나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경135599 [1] 서울특별시 구로구 구로동 97 로제리움2차 제19층 제1913호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더블유 · 평가일 2024.09.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동에 소재하는 "서울동구로초등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 주상지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장 및 지하철2,7호선 "대림역"이 소재하는 등 제반 교통여건 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건 내 제19층 제1913호로서,
(사용승인일 : 2014-01-03)

외 벽 : 석재붙임 마감 등,
내 벽 : -,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트(도시형생활주택,원룸형)로 이용중임.
(상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 주차설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 오피스텔(131호), 아파트(도시형생활주택(원룸형,141세대), 근린생활시설(10호) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 약 30m, 남서측으로 약 5m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의)<건축법>,
장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요
망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),
육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권
정비계획법>, 건축선

공부와의 차이

- 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권 설정되어 있으니 참고바람.

임차보증금 : 금139,600,000원
임대차계약일자 : 2021년 8월 31일
임차권자 : 김혜지

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건개요

* 사건번호: 서울남부지방법원 2024타경135599 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건현황

* 소재지: 서울특별시 구로구 구로동 97 로제리움2차 제19층 제1913호

* 용도: 도시형생활주택

* 토지면적: 2.54㎡ (약 0.77평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 14.91㎡ (약 4.51평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 감정가: 121,000,000원 (금일억일천만원)

* 채권자: 주OOOOOOO

* 사용승인일: 2014년 01월 03일

1.3. 건물 구조 및 이용상태

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제19층 제1913호

* 이용상태: 도시형생활주택 (원룸형)으로 이용 중

* 설비내역: 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 주차설비 등 설치

1.4. 토지 이용 현황

* 형상 및 이용상태: 부정형 평지로서, 오피스텔, 아파트(도시형생활주택), 근린생활시설 건부지로 이용 중

* 인접 도로상태: 본건 북서측 약 30m, 남서측 약 5m 도로에 접함

1.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 일반상업지역, 도로, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 건축선

1.6. 공부와의 차이

* 없음

1.7. 집합건물 등기부 요약

* 소유권 이전 (갑4): 2021-02-05, 김민영 (매매 금116,000,000원)

* 주택임차권 (을3): 2023-09-15 접수, 김혜지 (금액: 139,600,000원)

* 압류 (갑7): 2024-01-16, 구로구 (서울특별시) - 말소기준권리

* 강제경매 (갑8): 2024-09-13 접수, 주택도시보증공사 (채권액: 146,612,441원)

* 압류 (갑9): 2024-09-25, 국민건강보험공단

* 등기부채권 총액: 139,600,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동에 소재하는 "서울동구로초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 주상지대로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 2, 7호선 "대림역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 주변 편의시설 및 교육환경

* 주변 시설: 고대 구로병원, AK 백화점, 이마트 등 쇼핑 시설, 구로구청, 구로경찰서, 구로소방서, 구로등기소 등 관공서가 인접해 있습니다. 구로 거리공원, 구로 문화원 등 녹지공간도 풍부합니다.

* 교육 시설: 서울동구로초등학교, 구로중학교, 구로고등학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 도시지역, 일반상업지역에 속해 있으며, 도로에 접해 있습니다.

* 건축법에 따른 가로구역별 최고높이 제한 지역, 공항시설법에 따른 장애물 제한표면구역에 해당합니다.

* 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 교육환경보호구역으로, 남부교육청에 확인이 필요합니다.

* 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역(위탁고도: 해발 165m)에 해당하며, 육군수도방위사령부 관할입니다.

* 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 해당합니다.

* 건축선 규제가 적용됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2024년 01월 16일 접수된 구로구(서울특별시)의 압류(갑7)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

* 매각으로 인해 을구의 주택임차권(김혜지, 금139,600,000원)은 말소될 예정입니다.

* 갑구의 압류(구로구, 국민건강보험공단) 및 강제경매(주택도시보증공사) 또한 매각으로 소멸됩니다.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (자료상 지상권은 기재되어 있지 않음)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김혜지

* 임차보증금: 139,600,000원

* 임대차 계약일자: 2021년 08월 31일

* 전입일자: 2021년 09월 17일

* 확정일자: 2021년 09월 01일

* 배당신고일자: 2023년 09월 15일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사가 임차인 현황에 포함되어 있으며, 보증금 139,600,000원, 차임 0원입니다.

3.5. 채권 및 부채 현황

* 채권자(경매신청): 주택도시보증공사 (채권액: 146,612,441원)

* 임차보증금: 139,600,000원 (등기부채권 총액)

3.6. 특이사항 및 주의사항

* HUG 인수조건 변경: 본 물건은 HUG 인수조건 변경이 적용됩니다.

* 주의사항: 임차인 및 주택임차권승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 즉, 매수인은 잔여 보증금에 대한 임차인의 채권을 인수하지 않으며, 임차권 등기 말소를 조건으로 매각이 이루어집니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 구로동 97번지는 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 주상복합지대로, 다양한 연령층의 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 특히, 인근의 구로디지털단지역과 연계된 상권의 배후 주거지로 기능할 수 있습니다.

4.2. 상업 시설 및 배후 수요

인근에는 AK 백화점, 이마트 등 대형 쇼핑 시설이 위치하여 유동인구가 많으며, 이는 근린생활시설의 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 또한, 구로구청, 구로경찰서 등 관공서가 밀집해 있어 관련 종사자들의 배후 수요도 기대할 수 있습니다.

4.3. 교통 및 접근성

지하철 2, 7호선 대림역이 도보 거리 내에 있어 대중교통 접근성이 우수하며, 차량으로도 자유로운 진출입이 가능합니다. 이러한 교통망은 지역 상권 활성화에 기여할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 20층 건물 내 19층에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 비교적 신축(2014년 사용승인)에 해당합니다. 주상복합단지 내에 위치하여 편의시설 접근성이 좋으며, 서울동구로초등학교, 구로중학교, 구로고등학교 등 교육 시설이 인근에 있어 교육 환경도 양호한 편입니다.

5.2. 부대 시설

건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 설비, 소화전 설비, 주차 설비 등이 갖추어져 있어 기본적인 생활 편의는 충족됩니다.

5.3. 주변 시설

* 녹지: 구로 거리공원, 구로 문화원 등이 인근에 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 의료: 고대 구로병원 등 종합병원이 인근에 위치하여 의료 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수 조건 및 임차인 관련 리스크

* 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로 되어 있으며, 임차인 김혜지 씨가 거주 중입니다.

* 주요 리스크는 HUG 인수조건 변경 및 주의사항에 명시된 내용입니다. 매수인(낙찰자)은 임차인 및 HUG가 배당받지 못한 잔여 임대차보증금에 대한 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각에 참여해야 합니다. 만약 임차인 또는 HUG가 이러한 조건을 이행하지 않을 경우, 매수인에게 보증금 반환 채권이 승계될 가능성이 있어 이에 대한 법적 검토와 확인이 반드시 필요합니다. "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있으나, 조건부 매각이므로 신중한 접근이 요구됩니다.

6.2. 토지 이용 규제

* 교육환경보호구역, 장애물 제한표면구역, 대공방어협조구역 등 다양한 법규의 제한을 받고 있어 향후 건축이나 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 소형 면적의 한계

* 본 물건의 건물면적은 14.91㎡(약 4.51평)으로 매우 작아, 독립적인 주거 공간으로서의 활용도에 한계가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 구로구 구로동에 위치한 도시형생활주택으로, 지하철 2,7호선 대림역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고 주변에 편의시설 및 교육시설이 잘 갖추어져 있습니다. 2014년식으로 건물 상태는 양호할 것으로 예상되며, 14.91㎡의 전용면적은 1인 가구 또는 소형 투자용으로 적합할 수 있습니다.

그러나 가장 큰 리스크는 HUG 인수조건과 관련된 사항입니다. 매수인은 임차인 및 HUG가 잔여 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각에 참여해야 합니다. 이 조건이 원활히 이행되지 않을 경우, 매수인에게 예상치 못한 금전적 부담이 발생할 수 있습니다. 따라서 입찰 전 임차인 및 HUG 측과의 적극적인 소통을 통해 조건 이행 여부를 명확히 확인하고, 법률 전문가의 면밀한 검토가 필수적입니다.

시세 분석 측면에서, 제공된 주변 다세대주택 매매가 정보를 보면 면적 및 건축 연도에 따라 가격 편차가 크게 나타납니다. 2023년에 거래된 29.84㎡ 다세대 주택이 28,200만원 (약 945만원/㎡), 2012년에 거래된 21.75㎡ 다세대 주택이 29,990만원 (약 1379만원/㎡)에 거래되었습니다. [cite:JSON] 본건의 감정가 121,000,000원(약 811만원/㎡)은 이러한 시세와 비교 시 합리적인 수준으로 볼 수 있으나, 유사 면적의 도시형생활주택 실거래가 및 현재 시세에 대한 추가적인 심층 분석이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 2,7호선 대림역 인근으로 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

* 편의시설 및 학군: 백화점, 마트, 병원, 관공서 등 다양한 편의시설과 초·중·고등학교가 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

* 신축 건물: 2014년식으로 비교적 최신 건물이며, 도시형생활주택으로 수요가 있을 수 있습니다.

* 투자 소형 물건: 14.91㎡의 소형 면적으로, 1인 가구 임대 또는 단기 투자를 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 121,000,000원입니다. 이는 14.91㎡ 면적 대비 약 811.5만원/㎡ 수준입니다.

주변 시세 분석 결과, 면적이 작은 다세대 주택의 경우 945만원/㎡ ~ 1379만원/㎡ 수준의 거래가가 관찰되었습니다. [cite:JSON]

그러나 본건은 HUG 인수조건 변경 및 임차인의 보증금 관련 복잡한 조건으로 인해 높은 위험 요소를 내포하고 있습니다. 이러한 리스크를 충분히 고려하고, 법률 자문을 거친 후, 낙찰 후 예상되는 잔여 보증금 부담 가능성 등을 면밀히 검토하여 입찰가를 결정해야 합니다.

종합적으로, 감정가 121,000,000원을 기준으로 하되, 위험 프리미엄을 고려하여 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. 잠재적 리스크를 감안하여 110,000,000원에서 130,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.