나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경135469 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 981-3 엠제이타운 제16층 제1604호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경135469 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 981-3 엠제이타운 제16층 제1604호 오피스텔 경매

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서울남부지방법원 경매16계 2024타경135469 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡로 288, 제16층 제1604호 (화곡동, 엠제이타운) | 감정가: 281,000,000원 | 최저가: 224,800,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2024타경135469 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경135469 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 981-3 엠제이타운 제16층 제1604호

용도: 오피스텔

감정가: 281,000,000원

토지면적: 5.39㎡ (약 1.63평)

건물면적: 28.83㎡ (약 8.72평) - 전용면적 기준

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 고OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서구청" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 화곡로 변에 자리 잡아 오피스텔, 상업·업무시설, 공공기관 등이 밀집된 노변 상업업무지대를 형성하고 있으며, 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

1.3. 권리분석

소유자 겸 채무자는 고OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

본 경매의 가장 중요한 주의사항은 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사 관련 내용입니다. 매수인은 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 매각 조건으로 하고 있습니다. 이는 잔여 보증금에 대한 별도 변제가 없을 수 있음을 의미하므로, 입찰 전 반드시 임차인과의 관계 및 보증금 관련 사항을 면밀히 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 화곡로는 강서구의 주요 도로 중 하나로, 주변에 오피스텔, 상가, 업무시설 및 강서구청 등 공공기관이 밀집해 있어 배후 수요가 확보된 상업업무지대입니다. 유동인구와 직장인 수요가 꾸준히 유지될 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

강서구청이 인근에 위치하여 행정서비스 이용이 편리합니다. 또한, 화곡로를 따라 형성된 상업시설과 업무시설 덕분에 다양한 편의시설 및 생활 인프라를 쉽게 이용할 수 있습니다. 대중교통망 또한 잘 갖추어져 있어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

1.6. 건물 상세

건물은 철근콘크리트구조의 평슬라브지붕 18층 건물 중 제16층 제1604호입니다. 사용승인일은 2020년 8월 24일로 비교적 신축에 해당합니다. 외벽은 페인팅 및 외장석 마감, 내벽은 벽지/타일 마감, 창호는 PVC 이중창으로 되어 있습니다. 기본적인 위생, 급배수 설비, 개별난방(도시가스보일러), 승강기, 옥내소화전, 화재탐지설비, 기계식 주차설비 등을 갖추고 있습니다. 현재 오피스텔로 이용 중입니다.

1.7. 토지 상세

토지는 북서측 인접 도로와 등고 평탄한 장방형의 토지이며, 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 본건 토지 북서측 및 남서측으로 각각 약 30미터 및 약 3미터 폭의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.8. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 다음과 같은 토지이용계획 및 제한상태에 해당합니다.

- 도시지역, 일반상업지역

- 중요시설물보호지구(공항)

- 도로(접함)

- 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

- 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27, 2022-06-09)<건축법>

- 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이: 자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>

- 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>

- 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>

- 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>

- 과밀억제권역<수도권정비계획법>

- 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05, 지정기간: 2024년 9월 10일 ∼ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정)

- 건축선(2019-04-03)

1.9. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '주의사항'에 명시된 임차인의 잔여 보증금 반환 청구권 포기 조건입니다. 매수인은 이 조건으로 인해 발생할 수 있는 금전적 손실 위험을 부담하게 됩니다. 또한, 토지이용계획상 공항 관련 구역, 최고 높이 제한 지역, 토지거래계약허가구역 등 다수의 규제가 있어 향후 건물 활용 및 재건축 등에 제약이 따를 수 있습니다. 주변에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없었으나, 화곡동 일대에 전세 사기 관련 이슈가 있었던 점(검색 결과 참조)을 감안할 때, 부동산 거래 시 더욱 신중한 접근이 요구됩니다.

1.10. 종합 의견

본 물건은 신축급 오피스텔로 준수한 입지와 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 감정가 대비 시세 및 향후 부동산 시장 전망을 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다. 특히, 임차인의 보증금 관련 인수 조건은 반드시 확인하고 예상되는 추가 비용을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

1.11. 투자 포인트

- 신축급 오피스텔로 즉시 거주 또는 임대 수익 창출 가능.

- 강서구청 인근 상업업무지대로 배후 수요 및 편의시설 풍부.

- 화곡로변 위치로 교통 및 접근성 우수.

- 주변 지역 개발 호재(예: 대장홍대선 강서구청역 예정 등) 시세 상승 기대.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 최종적인 투자 결정은 현장 답사 및 추가적인 권리 분석, 시세 조사 등을 통해 신중하게 진행하시기 바랍니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계