나이스옥션 법원경매 광주 2023타경63209 [1] 광주광역시 북구 청풍동 1205-3 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2023.03.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건 2),3)은 전라남도 담양군 고서면 금현리 소재 "금단동마을" 남측 인근에 대상물건 4)는 광주광역시 북구 청풍동 소재 "신촌마을" 남서측 인근에 대상물건 5)는 전라남도 곡성군 오곡면 구성리 소재 "구성저수지" 동측 인근에 위치하며, 주위는 임야, 농경지, 자연마을 등이 소재하는 지대로서, 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건 2,3) 인근까지 차량 접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 자연마을 인근에 위치하여 제반 교통상황은 보통시되며, 대상물건 4),5)는 산림지대로서 다소 교통상황은 불편시 됨.

형태 및 이용상태

■ 일련번호 2))는 부정형 완경사지로서, 묵전 상태임.
■ 일련번호 3)-5)는 부정형 급경사지로서, 자연림 상태임.

인접 도로상태

■ 일련번호 2)은 맹지이나, 인접필지를 통해 출입가능하며, 일련번호3) 서측으로 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 2) 도시지역,자연녹지지역,개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>.
■ 일련번호 3) 도시지역,자연녹지지역,개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>,공익용산지<산지관리법>,보전산지<산지관리법>.
■ 일련번호 4) 도시지역,자연녹지지역,개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>,공익용산지<산지관리법>,보전산지<산지관리법>,공원자연환경지구(공원지정일:2013.3.4)<자연공원법>,국립공원(공원지정일:2013.3.4)<자연공원법>.
■ 일련번호 5) 농림지역,가축사육제한구역(2,000m제한구역(돼지,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(800m제한구역(닭,오리,양,염소,메추리))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,임업용산지(보전산지)<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--

물건 비고

-지분매각, 특별매각조건 있음(공유자우선매수권 1회로 제한)
-지상 분묘 소재
-농지취득자격증명 필요(미제출시 매수신청보증금 몰수함)
-광주광역시 북구 사실조회회신서에 의하면, 원상회복명령가능성 있으므로 입찰전 농지취득자격증명 발급 여부를 행정기관에 미리 확인할 것

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2023타경63209 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 엠OOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 광주광역시 북구 청풍동 1205-3

용도: 전 (밭)

토지면적: 3590.00㎡ (약 1086.01평)

토지지분: 102.674㎡ (약 31.05평)

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

매각대상: 토지 일부 지분 매각

1.3. 감정가 및 평가 요약

감정가: 5,743,920 원

토지 감정 요항표 요약:

대상물건 4)는 광주광역시 북구 청풍동 소재 "신촌마을" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 임야, 농경지, 자연마을 등이 소재하는 지대로서 주위 환경은 보통시됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 광주광역시 북구 청풍동 "신촌마을" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 임야, 농경지, 자연마을이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

산림지대에 속해 있어 차량 접근성은 있으나, 대중교통 이용 및 전반적인 교통 상황은 다소 불편할 수 있습니다.

2.3. 도로 상태

해당 물건지(일련번호 4)에 대한 구체적인 도로 접합 정보는 명확히 기재되어 있지 않으나, 주변 산림지대임을 고려할 때 접근성에 제약이 있을 수 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 도시지역

* 자연녹지지역

* 개발제한구역 (개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법)

* 공익용산지 (산지관리법)

* 보전산지 (산지관리법)

* 공원자연환경지구 (자연공원법)

* 국립공원 (자연공원법)

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 지상 분묘를 위한 분묘기지권 성립 여지 있음.

3.2. 등기부 요약

* 말소기준권리: 2019-09-03 접수된 15번 임인택 지분 압류 (채권자: 안산시)

* 총 채권액 (말소기준권리 기준): 53,345,129 원

* 선순위 가등기 존재 (권리 내용 상세 확인 필요)

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 특이사항: 인수할 임차인이 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본 물건은 농경지 및 임야, 자연마을이 주를 이루는 지역으로, 일반적인 상업지역이나 주거지역과는 거리가 있습니다. 따라서 전통적인 상권 분석보다는 토지의 이용 현황 및 규제 사항을 중심으로 판단해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 환경

자연 녹지 지역 및 국립공원 구역에 포함되어 있어 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있으나, 일상생활에 필요한 편의시설(마트, 병원 등)과의 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다. 광주패밀리랜드, 우치공원 등 일부 위락 및 공공시설이 인근에 위치해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각

* 전체 토지가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 공유자들의 우선매수권 행사에 따른 낙찰 무효 또는 낙찰 후 소유권 행사에 제약이 발생할 수 있습니다.

* 공유자 우선매수권은 1회로 제한됩니다.

6.2. 분묘기지권

* 토지 지상에 분묘가 소재하고 있어 분묘기지권이 성립될 가능성이 있습니다. 이는 토지 이용에 상당한 제약을 초래할 수 있습니다.

6.3. 농지 취득 관련

* 본 물건은 농지이므로 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다.

* 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 광주광역시 북구 사실조회 회신 결과, 원상회복 명령 가능성이 있으므로 입찰 전 행정기관에 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.4. 토지 이용 제한

* 국립공원, 개발제한구역, 보전산지 등 복합적인 토지 이용 규제가 적용되어 건축 등 개발행위에 심각한 제약이 따릅니다.

6.5. 선순위 가등기

* 등기부상 선순위 가등기가 존재하며, 이는 향후 권리관계에 변동을 야기할 수 있으므로 상세한 내용을 반드시 확인해야 합니다.

6.6. 주변 시설 (혐오시설)

* 주변은 국립공원 지역으로 자연 녹지 및 임야, 농경지, 자연마을이 주를 이루고 있으며, '광주패밀리랜드', '우치공원', '청풍쉼터' 등 공공 및 위락시설이 있습니다.

* 본 물건지와 직접적으로 인접한 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구에 위치한 농지(전)의 일부 지분 매각 건입니다. 국립공원, 개발제한구역, 보전산지 등 강력한 토지 이용 규제가 적용되는 지역에 속해 있으며, 지상 분묘 소재 및 분묘기지권 성립 가능성, 선순위 가등기 존재, 농지 취득 관련 까다로운 절차 등 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 다만, 채권액 대비 감정가가 낮게 책정된 점은 눈여겨볼 부분입니다. 이러한 리스크들을 충분히 인지하고 철저한 사전 조사 및 법률 검토를 거친 후 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 현재 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있습니다.

* 강제 경매: 법적 절차를 통한 매각으로, 권리 관계가 명확히 정리될 경우 안정적인 취득이 가능할 수 있습니다.

* 자연 환경: 국립공원 내 위치하여 쾌적한 자연 환경을 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 지분 매각이며, 다수의 권리 및 이용 제한 사항을 포함하고 있어 명확한 예상 입찰가 산정에 어려움이 있습니다. 현재 감정가는 5,743,920 원이며, 토지 지분 면적은 102.674㎡ (약 31.05평)입니다. 인수할 보증금은 없으나, 분묘기지권, 농지취득자격증명 관련 행정 절차, 선순위 가등기 등 추가적으로 고려해야 할 사항이 많습니다. 따라서, 법원 고시 정보 및 현장 조사를 통한 면밀한 권리 분석과 주변 시세 조사를 선행한 후, 본인이 감수할 수 있는 리스크 수준을 고려하여 보수적으로 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 최소한 감정가의 60~80% 수준에서 시작하여, 철저한 권리확보 방안을 마련한 후 경쟁 상황을 보며 결정할 것을 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.