나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경135599 [1] 서울특별시 구로구 구로동 97 로제리움2차 제19층 제1913호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경135599 [1] 서울특별시 구로구 구로동 97 로제리움2차 제19층 제1913호 아파트 경매

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서울남부지방법원 경매16계 2024타경135599 | 소재지: 서울특별시 구로구 가마산로26길 5, 제19층 제1913호 (구로동, 로제리움2차) | 감정가: 121,000,000원 | 최저가: 96,800,000원 | 용도: 아파트

1. 서울남부지방법원 2024타경135599 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 물건은 서울특별시 구로구 구로동 97 로제리움2차 제19층 제1913호에 소재한 아파트로, 서울남부지방법원에서 진행하는 부동산 강제 경매 사건입니다. 사건번호는 2024타경135599 (1)이며, 소유자는 김OO, 채무자 또한 김OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO이며, 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

감정가는 1억 2,100만 원이며, 토지 면적은 2.54㎡ (약 0.77평), 건물 면적은 14.91㎡ (약 4.51평)입니다. 해당 건물은 2014년 1월 3일에 사용 승인된 철근콘크리트구조의 20층 건물 중 19층에 위치하고 있습니다.

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 구로구 구로동에 위치하며, "서울동구로초등학교" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 주상복합지대로, 일상생활 및 상업 활동이 가능한 지역입니다.

교통 여건으로는 차량 진출입이 용이하며, 도보 거리에 버스 정류장이 있고 지하철 2, 7호선 "대림역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 강제 경매로 진행되며, 소유자는 김OO입니다. 감정평가서 요약에 따르면, 임차권이 설정되어 있어 주의가 필요합니다. 임차보증금은 139,600,000원이며, 임차권자(임차인)는 김혜지, 임대차 계약일자는 2021년 8월 31일입니다.

이 임차권의 인수 여부 및 대항력 유무 등은 추가적인 권리 분석을 통해 면밀히 검토해야 할 중요한 사항입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 구로동 일대는 오피스텔, 아파트, 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 주상복합 상권의 특성을 지니고 있습니다. 특히 대림역 인근에 위치하여 유동인구가 많고, 다양한 상업 시설이 발달해 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다.

주변에 서울동구로초등학교가 위치하고 있어 학군 수요 또한 존재합니다.

5. 생활정보

건물은 2014년 1월 3일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 20층 건물이며, 본건은 그중 19층에 위치합니다. 아파트(도시형생활주택, 원룸형)로 이용 중이며, 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 설비, 소화전 설비, 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

건물 면적 14.91㎡ (약 4.51평)은 1인 가구 또는 소형 주거 공간으로 적합합니다.

6. 잠재적 리스크

첫째, 임차권 설정 여부입니다. 기존 임차인이 보증금 1억 3,960만 원을 투자하였고, 이 임차권의 대항력 유무 및 인수 조건에 따라 매수인의 부담이 달라질 수 있습니다.

둘째, 토지이용계획 및 제한상태에 따른 개발 제한입니다. 본건은 도시지역, 일반상업지역에 속하지만, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 건축선 등의 규제를 받고 있어 향후 건축 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

셋째, 매우 협소한 토지 및 건물 면적은 추후 재건축이나 증축 등 대규모 개발에는 한계가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 2, 7호선 대림역 역세권에 위치하여 교통이 매우 편리하고 생활 편의 시설 접근성이 우수하다는 장점이 있습니다. 또한, 비교적 소형 평수(약 4.51평)로 1인 가구 수요층을 타겟으로 한 임대 수익형 부동산으로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

하지만, 현재 임차권 설정으로 인한 인수 부담 가능성과 다양한 토지이용 규제는 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 부분입니다. 특히 임차권 분석은 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* **뛰어난 역세권 입지**: 대림역(2, 7호선) 도보 이용 가능 거리로, 서울 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

* **소형 평수**: 1인 가구 및 소형 주거 공간 수요를 충족시키는 전용면적 4.51평으로, 임대 회전이 용이할 수 있습니다.

* **풍부한 생활 인프라**: 주변에 상업 시설, 편의 시설, 학교 등이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

* **경매 감정가**: 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다. 인근에 서울동구로초등학교가 있어 교육 환경 또한 양호한 편입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계