동 제5층 제502호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 431,000,000원

토지면적: 22.36㎡ (약 6.76평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 31.89㎡ (약 9.65평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 고OO

채무자: 고OO

채권자: 주택도시보증공사

사용승인일: 2021년 1월 15일

1.2. 물건 현황 및 감정평가 요약

본건은 서울특별시 구로구 구로동에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 있어 교통 여건 역시 보통으로 평가됩니다. 건물은 철근콘크리트 구조로, 2021년 1월 15일에 사용승인되었습니다. 외벽은 석재 및 치장벽돌, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 하이새시로 마감되었습니다. 본건은 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 기본적인 위생, 급배수, 도시가스 난방, 승강기 설비를 갖추고 있습니다. 토지는 인접 토지와 등고평탄한 가장형으로 도시형생활주택 건부지로 이용되고 있습니다. 본건은 서측으로 약 4미터 폭의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.

1.3. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "고려대학교 구로병원" 동측 인근에 위치하고 있어 의료시설 이용이 편리합니다. 주변은 주거지역과 상업시설이 혼재하여 생활 편의성이 양호한 편입니다. 단지형 다세대주택으로서 비교적 정돈된 주거 환경을 갖추고 있습니다.

1.4. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 지하철 7호선 남구로역이 도보 약 15분, 2호선 대림역이 도보 약 20분, 1호선 구로역이 도보 약 25분 거리에 위치하고 있습니다. 또한, 구로고대병원 인근을 경유하는 다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

1.5. 권리분석

본 경매 물건은 부동산강제경매 사건입니다. 소유자는 고OO이며, 채권자는 주택도시보증공사입니다. 가장 중요한 권리 분석 사항은 "특이사항" 및 "주의사항"으로, 임차인 및 주택임차권 승계인(주택도시보증공사)은 매수인에 대하여 배당받지 못한 임대차보증금 잔액에 대한 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행된다는 점입니다. 따라서, 매수인은 이 조건들을 수용해야 하며, 임차인의 보증금 반환 채권을 인수하지 않는다는 전제 하에 권리 분석이 이루어져야 합니다. 말소기준권리 파악 및 인수되는 권리가 있는지 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 상권분석

본건이 위치한 구로동 일대는 주거지역과 근린생활시설이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 대규모 상업시설이나 유흥가는 아니지만, 병원, 은행, 관공서(구로구청 등)가 인접해 있어(주변 편의시설 검색 결과) 직주근접 및 생활 편의성이 고려되는 지역입니다. 고려대학교 구로병원이라는 대형 병원이 위치해 있어 관련 종사자 및 환자들의 유동인구 또한 잠재적인 수요층이 될 수 있습니다.

1.7. 생활정보

본건은 2021년 신축 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다. 기본적인 생활 편의시설(위생, 급배수, 난방, 승강기)이 구비되어 있어 편리한 주거 생활이 가능합니다. 인근에 고려대학교 구로병원이 있어 의료 서비스 접근성이 매우 우수합니다. 또한, 구로구청, 경찰서, 은행 등이 가까이 있어 행정 및 금융 서비스 이용도 편리합니다.

1.8. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 공항시설법에 따른 장애물제한표면구역, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 해당됩니다.

1.9. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 임차인 보증금 관련 조건입니다. 매수인은 임차인이 배당받지 못한 보증금 잔액에 대한 반환 청구권을 포기해야 하므로, 해당 보증금액이 상당할 경우 매수인이 부담해야 할 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 이 부분에 대한 철저한 확인이 필수적입니다. 또한, 강제경매 절차상의 일반적인 리스크(명도, 예상치 못한 권리 관계 등)도 고려해야 합니다. 주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 특별히 확인되지 않았습니다.

1.10. 종합 의견

본건은 서울남부지방법원에서 진행 중인 부동산강제경매 물건으로, 비교적 최근에 건축된 다세대주택입니다. 고려대학교 구로병원이라는 큰 병원이 인접해 있어 입지적 이점이 있으며, 교통 및 생활 편의시설 접근성도 양호한 편입니다. 그러나 매각 조건에 명시된 임차인 보증금 관련 주의사항은 매수인이 반드시 인지하고 철저히 검토해야 할 중요한 부분입니다. 이 조건으로 인해 매각이 원활히 진행되지 않거나, 매수인에게 예상치 못한 금전적 부담이 발생할 가능성이 있습니다.

1.11. 투자 포인트

1. 신축급 도시형생활주택: 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물로 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

2. 우수한 입지: 고려대학교 구로병원 인근으로 의료 접근성이 뛰어나며, 주변에 생활 편의시설과 행정기관이 밀집해 있습니다.

3. 교통 편의성: 지하철역 및 버스정류장이 인접하여 서울 시내 접근성이 양호합니다.

4. 명확한 권리 관계(조건부): 임차인의 보증금 미반환액에 대한 청구권을 포기하는 조건이 명시되어 있어, 권리 분석 및 인수가 명확합니다. 다만, 이 조건의 정확한 금액과 의미를 반드시 확인해야 합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계