나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경145534 [1] 서울특별시 양천구 목동 546-21 온세빌 제5층 제502호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경145534 [1] 서울특별시 양천구 목동 546-21 온세빌 제5층 제502호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매16계 2024타경145534 | 소재지: 서울특별시 양천구 목동중앙본로28길 21, 제5층 제502호 (목동, 온세빌) | 감정가: 183,860,000원 | 최저가: 147,088,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2024타경145534 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경145534 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 목동 546-21 온세빌 제5층 제502호

용도: 다세대주택

감정가: 183,860,000원

토지면적: 19.75㎡ (약 5.97평)

건물면적: 32.23㎡ (약 9.75평)

건물 제시외면적: 8.60㎡ (약 2.60평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 박OO

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2007년 5월 15일

1.2. 물건 현황

본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 "양화초등학교" 서측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통입니다.

차량의 진출입이 가능하며, 인근으로 지하철 9호선 염창역 및 각종 노선버스 정류장이 위치하여 대중교통 사정은 보통입니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건물 내 제5층 제502호로서, 사용승인일은 2007년 5월 15일입니다. 외벽은 타일붙임 마감 등이며, 창호는 새시 창호입니다.

공부상 '다세대주택(방2, 거실 및 주방, 화장실 등)'으로 이용 중입니다.

현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등을 기준으로 하였으며, 경매 진행 시 참고하시기 바랍니다.

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 주차장 등이 되어 있습니다.

토지는 인접 필지 및 인접 도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서 '공동주택(다세대주택)' 건부지로 이용 중입니다.

본건 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당합니다.

공부와의 차이는 없습니다.

본건 테라스에 등기부, 건축물대장 및 도면에 표기되지 않은 샷시조 판넬지붕의 제시외건물(주택 부분)이 소재하며, 이는 주된 부분과 공히 경매의 대상이 됩니다. 임대 관계는 미상입니다.

1.3. 입지조건

본건은 서울특별시 양천구 목동, "양화초등학교" 인근에 위치하여 우수한 교육 환경을 자랑합니다. 또한, 지하철 9호선 염창역이 인접해 있어 서울 도심 및 주요 업무 지구로의 접근성이 매우 뛰어납니다. 인근에 다수의 버스 노선이 운행되는 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 생활 편의시설 또한 근거리에 위치하고 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 주변이 다세대주택과 소규모 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되는 사건입니다. 소유자는 박OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

본건의 매각 특이사항으로 "주의사항"에 명시된 바와 같이, 임차인 김이슬의 주택임차권승계인인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인에게 해당 조건의 이행을 요구할 수 있음을 의미하므로, 매수인은 사전에 임대차 계약 관계 및 주택도시보증공사의 구체적인 채권액, 말소 조건 등을 면밀히 확인하고, 이에 대한 법적 검토 및 대응 방안을 철저히 마련해야 합니다. 미확인 시 보증금 관련 예상치 못한 부담이 발생할 수 있습니다.

1.5. 상권분석

목동 지역은 서울의 대표적인 주거 지역으로, 탄탄한 배후 수요를 기반으로 하고 있습니다. 본건 인근은 주거 밀집 지역으로서, 지하철 9호선 염창역을 중심으로 한 상업 시설과 다수의 근린생활시설이 발달해 있어 주민들의 생활 편의성이 높습니다. 양화초등학교 등 교육 시설과의 근접성은 가족 단위 실수요자에게 매력적인 요소입니다. 다만, 대규모 상업 시설과의 거리를 고려했을 때, 상업적 가치보다는 주거 가치에 더 초점을 맞춘 분석이 필요합니다.

1.6. 생활정보

본건은 어린 자녀를 둔 가구에게 이상적인 입지를 제공합니다. 도보로 통학 가능한 양화초등학교가 있어 안전한 교육 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 지하철 9호선 염창역을 이용하면 여의도, 강남 등 주요 업무 지구로의 출퇴근이 용이하여 직주근접성이 뛰어납니다. 마트, 병원, 은행 등 생활 편의 시설 또한 인근에 잘 갖춰져 있어 편리한 생활이 가능합니다.

1.7. 잠재적 리스크

본건의 주요 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

첫째, 임차인의 보증금 반환 채권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 하는 매각 조건입니다. 이는 매수인에게 해당 보증금 관련 인수 또는 해결 부담이 발생할 수 있으므로, 철저한 사전 조사와 법적 검토가 필수적입니다.

둘째, 건물에 포함된 제시외건물(테라스의 샷시조 판넬지붕 주택 부분)은 건축물대장과의 불일치, 원상복구 관련 문제 등 향후 예상치 못한 행정적, 법적 이슈를 야기할 수 있습니다.

셋째, 현장 방문 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 물건의 정확한 내부 상태 및 이용 상황 파악에 제약이 있었습니다. 실제 현황이 공부나 예상과 다를 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장을 직접 확인해야 합니다.

1.8. 종합 의견

본건은 양천구 목동의 우수한 입지 조건을 갖춘 다세대주택으로, 초등학교 근접 및 지하철역 이용 편의성이 돋보입니다. 감정가 1억 8천만 원대는 서울 시내 부동산 시장에서 비교적 진입 장벽이 낮은 수준으로 평가될 수 있습니다. 그러나 임차인의 보증금 관련 복잡한 조건과 제시외건물 존재 등 잠재적 리스크 요인을 안고 있습니다. 따라서, 철저한 권리 분석과 현장 답사를 통해 리스크를 정확히 파악하고, 이를 해결할 수 있는 방안을 충분히 검토한 후 신중하게 접근할 필요가 있습니다. 리스크 해소 시 실거주 또는 향후 시세 상승을 고려한 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

1.9. 투자 포인트

본건 투자의 주요 매력 포인트는 다음과 같습니다.

- 탁월한 교통망: 지하철 9호선 염창역을 통해 서울 주요 업무 지구 접근성이 우수합니다.

- 교육 특구 입지: 양화초등학교가 인접해 있어 학군 수요가 높습니다.

- 안정적인 주거 환경: 목동 지역의 잘 갖춰진 생활 인프라와 주거 편의성을 누릴 수 있습니다.

- 비교적 낮은 진입 가격: 서울 시내 아파트/주택 시장 대비 합리적인 감정가로 투자가 가능합니다.

- 미래 가치 상승 잠재력: 향후 지역 개발 및 교통망 개선에 따른 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 본건 인근에는 양화초등학교, 목동10단지아파트, 신정동주민센터, 용문사, 용왕산근린공원 등이 위치하고 있으며, 생활 편의시설 및 대중교통망이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 양호합니다. 검색 결과상 특별한 혐오시설이 직접적으로 언급되지는 않았으나, 부동산 투자 시에는 주변 환경에 대한 지속적인 관심과 조사가 필요합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계