나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경142962 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 938-23 에스엠케이아파트 제12층 제1202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인헌 · 평가일 2024.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "월정초등학교" 남동측에 위치하고 있으며, 주위는

아파트, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 "까치산역" 등이 소

재하고 있음.

건물의 구조

집합건축물대장상 2020.04.24.자로 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층

건물 내 12층 1202호로서,

외 벽 : 외장 석재 등 마감

창 호 : 새시 창호

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 가장형 토지로서 공동주택 및 업무시설 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 단지 북측으로 왕복3차선 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축

사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역

(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호

법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차인 장아름의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2024타경142962 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 938-23 에스엠케이아파트 제12층 제1202호

* 용도: 아파트

* 감정가: 295,000,000원

* 토지면적: 6.90㎡ (약 2.09평)

* 건물면적 (전용면적): 28.01㎡ (약 8.48평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 사용승인일: 2020년 4월 24일

* 층수: 15층 건물 중 12층

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "월정초등학교" 남동측에 위치

* 주변환경: 아파트, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역

* 교통: 본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 "까치산역"이 소재하여 교통 편리

* 건축물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물 내 12층 1202호

* 건축마감: 외벽 - 외장 석재 등 마감, 창호 - 새시 창호

* 토지이용: 인접도로와 등고평탄한 가장형 토지로서 공동주택 및 업무시설 건물부지로 이용중

* 도로상태: 본 단지 북측으로 왕복 3차선 포장도로 개설

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 진입표면구역(진입표면), 대공방어협조구역, 과밀억제권역

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 4월 12일자 광주세무서장의 압류 (갑3)

* 주요 권리사항:

* 소유권보존: 박마리노 외 1명

* 공유자전원지분전부이전: 김향종 (매매)

* 주택임차권: 장아름 (승계: 주택도시보증공사)

* 보증금: 260,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 7월 10일

* 확정일자: 2020년 6월 9일

* 배당신고일자: 2022년 8월 1일

* 대항력: 없음 (단, HUG 인수조건 관련 특이사항 존재)

* 압류: 광주세무서장 (말소기준권리)

* 가압류: 주택도시보증공사 (말소)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (말소, 본건 사건)

* 압류: 국민건강보험공단 (말소)

* 등기부채권 총액: 940,000,000원

* 인수되는 임차보증금: 0원 (주택임차권 관련 '대항력 없음' 및 'HUG 인수조건 변경' 특이사항, '임차인 장아름의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각' 문구에 따라, 매수인이 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됨.)

1.3. 상권분석

* 본 물건이 소재한 지역은 아파트, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어진 지역입니다.

* 인근에 지하철 까치산역이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 다양한 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 주거시설로서 기본적인 아파트 생활 환경 제공.

* 교육시설: 월정초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경 양호.

* 교통: 지하철역 및 버스정류장 접근성이 우수함.

* 편의시설: 단지 주변 근린생활시설을 통해 쇼핑, 외식 등 이용 가능.

* 설비: 기본적인 위생, 급배수, 도시가스, 승강기, 난방 설비 갖춤.

1.5. 잠재적 리스크

* 주택임차인(장아름/HUG 승계) 관련 인수 조건:

* '대항력 없음'으로 명시되어 있으나, 'HUG 인수조건 변경' 및 '임차인 장아름의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각'이라는 문구가 존재합니다. 이는 매각으로 인해 임차권이 소멸되는 경우라도 HUG가 배당받지 못한 잔액에 대한 권리를 포기하는 것을 조건으로 하고 있으며, 명확한 법적 해석 및 권리 관계 확인이 필요합니다.

* 현재로서는 인수 보증금 0원으로 판단되나, 잠재적인 보증금 반환 채무 인수 가능성을 완전히 배제할 수 없으므로 주의가 요구됩니다.

* 공법상 제한 사항:

* 중요시설물보호지구(공항), 진입표면구역(진입표면), 대공방어협조구역 등 공항 및 군사 시설 관련 제한 사항이 있어 향후 건물 이용 또는 증축 등에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당하여 관련 법규 준수 필요.

* 건축물 관련: 2020년 사용승인된 신축 건물이지만, 장기적인 건물 노후화 및 관리 상태는 별도 확인 필요.

* 혐오시설: 본건 인근에 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 상기 언급된 공항 관련 보호 구역은 일부 이용에 제약이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 신축 소형 아파트로, 역세권에 해당하여 입지 및 교통 여건이 비교적 우수합니다.

* 2020년식 건물로 내외부 상태 양호할 것으로 예상되며, 1인 가구 또는 소액 투자 상품으로 고려해 볼 수 있습니다.

* 가장 큰 쟁점은 주택임차인(HUG 승계)과의 권리 관계입니다. '대항력 없음'으로 명시되어 매각으로 소멸될 가능성이 높으나, '배당받지 못하는 잔액에 대한 보증금 반환 청구권 포기' 조건의 해석 여부에 따라 잠재적인 인수 부담이 발생할 수 있으므로, 권리 분석에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

* 공항 관련 보호 구역 등 공법상 제한 사항도 투자 결정 시 고려해야 할 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 소형 평형으로 환금성 및 실거주 용이성 확보.

* 지하철역(까치산역) 인근으로 교통 요지.

* 2020년 준공으로 비교적 최신 건물.

* 화곡동 일대의 지속적인 개발 가능성.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 295,000,000원

* 권리분석 결과, 임차인 보증금 중 매수인이 인수할 금액은 0원으로 판단됩니다. (HUG 인수조건 변경 및 임차권 포기 조건 명시)

* 등기부채권 총액(9.4억원)이 감정가 대비 높은 편이나, 경매 채권자인 주택도시보증공사가 본건을 통해 우선 변제받을 경우 추가적인 권리 설정 가능성은 낮아 보입니다.

* 단, 임차인 관련 불확실한 인수 조건 해석 여부에 따라 실제 인수 금액 변동 가능성이 있으므로, 이 점을 충분히 고려해야 합니다.

* 주변 유사 물건의 시세, 본건의 소형 면적, 건물 상태, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여, 현재 시점에서 감정가의 80~90% 수준인 236,000,000원 ~ 265,500,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 본 예상 입찰가는 일반적인 시세 및 권리 분석에 근거한 잠정적인 금액이며, 현장 조사를 통한 건물 상태 확인, 임차인 관련 조건에 대한 전문가의 명확한 법률적 해석, 그리고 최신 시세 변동 등을 종합적으로 반영하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.